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传染病冲击的物管企业作用重新审视，其内在价值开始被资本发掘。
那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。
鲶鱼，能够让沙丁鱼在“左冲右突，四处躲避”中得以存活，这就是著名的“鲶鱼效应”。这是许多行业中通用的法则，可以让商业形态变得更好。
物管行业虽然整体向好，但无论是老牌物管企业还是特色新势力，都还有一场硬仗要打。
今年2月底，外电引述市场消息人士指出，华润置地计划今年分拆物业管理业务独立上市，集资约5亿美元（约39亿港元），已选择聘任建银国际、中金、花旗及高盛为保荐人。
从某种程度上讲，背靠央企华润集团、定位于智慧物业服务的华润物业，像是物管行业的一条鲶鱼。不过，随着房企们分拆物业、陆续上市，鲶鱼是否会惨变沙丁鱼，我们还不得而知。
01物业分拆加快上市
早在2016年，华润置就提出“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。在今年的业绩会上，李欣也称，华润置地会在坚持以往战略方向不变的基础上，加大对主营业务的推动和发展。
来源/华润置地年报
除却两大主营业务，一直践行2+X战略的华润置地，虽然没有在报表上对X战略单独列项并给出盈利数据，但却在业绩会的现场首次正式披露其中8个业务的进展。
实际上，X是多元化业务的代码，华润置地将这些地产衍生业务的发展定义为阶梯式，并划分成培育期、发展期、成熟期三个不同的发展阶段。在现有披露出来的10个多元化业务中，仅物业管理、建造装修两个业务处于成熟期。
其中，物业管理是最成熟的板块，目前在管面积超过1.4亿平方米，其中超三成来自华润置地自有物业，其余则来自于外部物业。预计2020年底，物业管理的在管+储备面积将超过2亿平方米。唐勇曾在业绩会透露，将准备在年内启动物业上市的安排。
不过从公开信息中可以发现，华润物业独立时间并不算长，且地位并不突出。
2018年3月，华润物业在成长了16年后被拆分成独立公司。
2018年5月，华润物业举行了一场“悦+”品牌战略的发布会，会上发布了“悦家”、“悦心”两个面向业主端及员工端的APP。华润物业也正式对外更名为华润物业科技，旨在定位为智慧物业服务。
2019年3月，华润置地2018年全年业绩会上，唐勇表示旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在稳步推进。这是华润置地第一次明确提出将物业拆分上市。
今年，物业行业迎来难得的窗口机遇，资本市场从一无所知走向集中爆发。财经地产人士严跃进认为，房企在内地融资受压制、境外发债汇兑成本与偿债压力不断增加，作为大房企附属的物业公司抓住行业上市窗口期，选择港股进行上市的行为无可厚非。
02 华润物业科技规模几何？
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，房地产市场进入下半场，未来10-20年住宅销售将走向下坡路，对于企业而言，当住宅销售不足以支撑企业利润时，转型寻求新的利润增长点势在必行，物业服务正是房企多元化方向之一。
无论是否上市，物业服务行业的规模化竞争激烈已是不争的事实，大型地产公司的品牌物业都在跑马圈地，扩大管理面积。
虽然华润物业科技背靠华润集团，从在管规模来看，其优势并不明显。目前，它在全国范围内管理的物业项目逾700个，覆盖北京、上海、深圳、成都、沈阳等76个城市，下设11家中心城市公司。
截至2019年底，华润物业在管面积达1.4亿平方米，在业内位列14位，仅归属于第三梯队。年内，物业管理收入达57.8亿元，同比增长31.5%；其中住宅及其它物业管理收入达38.1亿元；投资物业管理费收入为19.7亿元。
由于还未披露招股书，目前的数据也是雾里看花，唯有等到上市才能明晰。华润物业科技属于平台化运作，认为物管的角色是做资产管理者，以一二线城市高质量项目为重点，涵盖高端住宅、商业、写字楼、综合型体育中心等多种业态。这也成为其优势之一。
来源/华润置地官网
严跃进认可华润物业科技的发展，他认为，随着华润物业近几年外拓业务的快速扩张，管理面积及项目数量也增长迅速，其市场口碑依旧处于市场前列。“再加上，华润物业对内部资源的依赖度较低，物管营收较高并位列行业头部，有望通过分拆业务、投资入股等方式享受新经济的红利。”
东北证券研报则认为，尽管物业管理行业在中国有着近四十年的发展历史，但对资本市场而言其却是个年轻的行业，无论是估值方式、信息披露还是经营数据对比都未形成系统性框架，目前受追捧是因为物业管理行业巨大的行业潜力和远未触及的天花板给予了大家足够的试错空间和发展机会。
03 动荡下的IPO进程
其实更大的变数在于，过去的一段时间里，华润置地处于人事动荡之中。
2019年，唐勇成为华润置地新掌舵者，不曾想，接任华润置地董事会主席仅10个月唐勇突然转换跑道，履新华润电力总裁。接任他的是中建系统出身的王祥明，也是近年来华润置地首位“空降”的董事会主席。
管理层的持续变化，不至于给这家央企带来致命打击，但也为业务的发展蒙上了一层不确定性。
2019年末，华润置地人事变动余震未了，老将迟峰离职赴蓝光发展任总裁一职。随后，华润置地原副总裁、华北大区总经理蒋智生也离职，赴中国融通担任房地产业务总经理。
华润物业科技也不能独善其身。
2019年2月，华润物业科技有限公司高级管理人员发生第一次变更，由迟峰担任总经理、董事长，董事由谢骥、郭世清担任。此前由沈彤东担任总经理、董事，李欣担任董事长，俞建担任董事。
受华润置业人事变动影响，迟峰、沈彤东已卸任公司职位。在迟峰之后，谁会扛起物业这块大旗尚未可知。目前，李峰担任华润物业科技的法定代表人和总经理。
据统计，今年上半年已有11家物管企业向港交所提出上市申请，再次出现扎堆上市的景象。随着入场的房企增多，这片蓝海中的竞争压力也将与日俱增。严跃进也指出，随着竞争强度的增加，头部企业通过收并购扩张的动作也会带来行业集中度的逐步提升。
华润物业要是还想着“慢工出细活”，或将“鲶鱼”惨变“沙丁鱼”。
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