鲁达 气量大就不弯腰，万一哪天摇号怎么办？
最近买房难，买新房更难。
身边连续摇了两年，没中的例子，大有人在。当然，也有人，一摇就中，而且排名靠前。
问题来了，如何科学地选到好房？
投资和自住逻辑一样吗？
今天，我要用最简单的语言，帮大家整理。
1
为什么要提前做功课？
有机会去现场选房的话，就知道有多混乱，指望在现场冷静下来思考，那是不可能的。
从被喊到号，入场选房，看到销控表，快速浏览，还有哪些房可选，再到做出决定，一般只有2分钟。
刚过1分钟，你还在犹豫，销售就会催促你，气氛紧张。还有更刺激的，比得是嗓门和手速。
所以在此之前，必须根据价格、位置、楼层、户型、朝向等因素，做出不同的预案。
2
买新房，很多人第一看的就是楼层。
真遇到有选择困难症的那种，高了怕不方便，低了怕遮光，中间怕扬灰。
顶楼和底楼，没有特别情况，肯定是不能买的。
小高层（7-11层的），首选4-6层，通风、采光不受影响，蚊虫少，视野好。
高层，家里有老人和小孩的，综合各方面，最佳的是1/3到2/3之间的楼层。
很多年轻人追求视野好，推荐凤凰层（倒数第二层），优点突出，缺点也明显，那就是水压低的问题，以及等电梯的时间比较久。至于消防问题，住高层，多虑了，反正大火跑不掉，小火不用跑。
特别要注意的是设备层，上一层和下一层都别买，有噪音和共振，苦不堪言。
腰线层没有优惠，也不建议买。
不少人在选择楼层的时候，对于数字有避讳，比如4、13、18。
我还是那句话，自住，信则信，不信则不信。如果纯投资，还是算了吧。
3
关于采光问题，为什么我单独拿出来说？因为很多人是有执念的——万物生长靠太阳。
甚至为了了解采光情况，实地勘察。
问题来了，万一那几天没太阳怎么办？
对于选房顺序靠后的，的确要做好买低楼层的准备。
这时候要善于用各种工具。比如，免费的房屋采光计算器。
还有机构推出了收费的楼盘日照3D模型，更直观。
关于楼间距，可以看图纸，也可以用步数估算。想要精准的话，去某宝花几十块买个激光测距仪。
4
买新房，其实户型可选的空间很小（房间尽量不缺角，门对门、大门对厕所门、大门对主卧门，能不选就不选），无非根据需求和预算，选择房间数量和面积。
能选的是采光和通风。
从实战来看，同一个楼层最先被选走的是边户，而且是东边套先选，西边套后选，同楼层的中间会剩下。东边户采光好，太阳升起可以晒到阳光，夏季东南风为主，通风好。
缺点是外墙容易渗水，考验开发商的良心了（这几年限价，也不能指望太多）。西边套冬季能晒整个下午的太阳，缺点也明显，就是西晒严重，夏天很热。
那中间套呢？户型不通透，想通风只能开门，有可能存在暗厨暗卫。
就单价而言，由高到低，也是这个顺序。
朝向呢？都知道朝南好（准确说，正南、东南、西南都可以），尤其是客厅和主卧的朝向，但坐北朝南只是采光好，要南北通透，通风才好。
简单来说，就是南北两侧都要有窗户，形成对流。
退而求其次呢？朝东。卖房挂牌的北向居多，朝向最差。
有办法改善吗？在选房的高度上做文章，剩下的只能交给设计师。
很多人只关注户型图，还会忽略了其他细节。
1、楼间距过小的房子，不要碰；
2、靠近马路的低楼层慎入；
3、地下车库出入口等位置不建议选。
消防连廊是个大坑，需要具体问题具体分析。
结
买新房，有捡漏的机会吗？有。
这时候就必须提到两个名词，一个是舒适原则，一个是保值原则。
不要单纯相信所谓的楼王，也不要单根据销控表上的定价，判断房子好坏，一定要提前做功课，直觉会错的。
就投资而言，楼层的影响因素大过朝向的因素，越工整的户型越好。
就自住而言，朝向是排名第一的，影响居住舒适度。
下一期，我会和大家说说，如何挑选二手房，尤其是在旧城区的老房子里淘宝。
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