luda 资料来源：银川新闻网
买房对很多普通家庭来说不是小事
大家都想支付定金，签订合同
重新入住新房都很顺利
但是也会有事情不如意的情况
市民胡老师去年在买房的过程中遇到了一些问题。
跟着新闻组一起来看
不做
2019年12月，胡老师和家人看中了位于哈兰县的红桥御景小区23号楼的房子，之后他于12月29日交了10000元定金，约定15个工作日内支付定金，但胡老师如约缴纳定金时出现了问题。
“我多次联系他们要求缴纳首付，但工作人员都以系统不稳定为理由，拒绝了我，之后多次在微信上沟通，但是一直从1月份拖到了现在。”想要缴纳首付，办理购房手续却成了难题，这是令胡先生万万没有想到的，随后他在向有关部门咨询后，才发现首付款无法支付是另有原因的。
“有关部门给我的答复是他们的系统正常后才可以使用，之后我找到了开发商，这次他们说了实话，我要买的这套房子已经被法院查封了。”
为了核实这一情况，胡先生进行了多方查询，最后找到了一份吴忠市中级人民法院协助执行通知书，上面明确了他所要购买的房屋已被查封。“查封的房子里面就有23栋1单元1502，并且，协助执行书的下发日期是2019年12月2日，而我缴纳定金的日期是2019年12月29日，这说明我缴纳定金的时候，这套房子就已经被查封了，但是他们不但没有告诉我实情，还把这样的房子卖给了我。”
面对这样的情况，胡先生找到了宁夏鑫祥房地产开发有限公司，虽然对方给出了三种处理方案，但是胡先生都无法接受，他认为房地产企业不仅要支付他双倍的违约金，还应对这几个月给他们造成的影响进行补偿。胡先生已经咨询过律师关于赔偿的相关问题，并且律师表示违约的一方应当支付双倍违约金。
开发商：问题确实属实 已给出解决方案
面对胡先生的诉求，房地产企业又会给出怎样的说法？对此，记者找到了宁夏鑫祥房地产开发有限公司。
据宁夏鑫祥房地产开发有限公司营销总监马维轶介绍，胡先生遇到的问题确实属实。“这种情况主要是公司内部衔接上出现了问题，等到客户交了钱后才发现这个房子是签不了合同的，导致客户首付不能交，合同不能签，按揭也不能做。”
据了解，虹桥御景目前被法院查封的房屋共有20多套，除了胡先生选中的这套外，还有两套也存在着被销售的情况。对此，马维轶表示，涉及到的三位购房者，除了胡先生外，其他的两家已经通过协商解决，同时为了防止再次出现这样的问题，他们已对被查封的所有房屋采取了相应措施。“被查封的这些房子肯定不能再卖了，等相关问题解决后，我们再把这些房子推出市场进行销售。”
对于胡先生，马维轶也表示，他可以等待所选房屋解封后再付首付签合同，也可以重新选择其它房源，如果想要退房，房地产公司可以赔付胡先生双倍违约金，但是这三种方案前期在跟胡先生沟通时，胡先生都没能接受。“第一种方案胡先生说他等不了，然后我们提出给他换一套房子，他也表示不能接受。因为确实对客户造成了损失，双倍违约金我们愿意承担，但现在胡先生要求的是给他退三万元，这多出的一万元是没有正当理由的，我们不能接受。”
对于违约金的赔付数额，胡先生与房地产企业无法达成一致，他坚持除了支付双倍违约金外，房地产企业还应对这几个月来对他造成的影响进行补偿。“我们决定不买他们的房子了，但这三个月内，周边房价上涨，因为他们的原因给我们带来的额外成本，他们应当承担。”对于胡先生的需求，房地产公司表示不能接受，对此，胡先生表示，如果最终协商不成，他将通过司法途径维护自己的权益。
胡先生对房屋差价的主张是否有法可依？
目前，双方的纠纷卡在了赔偿金额上，那么关于这样的问题，律师又会给出怎样的建议呢？记者向宁夏怀远律师事务所的郜睿律师进行了咨询。郜睿律师表示，因为房地产开发商的原因，导致胡先生无法按期支付首付款，签订《商品房买卖合同》，房地产开发商构成了根本性违约，根据定金法则，房地产开发商应当向胡先生双倍返还定金。
对于胡先生提出的，由于房地产开发商违约，导致自己退房后，购买其他楼盘而带来的房屋差价影响，由于购房者和开发商没有提前对这块的内容进行约定，如果胡先生提供不出相应证据，那么法院一般不会给予支持。“胡先生本人如果在开发商双倍返还定金后认为还有其他损失的话，那他的举证责任是比较重的，他需要拿出证据证明这三个多月的房屋差价真实存在，还要有证据证明房屋差价是多少，只有这样，法院才会审慎地作出判断。”
此外，购房者和开发商在签订合同时，房屋差价造成的损失没有办法预见、不在合理范围，以及购房者和开发商双方都存在违约行为或购房者先行违约的这些情况，如果购房者主张房屋差价造成的损失，法院一般也是不会予以支持的。“如果说出卖房屋这一方具有明显的恶意违约，比如签订了合同也收取了购房款，此时房屋价格上涨了，但是开发商却宁肯按照定金罚则双倍返还定金，也不愿意继续履行合同，此时购房者要求的房屋差价诉求会得到法院的支持。
另外，开发商为了获取更高利益，一房两卖，导致购房者产生损失的，购房者主张房屋差价也会得到法院的支持。” 而像胡先生这样，只交付了购房定金，但没有签订正式的房屋买卖合同，虽然开发商有违约行为，但胡先生想要主张房屋差价，需要有充分的证据证明才会得到法院的支持。
由于没有签订购房合同，胡先生手里只有一张缴纳定金的收据和一份购房认购单，而认购单只对购房者的违约责任进行了约定。
对此郜睿律师提醒大家，在签订房屋买卖合同或者房屋认购协议时，一定要认真阅读其中的条款，尤其是涉及到违约责任的内容。“购房者在签订类似的认购协议或正式的房屋买卖合同时，要特别注意违约责任。如果里面只约定了己方的违约责任，没有约定对方的违约责任，那么购房者是可以要求将对方的责任写到书面合同里的。”
希望郜睿律师的建议可以对胡先生有所帮助。同时我们也要再次提醒有意向购房的市民，购房前除了认真阅读购房合同中的相关条款，同时也可以提前对所购房屋的状况进行具体了解，比如有没有被查封、抵押，有没有获得预售许可等等，这样才能让我们的买房之路更加顺利。
记者 朱红杰 李哈伦 实习生 陈音竹