鲁达 在土地供应结构中，广深表现出不同的思维方式。
最近，深圳放了一个大招，允许商业用地改为住宅，商品房占比最高可达30%！
长期以来，深圳在土地供应上的一个结构性矛盾是：商业过剩、住宅紧缺。
所以，深圳写字楼的空置率一直比较高，但住宅基本靠抢。此次调整用地结构，向居住用地倾斜，可在一定程度上缓解深圳的住房短缺。
广州的情况正好相反，属于：住宅过剩，商业紧缺。
从空置率来看，广州写字楼的空置率长期保持在7%左右，不仅远低于北上深，也远低于全国其他大中城市。
与此同时，广州除了中心四区，其他大部分区的住宅供应都是比较大的，这也是为何广州房价比较亲民的原因。
为此，广州近来在供地方面越来越注重产业，比如今年发布的《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》, 特别强调保证旧改用地的产业建设量，并据此把全市划分为三个“圈层”。
位于城市核心区的“第一圈层”，产业建设量不得低于60%，位于次中心区域的“第二圈层”，产业建设量不得低于40%。
近日，第一太平戴维斯发布了《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》（下称《报告》），从中既可以看出广深两个城市的写字楼空置率，还能看出大湾区其他城市写字楼的空置率。
从甲级写字楼的存量来看，深圳超过香港，近900万方，位居湾区第一，肇庆最低，大约只有20万方。
从空置率来看，东莞、珠海最高，均超过44%，广州最低，持续保持在8%左右。
《报告》统计了大湾区除澳门之外的10个城市，下面来看看他们的写字楼情况。
01
深圳存量居首，空置率超北上广
以下是湾区10城甲级写字楼的存量排名和空置率排名↓
图源：第一太平戴维斯
如图所示，深圳甲级写字楼的存量接近900万方，超越香港，居大湾区之首。
其次是香港，存量约800万方。广州排名第三，存量不到600万方。
存量最低的是江门和肇庆，大约只有20万方左右。
深圳写字楼存量为何这么高？一个重要原因是深圳房价高，产业外迁压力大，为了降低营商成本，深圳需要通过大量建设写字楼，靠增加存量来平抑租金上涨。
而且这个方法确实有效，以深圳湾为例，房价已经卖到二三十万一平，但写字楼并不贵，特别是租金，100多元每平米的写字楼大把，不到广州珠江新城的1/2。
不过，这一招如果用力过猛，就会带来过高的空置率。深圳甲级写字楼的空置率最近几年一直保持在20%以上，远超北上广三大城市。
当然，和东莞、珠海、佛山40%左右的空置率相比，深圳的空置率又不算太高。
据戴德梁行最新数据，2021年第二季度，深圳甲级写字楼空置率为22.3%，是一线城市中唯一一个空置率超20%的城市。
图源：戴德梁行
不过，深圳写字楼的空置率并非一直这么高，从历史数据来看，大约是2016年才开始显著提升的，而2016也正好是深圳房价暴涨的一年，不知道二者是否存在一定的相关关系。
以下是深圳甲级写字楼历年供需及空置率走势图↓
图源：戴德梁行
可以看到，从2006年到2015这九年，深圳写字楼的吸纳量和供应量差别不大，基本达成平衡，空置率也基本保持在一个较低的水平。但从2016年之后，深圳写字楼的供应量开始显著提升，导致空置率也随之攀升。
特别是2019年之后，空置率一直在20%以上。
而且，未来几年，深圳写字楼的供应量仍然很大。
戴德梁行预计，2021-2025年，深圳甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米，高居一线城市之首。
不过，深圳对写字楼的需求也在增加，2021年一季度，深圳甲级写字楼的吸纳量达到了42.9万平，超过了去年全年的总量，说明市场的元气正在恢复。
刚刚发布的七普数据显示，深圳过去十年的人口增量超过700万，居全国第一，经济总量稳居全国第三。
持续而猛烈的人口增长与产业增长，为深圳写字楼市场的长期发展提供了重要支撑，预计未来深圳写字楼市场压力与活力并存。
02
广州：存量过低，空置率最低
广州写字楼的空置率一向都是大中城市中最低的，在这个排名中，广州同样最低↓
戴德梁行数据显示，2021年第二季度，广州甲级写字楼空置率为7.2%，是一线城市中唯一一个空置率低于10%的城市。从租金变动情况来看，广深为正增长，北京和上海表现出轻微的负增长。
图源：戴德梁行
空置率最低，租金正增长，说明广州写字楼市场在一线城市中风险最低，这归功于广州第三产业的蓬勃发展。
2020年，广州第三产业增加值为18140.6亿元，居各大城市省会城市之首，仅次于北京和上海，稳居全国第三。
但是，广州甲级写字楼存量真的不够，不到600万方的存量，与其经济总量和产业结构不太匹配，导致企业腾挪办公空间的选择太少，未来仍需大规模建设，将空置率提升到10到15%之间，我认为才是合理的。
我有个搞互联网的朋友，他的公司一直想到珠江新城找个大约3000平米的办公室，但迟迟找不到满意的，一个重要原因是珠城写字楼基本满租，基本找不到这个面积段的空间。
于是，珠江新城不少中小企业租到居民楼办公，或者搬到海珠、番禺办公，比如字节跳动广东公司之前就因为坐不下，从珠江新城搬到了万胜围。
所以呢，金融城真的要赶紧搞起来，适当提高一下广州写字楼的空置率，给找办公楼的企业多一点选择。
图片来自摄影师/Hobin
03
东莞珠海佛山，空置率约40%
比较没想到的是，东莞、珠海、佛山的空置率居然这么高：
数据显示，大湾区各大城市甲级写字楼的空置率由高到低排名为：东莞、珠海、佛山、肇庆、中山、深圳、惠州、江门、香港、广州。
其中，东莞的空置率约47%，是湾区城市中最高的。其次是珠海，大约46%。佛山排名第三，大约37%。
东莞、佛山都是万亿级经济大市，产业体量并不小，但二者都是制造业重镇，而制造业一般是以工业园区为载体，对写字楼的需求不高，所以这两个城市的空置率都比较高。
珠海的产业结构以三产为主，但产业体量太小，GDP只有3000多亿元，对高档写字楼的需求肯定是不够的。而且，珠海甲级写字楼的存量居然超过东莞、佛山，仅次于深圳香港广州。
存量大、需求少，空置率高，也就不奇怪了。所以，在珠海买写字楼，空置风险是比较高的。
另外需要注意的是，肇庆写字楼存量最低，空置率却达到38%左右，说明肇庆的写字楼空置风险也高。
这意味着，在东莞、珠海、佛山、肇庆这些城市买甲级写字楼，就有40%的机会被空置。
04
空置率不是越低越好
甲级写字楼的存量，反映的是一座城市高端产业尤其是生产性服务业的规模。一个城市的产业越高级，甲级写字楼的体量就越大，写字楼就是城市繁荣的象征。
广州琶洲（图片来自摄影师/Hobin）
空置率则折射出写字楼市场的风险程度。空置率越高的城市，就越容易亏钱。毕竟，大家买写字楼，主要还是靠它收租，不是赌它升值。
在此意义上，广州需要多建写字楼，深圳需要多建住宅，东莞珠海佛山肇庆等城市，需要想办法降低空置率。
当然，这不是说写字楼的空置率越低越好，而是说空置率需要控制在一定范围内。
空置率过低的话，企业租赁办公楼的选择就太少，而且租金上涨压力太大，抬高城市的营商成本。
空置率过高的话，属于重复建设、浪费宝贵土地资源，而且写字楼运营商赚不到钱，也难以保证写字楼的品质，拉低城市营商环境的档次。