鲁达 去年12月，华润旗下的万象高端系作品华润玉部开张，以2.2万韩元的开盘价击败昆明房价天花板，成为昆明第一座开盘突破2万辆的大厦。
值得注意的是，与华润悦府仅相隔一条二环路的米兰春天随后的开盘均价仅11000/平米，仅为华润悦府的一半，石虎关立交桥南侧另一个在售的楼盘融城春晓，价格几经上调后目前均价13000/平米，与华润悦府的房价落差也达到近万元。这一反差极大的现象在昆明楼市极为少见，其中原因不单单有华润作为千亿房企的品牌影响力，从项目的地段区位、周边环境、产品特点及配套等，都能观察到其中奥妙。
华润悦府项目效果图
昆明以环线定价逐渐失效 东市区却不明显
2010年11月三环外的万科金域缇香开盘，均价9600元，最高价突破万元，成为打破昆明住宅单价按环线递减规律的典型案例。近年来，以三个半岛片区一批楼盘为代表，虽然地处三环以外，但售价直逼主城区楼盘，随着昆明城市开发版图外拓，外来房企市场份额占比加大，传统的按环线论房价的理论早已被打破。但具体到华润悦府所在的主城东南方向仍有明显地段价差现象，这与具体的片区发展情况有别关系较大。
对比其他区域，东市区二环以外发展滞后，城市界面和整体环境也较落后。因此，东区房价依然存在越靠近一环，价格越高的情况。华润悦府紧邻一环，区位介于一环和二环之间，项目所在五里多片区是市政（2016-2020年）规划的城市重点改善区，同时，华润悦府所在位置还将在后续建成总占地1258亩的五里中央商务区，故而发展前景受到市场看好。
与华润悦府距离仅一公里的米兰春天地处二环外，属于凉亭片区，火车东站是昆明的铁路货运枢纽，故而凉亭片区集中了大量仓储、批发市场等，至今，片区环境依然稍显滞后杂乱。融城春晓在米兰春天南侧，两者虽然只隔了一座石虎关立交桥，但项目地处关上片区，发展建设较凉亭方向略好，却还是与二环内有较大的地段差距。
从数字看产品 板楼与塔楼的区别
华润悦府、米兰春天和融城春晓项目数据
产品特点不同也是决定产品价格的重要因素。具体来说，主要在于板楼与塔楼的区别，华润悦府容积率虽然较高，但项目纯板式高层设计，不仅加大了建筑受光面积，也有效弥补了高容积率带来的采光困难。加上纯板式建筑每栋的住户不会太多，每户可享受的绿化率也会较高。华润悦府为2梯2户设计，让每层住宅空间更大，公摊面积减少，得房率高，居住舒适度是塔楼不能比较的。
米兰春天、融城春晓均临近二环，除了道路噪音影响外，塔楼多梯多户设计让项目住宅每层住户数量增多，并且，塔式高层是以共用楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层住宅，又叫点式高层。塔式高层的各层住户超过3户，其中总有一户或几户无法实现南北自然通风，故而住宅暗间也难以避免。
配套决定生活便利程度
楼盘配套主要分为交通出行配套及生活方面配套。交通出行方面，华润悦府临近至少3条主干道，若开车出行，项目周边干道至少可通达另外9条道路，便捷度很高。并且，项目400米内即达在建地铁6号线二期拓东体育馆站，1公里直线范围至在建地铁4号线菊花综合枢纽站点。其中，4号线全长43公里29个站贯穿全市6个区，连通8条地铁线，预计2020年开工。6号线二期线路全长约7.31公里，设站4座，预计今年通车。目前，距项目1.5公里，有已开通的地铁3号线拓东体育馆站点，出行方便。
华润悦府区位交通图
公共交通方面，不得不提华润悦府临近的菊花村，未来3年，菊华综合国际交通枢纽将采取TOD模式，建设成“东大门城市综合体”、“ 东大门综合交通国际枢纽”。据规划显示，项目总投资约49.5亿元，总用地面积约150亩，总建筑面积为59万平方米，主要由公交地下停车场、对外停车场、交通乘换中心、地下设备及地上商业裙房、高层办公楼、SOHO酒店住宅（含回迁房）和相应的配套设施组成。
另外，华润悦府紧邻华润万象城，万象城为地铁6号线上盖商业，也是华润集团旗下商业项目，规划包括大型购物中心、甲级写字楼，时尚都会酒店、高端城市公寓等业态。万象城将汇聚各品类高端潮流大牌，建成后极有可能成为片区内的新地标。而教育配套方面，华润悦府坐享主城丰富教育资源，附近至少10所学校，其中，与项目紧邻的民航路小学、昆十二中均为公立学校。距项目较近的还有两所三级乙等综合性医院。
相比起来，东二环之外的各项配套就较为稀少，凉亭片区城市建设落后，修理厂、仓储等较集中，教育医疗商业基本都是空白，差距较大。而关上片区相对发展较完善，周边路网发达、公园环绕。并且，项目规划有2所幼儿园、1所小学、3层独立商业、生鲜超市等，但与华润悦府紧邻一环的配套相比，差距不算太大，因此均价较凉亭片区稍高。