鲁达 公寓一直是房地产市场饱受争议的存在。
不是房地产投资者的偏好，也不需要刚支撑，但仍然可以活跃在房地产市场。
今天，我们不妨来聊聊，这个楼市中特殊的投资产品。
作为住宅的补充产品，近几年来广州公寓市场现状如何？
先来看几组数据。
2017年，广州出台“330政策”，规定商业商务类物业不能卖给个人；每个单元面积不少于300㎡。
这两条政策，直接导致广州公寓市场迎来一段漫长低谷期。
2019年，公寓政策有所放松，成交量大幅度回升，整体呈现回暖态势。
2020年，公寓成交量骤减，与2019年相比，同比下跌45%。
中原研究院数据显示，2020年广州一手公寓共入市20407套公寓，供应面积为121.6万㎡，成交面积仅86.2万㎡。
细看之下，广州公寓供应量主要集中在番禺、南沙、海珠、增城四个区域，越秀、白云两区供应量相对少。
2020年广州公寓市场遇冷，已经显而易见。
是什么原因导致公寓产品成交量的大幅度下降？
其一，市场回归理性，是很重要的一点。
回顾近几年广州公寓成交量，就不难发现，2020年公寓成交下跌，是在19年成交猛涨的衬托下，如果与前几年成交量相比，几乎没有太大波动。
究其根本，公寓作为房地产行业中特殊的投资产品，受政策、市场影响巨大。
2018年末，广州商办市场迎来重磅政策，可以个人购买公寓，面积不设“最低消费”，利好之下，2019年公寓成交量直线攀升。
反观2020年，没有政策利好支持，加之市场整体投资环境不理想，公寓成交量下滑，也是意料之中的事。
前期公寓类商办市场火热，主要得益于限购政策放开，购房者对楼市乐观预期被强化。
不过随着时间推移，限购“松绑”的刺激作用正在逐渐减弱，市场回归平稳，才是正常状态。
其二，公寓市场受疫情影响严重。
中原研究院数据显示，受疫情+春节双重影响，广州公寓市场成交跳水，共成交170套，成交面积1.62万㎡，创下月成交量历史新低。
虽然从3月起，开发商采取低价促销策略，带动项目跑量，市场成交逐渐有所起色，但相比19年同期，仍有很大差距。
疫情因素影响之下，购房者对公寓这类商业属性的物业持谨慎心态，在选择上也更加慎重。
其三，供应量区域分化明显。
2020年公寓供应主要集中在外围城区，核心区供应相对较少。
其中，番禺、南沙两区占据全市一半供应量，成交量也遥遥领先其它区，反之越秀、白云，总供应量只有344套，仅占全市2.29%，
区域分化的结果，是供应量充足的部分区域成交大热，而供应量少的区域，成交惨淡。
比起广州公寓市场状况，相信大部分购房者更关注的是，公寓产品能不能入手？
关于这个问题，纠纷已久，主要分为两大派别：一是坚决不能买，二是值得购买。
任何产品并非凭空而来，背后一定有它存在的意义，公寓亦是如此。
抛开个人偏见不谈，就客观探讨一下，公寓产品本身。
首先，是公寓与住宅之间的区别。
公寓，是商业地产中的一种地产形式，其最大的特点是宜商宜住。
住宅，是专供人们居住用的房屋，主要包括普通居住用房、别墅等。
公寓与住宅产品的区别
产品
公寓
住宅
土地性质
住宅用地
商业/工地用地
产权年限
40/50年（少数70年）
70年
限购
不限购
限购
学位
无
有
水电气费用
多为商用价格
民用价格
首付
最低5成
最低3成
税费
高
低
落户
70年产权公寓可以
可以
公摊
30%-40%
15%-25%
契税
1%-3%
3%
贷款
商业贷款
商业贷款、公积金贷款、组合贷款均可
其次，了解清楚公寓的优缺点，权衡利弊。
公寓的优点：1. 总价低。
价格，一直是置业的决定性主导因素。同地段产品，公寓价格大多只有住宅的60%-80%，对购房者而言，确实存在不小价差。
同一地段公寓与住宅价格对比
2. 用途广泛。
公寓自带商业属性，可自住、可出租、可商务，与住宅、商铺以及写字楼相比，用途更广泛。
3. 不限购。
这也是很多人考虑公寓的主要原因之一，相比住宅，公寓没有很高的购房门槛。
4.周边配套优越。
大部分公寓选址几乎是商业中心、地铁口、旅游区等，生活便利性较高。
需要注意的是，公寓的不确定性也非常明显。
1. 融资和变现难度较大。
公寓，尤其是商业属性公寓，很难像住宅一样到银行抵押贷款，这就意味着其具备高难度融资属性。
至于变现，最大的阻挠便是高税费。
一般来说，公寓出售需要交纳契税、增值税、土地增值税、个人所得税、土地出让金等，所有税费加起来远高于普通住宅的出售费用。
图源网络
在高昂税费之下，买卖双方都不愿意承担其费用，这就造成公寓在二手市场流通性几乎处于底端位置。
2. 低杠杆率。
杠杆率，是指资产负债表中总资产与权益资本的比率，最直观的表现就是，贷款。
住宅只需支付三成首付，剩下七成可向银行申请贷款，最长30年还清。而公寓需要五成首付，且最多只能贷款10年。
众所周知，房产升值很大一部分来源于杠杆效应，加杠杆不仅可以获得更多利润，还可以稀释负债，从而抵御通货膨胀。
3. 产权年限。
公寓产权多为40年，少数住宅公寓产权为70年，而年限的长短，将决定者使用者对土地的使用权的时间长短。
4. 不能落户，没有学位。
购买一套房产，除了居住，更重要的看中其背后的资源配套。而在这方面，公寓基本处于下风，不能落户、没有学位支撑，很大程度上削弱房产自身价值。
5. 生活成本较高。
公寓在使用功能和区位上更接近商业用地，因此，大多公寓水电费是按商业楼标准计算，相应的生活成本也会更高。
最后，购房者要有清晰的定位，即明白购买公寓的用途。
无外乎两种，自住或投资，而这两种类型在选择方向上大不相同。
自住，多为暂无购房资格期间的过渡之选，更看重其居住属性；投资，一般是手上有较充足资金，更注重产品的投资回报率。
投资房产从来都不是一件容易的事情，而公寓，显然需要注意方方面面的更多。
示意图
如果要买公寓，首先要明确几点，第一，地段永远是衡量公寓价值的关键属性。
究其原因，公寓是小成本撬动大回报的产品，租金收益，是公寓核心收益来源，只有靠近核心区域的公寓，在租赁市场才有谈判的资本。
第二，购买公寓前，需要明晰产品的投资回报率。
以投入资金成本为例，考虑到货币贬值等因素，尽可能用低成本购置公寓，才是优选。
小结一下，购买公寓需要遵循的一些逻辑，以城市核心区划分大范围，根据产业聚集、人口导入性能级逐步缩小范围，再根据配套、产品、自然资源等作为加分项，综合考虑后，慎重抉择。