鲁达 不久前，买一栋房子的人叹息。天津的房价怎么到处都是两万？
乍一听，这没什么，就是这个水平。
但仔细想想，是啊，为什么是2万+呢？
大多数城市的房价梯度，都有个小规律：
市中心与核心区边缘的房价，是3倍的关系。
为什么天津遍地是2万+？
因为和平是6万啊，这就是正常架构。
不说和平的公寓、老破小学区房这种，就说正式的纯住宅，比如天成和平里，签约均价始终在6万以上。
和平品质好的次新房，新汇华庭、都会轩、犀地……成交价也都在6万以上。
6万+的单价，在和平区已坐实。
大自然存在引力波，城市发展也存在。
反应到房价上，就是我们说的房价梯度。
天津“642”的房价梯度，已经坐实。
核心区边缘2万+的价格，是正常的。
如果和平房价涨，核心区边缘的房价也会跟着涨，水涨船高的规律不可逆。
退一万步说，就算和平房价不涨，目前核心区边缘2万+的价格也是稳的。
这是一个合理的房价梯度。
关键要明确，哪里才是核心区边缘？
并不是以外环线为界，因为天津城市发展不均衡。
一定要以成熟的主城为界限，并且与主城接壤。
城市外扩的自然规律，是沿着主城干道逐渐外扩，顺应需求而发生，属于“市场经济”。
往往这样的新区，很容易发展起来，也是城市发展的“必需品”。
还有一种新区，是“计划经济”，完全靠人为干预。
大多数圈地为城，与主城断档，是个“孤岛”。
比如未来科技城这种，实际很难做起来。
所以，只有围绕在成熟主城周围的板块，房价才能稳定。
比如华苑西、李楼、津滨大道、宜兴埠、大运河……这些都是没问题的。
再换一个角度考虑，为什么说没问题？
因为“数量有限”。
天津目前这些2万+，是一个圈，相当于“周长”，面积或数量是固定的，供应量有限。
但是1万+的房子呢？
这个“周长”之外，基本都是1万+的房子，是无限的。
如此大的供应量，怎么可能有投资价值？
所以，只有2万+的房子，才能跑出来。
明白这个逻辑，在选板块上就有章法了。
再多说一点，2万+、接壤成熟主城，这两个选筹标准，只能求稳，更多停留在保值上。
如果想增值呢？就要多考虑一步：
选“前能融入主城，后能外扩的”的板块。
自身融入主城后，本质上价值是提升的，但只有把热度传递出去，才能反衬出价值。
简单说，没有比较就没有辨别。
现在成功的例子，是华苑西和宾水西，华苑西“熟了”，宾水西就接替它的2万。
符合这种“资质”的板块，楼市中依旧存在，再举个例子——津滨大道板块。
津滨大道板块，本身处于环内，与河东区密切接壤。
2万+、接壤成熟主城，这两个标准，它都符合。
同时，它也具备外扩能力。
津滨大道板块再向东发展，是民航大学板块，它就是承接热度的下一站。
民航大学板块目前还在整理中，但规划已经公示，即将进行城市更新。
规划有住宅、商业、2所小学、1所中学、公交总站、社区体育运动场、居住区公园、菜市场等。
而且板块内有民航大学，人口以及居住、生活需求都是“现成的”。
未来有能力起势，与津滨大道融合。
从天津整体大规划来看，这一片区被定义为“临空经济区”，本身就要打造融合之势。
再加上今年开始，天津开始重点建设空港。
扩建天津机场，新建T3航站楼，并建设空港二期，整体形成AOD。
所以，津滨大道、民航大学、成林道以及空港，将成为“利益共同体”。
在这种趋势下，势必要选“最靠近主城”的板块，是其它板块的“对标线”。
这么说来，津滨大道板块的红利，才刚刚起步。
回归到津滨大道板块本身，它的兑现力正在逐步呈现。
地铁4号线和10号线将交汇于板块内，两条地铁线均在建设中。
“一横一纵”通车后，津滨大道板块也就进入全城地铁密网的“朋友圈”中了。
所带来的资源倾斜，将是几何倍数的增长，这也是地铁对于板块的最大意义。
另外，山姆会员超市东丽店预计2023年营业。
堪称“贵妇超市”的山姆，无论在哪都能形成特立独行的热度。
看看现在梅江的山姆会员店，就知道它的威力有多大了。
山姆会员超市东丽店
板块内部，还将不断填充、更新。
津滨大道南侧除了已经成熟的居住区外，金茂还将建设一座智慧科学城。
北侧也有新规划，《程林公园及周边地区城市设计草案》已公示。
占地面积5.9平方公里，将依托程林公园打造一个集新型居住社区、商业娱乐、创新产业和城市公园于一体的”新程林”地区。
程林公园及周边地区城市设计草案
津滨大道板块的城市界面，将再上一层楼，整体脱胎换骨，完全能成为“城东心脏”。
俗话说，有骨头不愁肉。
津滨大道板块经过多年发展，众多品牌房企如万科、融创、远洋等早已进驻。
它已算不得新区，应该算是“稳定性与发展潜力并存”的板块。
天津有很多新区，从一开始，就已经分了三六九等。
津滨大道板块早已“大秀肌肉”，但实力并没完全被激发，目前还处于半隐藏状态。