luda 今年的“小阳春”的成色可以说相当令人印象深刻。无论是新房还是二手房，都痛快地表达了旺季，成交量一直处于较高水平。特别是4月份二手房网签量直接冲到8138台，环比增加了13.93%，刷新了2019年8月以来的交易记录。
从上面的表格可以看出，园区、高新区等回暖势头突出，尤其是园区，已经连续三个月坐稳了榜首位置，重新引领二手房市场交易风向标。
当然，二手房的存量也并未因热销而减少，反而有“越卖越多”的趋势，据链家网显示，在售房源多达107321套。
供需关系决定市场价值，供大于求时，就是买房市场，买房人有的挑有的选，价格还有的谈；供低于求时，就是卖方市场，二手房业主也会提高价格。
那么苏州是什么情况呢？从下图来看，今年2月份之后，也就是进入小阳春期间，供与求难得的一致，二手房市场进入稳定期。
从各区来看，存量最多的是房源供应大区吴中，其次就是园区、姑苏区，而相城区的存量竟然是最少的，还没过万。
●园区存量虽多，但是去化周期最短，大约需要27个月，相当于2.2年；
●吴江区的去化周期最长，大约需要58个月，相当于5年；
●吴中区的去化周期排名第二，大约需要47个月，相当于4年；
●高新区和相城区去化周期一样，大约需要38个月，相当于3.2年；
●姑苏区去化周期排名第二，大约需要32个月，相当于2.7年。
我们虽然看到存量房居高不下，但是这些存量房还是要分分类的，有效房源占比并不多，去化周期仅供参考：
❖附加值低。至少有一半是房龄较老且不带附加值的，这样的房子难卖是很正常的；
❖价格虚高，不实。一部分价格太高，一部分是虚假房源（有房东挂牌但不真实出售，比如那些挂了几年的）；
❖符合购房者期望和需求。这部分房源需要处在核心地段，房龄较新，户型尚可，有学区，价格不高于新房，才能在市场上受到欢迎。
下面我们再来细细盘点一下各板块的二手房存量，可以从中找到还有潜力、房价友好的板块和楼盘。
工业园区
众所周知，园区板块内在售新房少之又少，核心区的新房也买不到，所以想要在园区的买房人，只能转战二手房。
其结果就如文章开头说的那样，园区的二手房成交已经连续霸榜三个月，重新引领了二手房的风向标。
但是细分板块，你会发现，也并非属于园区，就高枕无忧了，也有去化慢的板块。
从上图也能看出来，存量排名前三的板块是青剑湖、湖东CBD、湖东CBD，做多的都超过2000套了。
而这并没影响成交，成交排名前三的板块是玲珑、车坊、湖东CBD、双湖，最快的只要一年半。
值得一提的就是玲珑板块，面朝金鸡湖，还有星湾学区的加持，所以备受买房人的追捧，挂牌均价也是最高的，前段时间，更是创下了11万/㎡的高价。
去化周期排名最后的三个板块分别是唯亭，跨塘、胜浦，最长的需要6年。
这个现象很奇怪，去化慢的板块唯亭，价格并不高，这类房源就属于附加值比较低的，目前售价也就2万出头。
胜浦在一系列的政策倾斜之后，被很多买房人关注到，新房一度热销。同时也带动了板块内的二手房，相对来说还是比较稳定，出售房源较少，库存仅100来套。
姑苏区
姑苏区主要的存量房来自老破小，成交量也靠前，最大的优势也是生活配套、交通出行、教育配套、总价门槛等多方面因素考量下，对于经济能力有限的刚需群体，这部分老新村依然是安家苏州的热门之选。
当然，缺点也很明显，不少人换房也是因为居住环境不佳，这类房源并不少，所以去化周期也较长。
从上图可以看出，存量排名前三的板块为：平江新城、南门、金阊新城，最多的有2217套。
去化周期最快的前三个板块分别为：虎丘、金门、平江新城，最快的只要1年左右。
值得一提的就是平江新城，该板块也是姑苏区的新房供应最多的板块，而且有高层、洋房等，相较于千万级的别墅来说，门槛相对来说低一点。
二手房之所以也跟着火起来的原因，就是配套成熟，优质的教育资源，价格有优势，新房不到挂。
去化最慢的3个板块分别为：平江路、桃花坞、沧浪新城，最慢的需要73个月，相当于6.1年。就是之前讲到的，房龄太大，居住体验不佳，置换会比较难。
高新区
高新区的核心板块和园区存在同样的问题，就是新房的断供，买房人要么转战核心区的二手房，要么转战外溢板块的新房，所以在成交方面，新区二手房还是可圈可点的。
在生活、教育等配套的利好下，去年年底以来，持续交易表现也都不错。
从上图可以看出，存量最多的三个板块分别为：狮山、浒关、浒墅关经济开发区，其中存量最多的狮山板块，高达3239套。
狮山的二手房价参差不齐，成交的房源里有高达7万+的，也有2万+的房源，主要还是看房龄和地段位置和是否为双学区。
去化周期最快的三个板块分别是：生态城、通安、浒关、枫桥，最快约2.1年。
去化周期最慢的三个板块分别为：大阳山、科技城、浒关经济开发区。最慢的约6年。
其中，科技城在去年和今年一直利好不断，地铁、高铁站、学校、商业逐渐配齐，将这个重点打造的新城越来越完善，多盘也在此布局，二手房在新房的冲击下，库存多，去化就慢。而且挂牌均价2.9万，甚至比新房还高，二手房没有什么优势。
相城区
相城区二手房网签量少，这与板块内的二手房挂牌量少也有关系，但是4月份的网签是区域自19年后的高位发挥，从这可以看出来，苏州楼市的小阳春是真的火热。
从上图可以看出，库存量最多的三个板块分别为：元和、活力岛、高铁新城，最多在售房源高达3577套，这也是相城比较活跃的板块。
去化最快的三个板块分别为：活力岛、黄埭、北桥，差不多要3年。
去化最慢的三个板块分别为：阳澄湖、漕湖、渭塘，差不多最多的要10.6年。
吴中区
吴中区当月网签量环比同样上扬的趋势，近两月表现是冲高后再走高，同样也刷新了近一年多的高位，回暖表现无容置疑。
吴中区今年可以说是爆发之年，每个板块都有利好，比如，临湖的国字头大学进驻；郭巷、甪直成为园区飞地；太湖新城就更不用说了，十年规划终于看见成果，而且还有全国排名前三的全日制学校进驻；城南也在规划改善，
整个吴中的前景越来越值得期待了！
从上图可以看出，存量最多的三个板块分别为：木渎、城南、尹山湖，木渎也是整个板块中库存最多的，高达4158套。
去化周期最快的三个板块分别为：郭巷、苏苑、尹山湖，最快也要接近3年；
其中去化最慢的板块分别为：西山、胥口、南双湖，接近12年。
西山去化难的原因是明显的，板块内还不够成熟，配套稀缺，大多作为养老，养老又是地缘客户，所以二手房没处消化。
胥口板块，因为靠近狮山、交通便捷，马上5号线地铁也要通车经过，近几年进驻了一批房企，新的房源已经“打架”，不占优势的二手房去化周期就长了。
吴江区
吴江同吴中区一样，这两年次新房出货也是比较频繁，新房企的进驻，配套的落地，就连乡镇板块也开始热闹了起来，比如，刚刚公开的位于盛泽的建发·云景湾，人气火爆，售楼处到处都是人。
当然，这对二手房的冲击不言而喻。
从上图可以看出，存量最多的三个板块分别为：太湖新城、松陵、盛泽，数量上差距还是很大的，最多4796套。
从去化周期来看，最快的三个板块分别是：震泽、汾湖、横扇，最快也要3.7年。
最慢的板块可以都不会有成交，因为吴江乡镇比较多，而购买主力也是地缘客户，他们更多的会去购买新房，二手房置换的会相对来说很少。
就比如盛泽的去化周期要12年，这也是整个版块里去化时间最长的。
©图片来源网络：盛泽镇
写在最后：
尽管成交不减，但二手房就在那里，随着新房的增加，二手房的库存只会越来越多。
二手房面临的冲击也很大，主要来自新房的压力。
●首先，只要好的地段出现新房，就足以对二手房构成杀伤力。
●其次，新房在户型、绿化、物业等各方面都要优于二手房。
●再次，新房仍然在限价，价格比较有吸引力。
●最后，城市在发展，各项配套也在往外围转移，地铁拉近了板块之间的距离，一些曾经的乡坝头如今也成为了好地段。
©某新房样板间
并非所有的二手房都值得入手，贵有贵的道理，便宜有便宜的硬伤。
最近，有朋友问我：看中了一套房子，就是靠近高架，总价比同小区的均价低了近20万，可以买吗？
我的看法是：有硬伤的房子，不能买，住着难受将来也难出手。
朋友听完虽然认可，但价格让他心动，还是犹豫不决。
其实大部分人都是这样的，有的坑只有自己跳进去了才会后悔不已，想要提醒大家的是，买房这件大事，还是不要冲动，毕竟房票少，没有退路。
备注：数据来源链家网，数据日新月异，更新至5月9日