鲁达
今年9月，米家第二次视察海南全岛。从海口沿着东线到洛洞。看到落东，果断放弃了对西线的视察。因为洛东已经让我失望了。我们将一一分享乐东的详细情况，防止海南部分粉丝盲目的住宅掉进坑里。
今天的乐东系列篇先从龙栖湾说起！龙栖湾从行政区域划分属于乐东，乐东境内三大湾区从东往西分别是龙栖湾、龙腾湾和龙沐湾，寓意分别为龙栖息／腾飞／沐浴的地方。
乐东区位图
由于乐东县城距离海边较远，而海南的特点是交通线路以沿海为主，进而导致经济发展较慢，乐东也不例外，虽然三大湾区隶属乐东，但是和乐东现成似乎没有半毛钱关系。
乐东的三大湾区中龙栖湾在最南边，海岸线全长30.1公里，东边与三亚市相连，距离三亚市中心65公里，邻近西线铁路和西线高速公路，交通还算便利。可为什么却被人调侃为烂尾的海滩，烂尾的海洋，烂尾的龙栖湾？
先来上几组照片感受下龙栖湾片区的现状
以上照片为2015年10月份龙栖湾考察时在海边拍摄的临海现房项目，当时均价11000左右，一排排倚山而建的高密度公寓，站在实体楼望着前方一片半停工状态的人工岛和大海，有种想要替大海哭泣的心情！
两年后再次来到这里，海还是那片海，楼还是那几栋楼，唯一改变的是价格：现在均价14000元，我很佩服这些开发商的勇气，是什么让他们把这些和城市安置房一样的产品这么有信心卖这个价格？
两年后的龙栖湾
龙栖湾目前在售项目一些项目：龙栖湾波波利海岸、隆鑫诺亚方舟、龙栖湾新半岛（即将开售）、天福雅苑、龙栖湾盛和公馆等，都有一个共同特性是：缺少旅游度假体验，没有配套，海边脏乱差，好好的一片海被糟蹋的面目全非，这里没有我们向往的面朝大海春暖花开。
为什么这样，乐东距离三亚最近的西线城市，和三亚一样拥有者热带气候，如此稀缺的资源，为什么会成这样？
一、只规划不落地
有人说海南大部分地区不都是以旅游为支柱产业，以商业和娱乐作为支撑旅游产业的配套产业吗？是的，即使有人批判大多数地方政府都在三亚化，为了追逐GDP到处都在建酒店、高楼大厦，失去了当地原本的朴实、自然的本土特色，这个问题从中央到省政府已经在重点解决，今年相继出台的100平米以下停止报建、商业项目自持比例要求、海洋排污督查等等，能看到政府的决心，今天这个话题是重点站在海南置业角度看问题。
龙栖湾规划
这是乐东县2016年公布的龙栖湾度假区控规，单独看规划没毛病，我认为龙栖湾的问题是出现落地。为什么同样发展旅游经济这么多年，有些湾区发展数年后就能为当地政府加分？而有些却在为当地政府抹黑？随着今年整个海南房价大势一路飙升，一些地产项目用一些眼花缭乱的规划赚足了腰包，却未让其配套落地。
成功的湾区总有它相似的地方，而不成功的湾区却有着各种各样的问题；成功开发案例的清水湾片区以雅居乐和绿城为代表的项目、万宁的华润石梅湾、文昌的鲁能山海天、澄迈的富力红树湾以及海口的观澜湖在各自的区域里能够独树一帜，培养了自己独有的气质。
二、缺乏品牌房企
龙栖湾目前没有一家排名全国前50房企的在建项目，没有一家五星级酒店，没有一家高尔夫球场和游艇会、特色旅游配套落地，这些是海南旅游度假时的标配，也就意味着这个湾区没有高端游客，有人说我们在海南买房生活，那些高大上的配套跟我们有半毛钱关系吗？也许有，也许没有，你不喜欢，当然无所谓，但是万一自己喜欢了，却没有，就尴尬了，更何况你没有打过高尔夫，你没有坐过游艇，你怎么会知道自己比喜欢呢？而这些配套和开发商的实力有密切关系。所以这就是为什么很多地方政府愿意引进一些品牌房企的原因，品牌房企有资金支撑，有运营能力，有实践经验，不仅仅能给当地带来更多的配套落地，也能为将来的房价带来更高的空间，这样形成一种良性循环。
当年清水湾还是一片荒芜时雅居乐修建的清水湾大道、自来水厂、污水处理厂、数家五或四星级酒店，引入的教育资源等等，同样的雅居乐云南腾冲项目也是如此，这才是做旅游地产的正常套路，同样，石梅湾在华润的精心打磨下才呈现出独有的气质，华润带去了天然气、建了安置房、帮助农民再创业，这叫互惠互利，良性循环。
而龙栖湾目前在售项目房企给人感觉是不专业、不靠谱，却又持有大量土地资源，卖房子就靠嘴。某个项目置业顾问指着沙盘说，我们四期规划的全部是五星或超五星级的酒店群，占地800亩，可是，4000亩地的项目，一期的几栋楼还没有卖完呢，就用四期的酒店群来忽悠了，这忽悠也太不专业了。
三、没有对比就没有伤害
海南各个区域间除温湿度有区别外，像空气质量、负氧离子含量等自然环境差别不大，差别较大的就是配套、交通、产品、物业等。所以同样是14000元的价格是不是有更好的选择呢？
如果你的预算只有14000元的单价，长居可以选择海口西海岸的金地自在城，当整个海口西海岸毛坯售价19000的同时，金地自在城首批开盘仅仅13500元，可以享受海口的城市配套，详情点击链接：海口购房 | 100㎡以下，精装修，可按揭，金地品牌，预计均价14000元！
如果你预算18000元，那可选择范围比较多了，海口很多项目还能买到房子，清水湾和是石梅湾不看海的低楼层也能买到，再不行可以去神州半岛看看。
如果你预算11000左右，可以选择文昌的鲁能山海天，有海、有沙滩，项目上希尔顿酒店已经运营，已经交付两期，入住业主有几千户，规划的有轻轨可以从项目直达文昌高铁站，可以说这里还算是海南东线的价格洼地。详情点击链接：海南东线，准现房，精装小户型，年初的价格，推出最后20套房！
写在最后
龙栖湾的房价随着行情的起起伏伏变化中，有几个重要环节依然没有发生变化，开发商依然用短视心态做项目，湾区内也缺乏有实力有经验的开发商，但是价格却跟着这波行情上调，导致价格与价值不匹配，这也是我不推荐的主要原因。
因此建议跟着米宅多学习一些海南置业理念，不要头脑一热掉进坑里，多走走看看，不要太固执己见，毕竟专业的人做专业的事，而米宅就是专业的，所以一个电话或者一个微信可能会让你减少几万几十万甚至上百万的损失。
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（完）
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