鲁达 为什么房价已经下跌了，你在犹豫什么时候开枪？
因为大多数人不知道房地产的底价。
如果知道楼盘的成本价，再对比一下售价，就知道是不是抄到底了。
今天你来对了！
房报君手把手教你算房价，学会了，你就不怕买亏了。
再讲房价算法之前，房报君建议你首先给自己定个心里价位。
要知道，盖房子是有成本的，正常情况下开发商也要有利润的，如果房价都低过成本了，买到就是赚到，不用再去考虑其他。
商品房的成本主要有五点：
1、土地成本：一般以开发商拿地的楼面价计算。
根据克而瑞数据，长春上半年商住用地成交楼面价是3338元/㎡，也就是说，现在长春的房子，平均一平米有三千多元是土地的成本。
2、建安成本：我们这里算个大账，就是从开工到交房过程的成本，包含了土建、景观、配套等。房报君咨询了多家开发商，建安成本基本在3500-4500元/㎡之间。
3、财务成本：这里主要是指开发商的融资成本。一般而言，开发商融资主要为了拿地，等到建设阶段一般就可以垫资，所以，就会出现没钱给建筑商就用房子抵账的情况。
融资成本的计算比较复杂，例如，开发商交首笔50%土地款的融资时间长，剩余的土地款融资时间短，而除了土地款也会存在其他融资等情况。此外，各家融资的利率也不尽相同。
下图是2020年全国各大房企融资成本。（数据来源于自亿翰智库，根据各家房企年报以及公开数据整理。）
我们可以看到，央企开发商和全国大牌房企融资成本相对低一些，而中小开发商的融资成本会高一些，甚至有些本地小房企的融资成本会超过年化15%。
我们下面的计算，仅以拿地资金计算融资成本，且只计算使用1年。
4、税费：房地产开发大概要交契税、土地增值税、营业税、教育费附加、印花税、企业所得税等等。房报君也是咨询了一些房企，平均税费估算大概占到总房款的12%。
5、其他费用：开发商还要有如人力成本、营销费用等费用支出，大牌房企这些费用相对高但佣金少，小开发商这些费用低但佣金高，所以咱们按3%来估算。
一套毛坯房，你把这五项加起来，基本就差不多了。
再把开发商利润加进去，就是一套房子正常的销售价格了。
根据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率是11.2%，每家也不一样，详见下表，很多上市公司年报也都能查到。
后面的房价计算，我们会用到这个表，对应各房企的利润，计算某楼盘房价。
提示，以上的成本是估算或均值，很多情况都未能完全考虑进来，所以下面的计算结果也只是简单的大账，提供一个参考。
来吧，下面是深度课程，咱接着来。
假设一套房子的所有成本加起来是8000元/㎡，注意是假设。
那么这套房子，算上税费、其他成本，那么要卖到10840元/㎡，才能获得11.2%的利润。
为什么很多开发商会打到85折，一些地方政府的“限跌令”会要求不得低于85折？
我们算一下。
如果预售价格10840元/㎡，那么85折之后的价格是9214元/㎡。
然后，开发商要交约12%的税费，为1105.68元/㎡；还有3%的其他成本，为276.42元/㎡。
这两项加起来为1382.1元/㎡。
开发商还剩多少呢？
9214-1382.1=7831.9元/㎡。
刚才说，这套房子的成本就8000元/㎡，现在每平开发商要亏168.1元/㎡。
当然，这里是简单估算，当开发商没有利润，当然也不涉及所得税了，下面也有类似情况。
只是看大账，开发商基本是不赚钱了，但也不能亏啊。
如果不想亏怎么办？
两种办法，一是裁员降薪，二是减配。
再或者现在亏点赶紧回款，明年把价提上来，保利润。
说到这里，房报君也是要劝一句，不要一味追求低价房，一分钱一分货。房子至少要住十年八年的，要想住得放心，房价也不要过低。
如果看完还是有点懵，那是没经历过实战。
房报君提供给你一个初级的速算法，可以简单参考。
只要你知道楼盘的楼面价，每平米加上4000元，大概就是一般项目的成本价了。
你可以根据楼盘的品质不同，上下调整价格，做参考。
如果想要相对准确的计算，那么可以根据上面讲的内容，自己计算。
实际上，因为楼盘定位不同，成本可能会相差比较大，例如仅景观园林的投入每平米可能会差100-200元/㎡，而高层、小高层和洋房的建安成本也不一样，甚至还有竞配建或配建租赁住宅情况。
所以，你在计算的时候也可以适当调整。
房报君私下也计算了一下现在各热盘的价格，如果你想知道，不妨私信房报君，咱们私聊交流。
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