luda 如果把目光转向杭州东北，不难注意到临平新城梁淑板的四个纯新版：中教艺美丽、中教理想时代芳华、昌昌熙瑞江南、阳光城宝亿翡翠云泽。
▲临平新城良熟板块四个新房项目位置
良熟板块新房市场最近一次开盘需回溯至2017年，彼时万泰城章以17000-18000元/平的价格推出项目最后一批高层小户型房源。
此后两年里，板块内陆续出让了四宗住宅用地，即文首提到的四个纯新盘。它们构成近3225套房源供应量，其中高层房源供应库存超过2000套，但至今没有一套房源入市。
拿地最早的项目，开发时间已超过2年。据了解项目迟迟不入市的部分原因，在于过去两年的板块限价导致项目利润空间狭窄。
去年板块新房限价毛坯23500元/平，今年新房限价暂未知。不过四个项目都决定不再等待，中交悦美庐会在3月底率先首开，继而另外三盘再鱼贯入市。
四盘来袭，它们的产品特点差异是什么？
| PART 1 |
地段条件比较
2019年11月，临平新城接连发布《临平新城南融主城板块发展战略规划项目招标公告》、《临平副城核心区控制性详细规划修编招标》等，涉及范围涵盖良熟板块。
良熟此前一直被认为是临平城区发展扩张的方向之一，上述招标公告中，良熟又被作为临平融入主城区的一大前沿阵地，可看到良熟板块发展规划的顶层设计初露眉目，相信这是良熟板块真正起跑的开始。
板块内未来将落地更多的生活配套，包括一所私立九年一贯制学校华二信达学校，一所公立九年一贯制学校，临平体育公园，以及计划今年年中投入使用的良熟生活广场。
良熟板块的优势是近邻三路一环高架，使它具备融入主城的先决条件，以及较好的私立学校教育；
短板在于安置房项目多，近邻高架、余杭高铁站所带来的交通噪声影响，以及缺乏地铁规划利好，影响了板块居住品质的提升。
板块内四个新盘彼此间直线相距最远不超过700米，共面板块发展的上述利弊；同时又因地段区位上的微观差异，造成不一样的生活感受。
首创禧瑞江南 →
首创禧瑞江南位于板块边缘，约60米紧邻留石高架和货运铁轨。项目，尤其是高层房源深受交通噪声影响，地段条件在四个楼盘中最差。
▲禧瑞江南周边实景（摄于2020.3.5）
地段优势是近邻公立教育资源乔司二幼和天长世纪小学。
▲禧瑞江南周边实景（摄于2020.3.5）
中交理想时代芳华 →
禧瑞江南隔一条锦良路对望中交理想时代芳华。
中交理想时代芳华位于板块中心，这里集中了板块内的重点生活配套。
项目咫尺板块内的公立教育资源天长小学、乔司二幼，一路之隔是板块内唯一的商业综合体良熟生活广场，小区外围的良熟路和汀城路是板块主干道，出行便捷……
占据板块的核心教育、商业等配套资源，时代芳华的地段能提供板块内最便捷高效的生活。
▲时代芳华周边实景（摄于2020.3.5）
项目直线距离留石高架和铁轨约500米，受到来自高架和铁路的的噪声影响弱于禧瑞江南。但由于邻主干道良熟路和汀城路，依然存在不小的噪声弊端。
中交悦美庐、翡丽云邸 →
两个楼盘隔汀城路相邻分布，一个地段优势是约550米直达板块中心生活配套的基础上，紧靠绿化景观公园和信达学校，可零距离享受公园风景，家门口即可享有较优质的私立教育资源。
▲悦美庐、翡丽云邸周边实景（摄于2020.3.5）
毗邻绿化公园的同时，又与留石高架和铁轨保持约500米的直线距离，虽然同样面临汀城路和文正街两条主干道，但已经是板块内难得的“闹中取静”、交通噪声污染相对小的地方，这是两个楼盘的第二项地段优势。
▲悦美庐、翡丽云邸周边实景（摄于2020.3.5）
项目隔文正街对望的农居点片区，预计今年实施拆迁，腾出的土地将建设居住区，可以预见，两大项目可能在交付后的一段时间内，还需面临该片区工程建设带来的粉尘噪声影响。这是它们地段上的劣势。
▲悦美庐隔文正街对望的农居点实景（摄于2020.3.5）
考虑到板块内生活配套集中在板块中心，四个新房楼盘到板块中心的步行通勤距离都在约600米内，因此噪声影响情况应该是判断地段价值大小的一个重要角度。
综合来看，中交悦美庐和翡丽云邸的地段优势较佳，时代芳华次之，禧瑞江南在四个盘中垫底。
| PART 2 |
产品规划比较
限价下的利润预期、容积率等因素，影响了产品的规划设计。
四个楼盘均采用高低配——中交悦美庐、禧瑞江南规划高层（18F）+叠墅，时代芳华规划高层（18F）+排屋、翡丽云邸规划小高层（11F）+叠墅。
高低配情况下，高层的部分居住舒适度注定被牺牲。
四盘中，中交悦美庐和时代芳华做得相对不那么“过分”：土地分配上没有过多倾斜向叠墅排屋，并且保留了较方正宽敞的公共活动空间。
为追求利润空间，控制成本，据了解，禧瑞江南将原先的高层毛坯规划更改为精装；时代芳华的高层一楼房源通过增加地下室和花园，来提高产品溢价。没有产权的地下室需花钱购买，花园则减少了小区的公共绿化空间。
而且没有一个楼盘，愿意采用造价更高但隔音性能更好的系统门窗代替市面上常见的双层中空Lowe玻璃，来适当解决该板块受铁路和高架噪声干扰的居住弊端。
四个楼盘的产品品质差异化，更多围绕户型、物业品牌、小区内部配套展开。
其中绿城、保亿、首万物业的入驻，推动板块内物业品牌服务升级，这是四个新盘在拉升板块居住品质上作出的贡献。
下面来说说每个楼盘的设计规划特点。
中交悦美庐 →
项目基本信息：
项目规划：9幢叠墅（7F）+10幢高层（18F）共约844套房源
户型：叠墅约138㎡、约145㎡、约162㎡，高层约88㎡、约108㎡、约126㎡
容积率：2
占地面积：47742㎡
物业：绿城物业
交房时间：2021年下半年
开发商：中交
▲中交悦美庐沙盘实景（摄于2020.3.5）
优势：
1、引入绿城物业，物业品牌优势超过另外三个楼盘。
2、建筑密度最低，绿地面积最大，从项目沙盘实景上也能看到，项目拥有最丰富的公共绿化景观，据悉小区内引入了超50种绿植。
3、小区是四个楼盘中唯一一个带露天泳池和会所健身器材的楼盘，此外内部配套还有植物认知区，儿童游玩区、环形跑道等。
▲中交悦美庐沙盘实景（摄于2020.3.5）
4、高层第1-2层外立面主材质选用石材，2层以上为真石漆。
5、配套用房单独设置一幢楼，与住宅楼幢分离。
6、开设有单独的人行出入口。
劣势：
其他楼盘的高层（18F）南向楼间距约50米，悦美庐部分高层（18F）南向楼间距约40米。
首创禧瑞江南 →
项目基本信息：
项目规划：18幢叠墅（7F）+9幢高层（18F）共约1040套房源
户型：叠墅约143㎡、约155㎡、约162㎡，高层约115㎡、约93㎡、约95㎡
容积率：1.5
占地面积：85897㎡
物业：首万物业
交房时间：2021年第三季度
开发商：首创
▲禧瑞江南沙盘实景（摄于2020.3.5）
优势：
1、楼幢位置排列方式较均匀地照顾到了每幢楼的南向光照条件，高层南侧为叠墅区，光照条件较好。
2、车位配比较高，1.5低容积率。
3、四盘中唯一一个在地面做了采光井的楼盘，因此楼盘地下车库的采光、通风干燥条件更优越。
4、引入首万物业，物业团队及服务内容均来自万科物业。
5、内部配套较丰富，包含一条长280米宽25米的景观轴，以及阳光草坪，长者乐园，儿童游玩区、跑道、咖啡吧等。
6、配套用房单独设置一幢楼，与住宅楼幢分离。
7、开设有单独的人行出入口。
劣势：
1、小区的绿化景观资源、土地资源明显倾斜向叠墅区，相对忽视了高层区，对高层区来说构成劣势。
2、机动车出入口和地下车库出入口相距较远。
中交理想时代芳华 →
项目基本信息：
项目规划：8幢排屋+9幢高层（18F）共约704套房源
户型：排屋约179-197㎡，高层约89㎡、约110㎡、约118㎡
容积率：2
占地面积：37738㎡
物业：理想四维物业
交房时间：2021年底或2022年初
开发商：中交（负责财务注资），理想四维
▲时代芳华沙盘实景（摄于2020.3.5）
优势：
1、排屋外立面采用石材和铝板。
2、高层（18F）南楼间距约55米，高层房源的光照条件较好。
3、内部配套较丰富，包括水池景观，草坪，羽毛球场，儿童游玩中心，跑道；公共区域WiFi和USB接口设置是它区别于其他三个盘配套设置的亮点。
▲时代芳华沙盘实景（摄于2020.3.5）
劣势：
1、理想四维物业，物业品牌口碑一般。
2、高层的一楼房源带花园，牺牲了部分公共绿化空间。
3、未设置单独的人行出入口。
4、小区配套用房设置在住宅楼内，没有与住宅楼幢分离。
翡丽云邸 →
项目基本信息：
项目规划：22幢叠墅+7幢小高层（11F）共约637套房源
户型：叠墅约139㎡，小高层约89㎡、约110㎡、约120㎡
容积率：1.5
占地面积：54284㎡
物业：保亿物业
交房时间：2022年
开发商：阳光城，保亿，平安
▲翡丽云邸沙盘实景（摄于2020.3.5）
优势：
1、车位配比较高，1.5低容积率。
2、独有的小高层（11F）产品规划。
3、引入保亿品牌物业。
4、地下车库出入口紧邻车行出入口，更方便车辆出入。
劣势：
1、内部配套较单一。
2、部分小区配套用房设置在住宅楼内，没有与住宅楼幢分离。
3、未设置单独的人行出入口。
| PART 3 |
户型设计比较
由于翡丽云邸所有户型，中交悦美庐、中交理想时代芳华和禧瑞江南部分户型未出街，我们只对比后三个楼盘部分已出街户型。
三个盘的高层户型设计中，中交悦美庐具备赠送面积和空间布局设计较合理的双项优势；
时代芳华赠送面积多，规划有89方跃层房源，但户型内部空间布局设计不够合理，它的89方平层户型暂未出街，后续值得关注；
禧瑞江南的比较劣势在于没有赠送面积，户型空间布局设计合理性则超过时代芳华。
禧瑞江南和中交悦美庐规划了叠墅户型。禧瑞江南叠墅户型空间规划整体较合理；
悦美庐建面约140方以上的叠墅户型重视客厅空间的阔绰大气、南向大面宽，但减弱了书房空间的实用性——敞开式书房邻客厅而设；
悦美庐约138方叠墅赠送面积多，性价比非常高。
高层三房户型 →
中交悦美庐约88方、禧瑞江南约93方中间套、禧瑞江南约95方边套、时代芳华约89方三房
▲中交悦美庐约88方户型图
▲禧瑞江南约93方户型图
▲禧瑞江南约95方户型图
▲时代芳华约89方跃层A-2户型图
▲时代芳华约89方跃层A-1户型图
户型点评：
中交悦美庐约88方户型为毛坯交付，优势是带双阳台，可赠送部分书房面积；缺点是厨房面积略小，阳台进深不大。
禧瑞江南户型精装交付，建筑面积更大，无赠送面积，实际套内使用空间面积和中交悦美庐88方差异小；单阳台设计，阳台进深达约1.8米。
时代芳华跃层89方设计了A-1和A-2两种户型。
它的优势有两点。一是赠送面积多：一层建筑面积超过70平方，并赠送近8平方空间；二层建筑面积超过10平方，再赠送近10平方面积，一套跃层89方实际使用面积近100方。
二是主卧单独占据一层，私密性较强，主卫面积较大。
三是朝南次卧能做到和主卧相同的尺寸面积。
A-1户型设计存在缺陷，即一层所赠送面积实用性不强，餐厅采光较差，书房位置容易受家庭活动噪声干扰。
A-2户型设计同样存在书房位置受家庭活动噪声干扰的问题。
▲时代芳华约89方跃层毛坯样板房实景
综合来看，中交悦美庐户型设计更合理，空间利用率更高，户型最好。
其次是时代芳华跃层A-2户型、禧瑞江南户型。时代芳华跃层A-1户型虽然空间实用性不强，但好在赠送面积多以及跃层房型。
高层四房户型 →
中交悦美庐约108、时代芳华约110方、时代芳华约118方、禧瑞江南约115方
▲中交悦美庐约108方户型图
▲时代芳华约110方户型图
▲时代芳华约118方户型图
▲禧瑞江南约115方户型图
户型点评：
中交悦美庐约108方户型格局设计较合理，且有赠送面积空间，空间利用率较高，唯一缺点是书房面积只有约4平方。
时代芳华两个户型也有赠送面积，但户型空间的设计布局不如中交悦美庐和禧瑞江南合理。
禧瑞江南约115方四房户型的缺点在于缺少赠送面积，但户型空间的设计布局优于时代芳华。
如果不介意书房空间只有约4平方的，中交悦美庐约108方户型设计最优；其他依次是禧瑞江南约115方、时代芳华约118方、时代芳华约110方。
叠墅中交悦美庐约138方户型 →
▲中交悦美庐叠墅约138方户型图
翡丽云邸和中交悦美庐都做了建筑面积约138方的叠墅。由于翡丽云邸叠墅户型图未出炉，我们暂时只点评悦中交悦美庐约138方户型。
该户型为中叠两层四房设计，最大亮点是赠送面积多，主卧有近22平赠送面积，北次卧也有部分赠送面积，实得近约160方。
户型设计整体不错，缺点是一层的厨房和餐厅位置略远，二层缺少瞰景阳台。
叠墅中交悦美庐约146方户型、禧瑞江南约143方户型 →
▲中交悦美庐叠墅约146方户型图
▲禧瑞江南叠墅约143方户型图
中交悦美庐设计为下叠户型，优势在于二层北卧室赠送了部分面积，以及地下室采光通风性优于禧瑞江南；缺点是书房邻客厅布局，减弱了书房的实用性，且仅2个卧室朝南。
禧瑞江南约143方户型为中叠，带一个地下室，做到了三个卧室朝南，户型空间布局优于中交悦美庐约146方。
综合来看，禧瑞江南约143方户型设计更好。
| PART 4 |
购买建议
中交悦美庐和时代芳华为毛坯交付，禧瑞江南和翡丽云邸则叠墅毛坯交付，高层、小高层精装交付。
据了解，部分项目选做精装是为追求更多利润空间，可预见精装交付品质或包含水分，因此购房者选购精装房源时应该更慎重。
四个楼盘开发商的交付品质口碑都接近，在此情况下，建议选择当中资金实力最雄厚的，比如中交。
再结合上文关于地段、产品特点和户型的分析比较，建议优先关注悦美庐，项目在地段、户型、房源总价、物业上的综合优势最大。
翡丽云邸户型设计暂未知，地段上有一定优势。
时代芳华和禧瑞江南的综合优势大致接近：
时代芳华地段和小区配套规划不错，但户型设计一般，理想四维的物业品质相对弱些。
禧瑞江南需要关注精装品质，地段较弱，物业品牌是优势。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡