鲁达 不久前，中智院公布了我国前100个城市的新房和二手房在8月房价的上涨和下跌。
其中新房价格在100个城市中有68个城市房价环比上涨，有2个城市房价和7月份持平，有30个城市房价出现了下跌。而二手房价格100个城市中有66个城市房价环比上涨，4个城市和上个月持平，同样有30个城市的二手房价格出现了下跌。由这份数据中我们可以看出，我国房价普遍上涨的时代已经过去，分化的趋势已是不可避免。我国房价之所以出现分化主要原因有以下三点原因。首先我国的住房已经过剩，根据相关数据显示，截止到2020年我国的新建商品房库存量已经达到5.7亿平方米，基本和2014年的最高点相持平。另外这还只是开发商手里的库存量，更大的库存量还在一些炒房客和投资者手里。根据2018年西南财经大学发布的数据显示，在2017年我国的商品房空置率已经达到了21.4%，而且这还只是2017年的数据，现在我国的住房空置率只会更高。随着我国房价稳定，投资炒房的收益降低，未来这些空置的房子很可能会不断流入市场，这对于二手市场的冲击非常大。在住房过剩的情况下，楼市分化已是不可避免。
其次如今我国的城镇化率已经达到了63.89%，可以说已经进入了高阶阶段，人口也从过去由农村向城市转移，变成由小城市向大城市转移。所以那些经济发达，人口不断流入的城市房价还会继续上涨，而那些资源收缩，人口流失的城市房价出现下跌的概率很大。另外城市内部的房价也会出现分化，那些地段好，品质好的房子，还有很大的升值空间，而那些地理位置偏僻，品质差的房子就可能出现贬值的情况。
在楼市出现分化的大前提下，买房也变成了一项“技术活”，需要一定的专业知识和判断力。就像股市大牛是买股票不需要知识和判断力，只要买就能赚钱，但遇到股市熊市时，买股票就变成了非常依靠专业知识和判断力的投资。而买房也是一样，如今房价持续普遍上涨的时代已经过去，所以再买房我们就需要更加小心谨慎，一不小心可能就会买到不断贬值的房子。专家认为未来这三类房子可能沦为“贫民窟”，懂行人已经在悄悄脱手，买房时要尽量避开。
第一类：不靠地铁的城市远郊房
为什么这类房子不能买，我们前文说过，我国的城镇化率已经达到了63.89%，所以大部分城市已经很难再有大范围的扩张。所以远郊房的升值潜力将大大降低，想靠投资城市远郊房赚钱除非是一线城市，否则几乎不可能。
既然远郊房已经失去了投资价值，那么就只能用来居住，但远郊房居住起来舒适度特别的低，特别是不靠地铁的远郊房。首先这些远郊房周边的配套设施并不齐全，基本没有大型的医院和商场，也没有名校。所以以后居住起来老人就医和孩子上学都非常的困难。另外特别是在市中心上班的上班族，如果不靠地铁的话，上下班通勤时间可能能达到3~4个小时，长期奔波会感到非常的疲惫。特别是现在的城市，车辆越来越多，开车已经失去了原来快捷的优势，反而地铁变得非常的准时可靠。这些是在很多一线城市，一些明星们平时出行也需要乘坐地铁的主要原因。因此在买远郊房时，首先要考虑的就是离城市地铁的距离，如果距离非常远的话，笔者不建议买这些楼盘。
第二：物业服务水平差的小区
现在很多小区，物业的重要性不言而喻，小区有知道好的物业，即使小区原先的基础比较差，可能经过物业公司的努力，小区也会被管理的整洁有序。而且住在这样的小区里，更加有安全感和归属感，也不会有很多矛盾和纠纷住起来非常的舒心。而如果一个小区的物业服务水平非常差的话，那么即使小区的基础比较好，交给他们过几年也可能变得非常的脏乱差。
前段时间郑州发生的洪涝灾害，让小区物业的重要性显得特别的突出。在灾害来临时，好的物业会帮助业主挪车，在地下停车场门口砌堵水墙，以此来保护业主的财产。还有很多小区因为停水停电，很多老人都被困在了家里，好的物业会帮助这些老人买水买菜，得到了业主的一致好评。但服务水平差的小区，业主的损失可能就非常严重。
可以说现在一个小区物业公司的服务水平直接决定了一个小区房子的价值。相同地段的小区，物业服务水平高的小区的房子，可能要比服务水平差的小区的房子，每平米高上几千元。所以如果小区物业服务水平比较差的话，小区的环境会越来越差，慢慢一些中产阶级会不断搬离这些小区，留下的都是一些经济条件比较差的业主和租客。
第三：品质差，房龄高的高层住宅
我国最早的一批高层住宅的年龄可能已经达到了20多年，所以很多高层已经开始出现老化的情况，特别是电梯的老化速度要远高于房子的老化速度。因此现在很多房龄比较大的小区，已经出现了电梯要经常维修的状况。但高层的出行又或许依赖电梯，一旦出现停电或者电梯维修的情况很可能被困在家里。
另外房龄比较大的高层住宅，可能再过20年就要面临拆迁和旧改的情况。但高层的拆迁和旧改都是十分困难的，首先我们谈一下拆迁。现在开发商之所以愿意拆迁那些旧的楼梯房，因为这些楼梯房拆迁后都变成了高层住宅，所以有足够的利润支撑这些开发商进行拆迁。但高层却不一样，首先高层住户比较多，意见都很难做到统一。
其次开发商拆迁高层可能要面临巨额的赔偿，导致拆迁这些高层没有任何利润可言，所以这些高层未来可能面临无人接手拆迁的情况。不能拆迁就只弄旧改，但高层旧改同样非常困难，高层的各种管道设施比较复杂，更换起来更加的困难。另外高层外墙的粉刷需要高空作业，危险的同时还非常的费时费力。而高层旧改最大的难题还在于电梯的维修和更换，这会导致小区的维修基金很快就会用完，最后不得不重新缴纳维修基金。因此一方面这些高层无法拆迁，另一方面随着高层的老化，小区的各种公共设施也开始出现老化，小区的居住环境越来越差，所以一些经济条件好的可能就开始搬离这些小区。然后剩下的都是一些经济条件比较差的业主和租户，最后这些房龄比较大的高层住宅很可能会成为“贫民窟”。
最后你认为未来哪些房子会出现贬值的情况？欢迎评论区留言讨论。