鲁达 房地产市长/市场专家，净扯淡；投资高手，民间人士，
——纯实体组，讲干货，讲人，
大家好，这里是[方图学堂]，我是唐宋。
万众瞩目的南城CBD，
一个（上）篇只是开胃小菜，
接下来，是（中）篇——
CBD买房最大的坑
我们都是社会人，所以，
每天都会接到这样的电话，
一个甜美的声音问候你：
先生，买房吗？
我们有总部基地的独家房源，
不限购不限贷，
两房两厅总价只需要100万，
月租金能达4000元，
我们的这些独家房源很抢手，
你有兴趣的话，
我马上帮你预约……”
这个时候，你其实可以
礼貌地把电话挂掉了，
因为，我担心，
你继续感兴趣的话，
基本就会跳进
总部基地买房最大的坑
——商务公寓
南城CBD至少有上万套的商务公寓，
很多还是小资们喜爱的复式，
50+平方可以做两房两厅，
样板房装修的也是小资情调十足，
让人一看就觉得：
年轻白领的家，就应该是这个样子！
然而，楼市真正的大坑，
从来也都是美丽的样子。
公寓五大坑：
其一：交易税费高的坑。
商办类物业的交易税，
七七八八一萝筐下来，
总体占了卖出额的15%，
总税点比满两年的住宅几乎高出3倍。
具体税种我不列举了，
请各位自行百度即可。
有人统计过，
如果商业物业交易完整的纳税，
税额能占到你投资利润的50%，
本来就难卖，好不容易卖出去，
赚的一半又都交了“各种交易税”
很多人被公寓套住，
就是吃亏没有学习房投知识，
知识永远是最强大的财富。
所以，老唐我借机卖个瓜，
你需要来【房投学堂】知识公号，
好好的补一下课。
其二：首付50%的坑。
请为你的接盘侠考虑一下，
如果N年后，
周边的住宅，是首付30%，
你的公寓，首付是50%，
想想，你是那个接盘侠，
你会怎么选？
其三：不易出租的坑
当然，也有人会说，
我不卖出，我放着收租金可以吧？
不知你是否想过，
南城CBD近万套公寓，
而这些公寓一旦交楼，
也都是直接带着精装修，
那么，瞬间就会有上万套公寓挂牌到市场出租，
而你要面临的，
只是每年才新增几千人的租住需求，
也就是说，这万套公寓，
在前面的几年里，只有几千套房子，
能找到租客，
更多的公寓，则是被空置，
在刚开始的几年，完全收不到租金，
即使能有幸租出去的，房租也会被压价，
开发商承诺的月租4000？那只是理想状态，
能租2000元，就已经是谢天谢地，
谁叫公寓这么多，我租客才是能自由挑选的主，
你租金不降价？好啊，大把房子的业主想让我租，
谁的价格低，我租谁的，
于是，又是一轮恶性的降价出租潮……
这种情形，只有当五六年后，
南城CBD真正塞满了大大小小的公司，
塞满了CBD该有的十万数级的白领后，
大量的公寓才能逐渐被填满，
买公寓的业主，也才有可能收到稳定而足额的租金。
另外，中国的纯租金收益，
远远低出正常售出的收益。
给你算一笔账：
别人买住宅，五年或八年翻倍套现
你买公寓，一年收租40000元，
理论上25年才回本（实际上租金会增长）
说实话，有这25年的时间，
买住宅的可以买卖三四轮，
资产都可以翻上十几倍了，
买公寓的却只收回本金？
孰优孰劣，应该选哪个，
一目了然……
其四：不宜居住的坑
也有人说，
我不投资，
也不出租，
我自已住，可以吧？
好吧，我也问几个接地气的问题：
公寓，没有阳台，凉衣服怎么办？
没有燃气，烧水做饭你方便吗？
商水商电，一个月水电费都要比别人贵上两三倍，
没有小区，晚上饭后想找个花园散散步都难……
也有些开发商，为了卖公寓，
无所不用其极，卖的时候，什么都敢承诺，
“我们可以通燃气，可以民水民电，居住没问题”
结果，交楼时，政府一纸公文，
燃气不能通了，甚至商办公寓不能住人……
等等……推倒了全部谎言，
然后等待你的，
就是漫漫维权路，一生辛苦钱……
当然，也有一些商住公寓因为政策利好，
争取到了70年产权，带阳台，可通燃气，民水民电
比如说：松山湖翠珑湾四期的公寓就是这样。
但，依然改变不了，两梯十几户，
租客超多，人多眼杂的混乱环境，
想想都别扭……所以，长期自住的话，
还是买个住宅过过小日子吧。
当然，很多人，大学毕业，
趁年轻，一个人打拼，
租个小公寓、离公司近，还是挺爽的，
但你终究，到了买房子的人生阶段，
是要回归家庭，回归生活的。
租与买，完全是你两个不同阶段的
人生命题。
其五：公寓没有二手市场。
不用多用解释，
没有二手市场的投资，
没有接盘侠的投资，
都是镜中花，水中月，
有价无市的——假投资。
（杠精注意：这里的“没有”，指的是“少”）
结论：
我并不是要告诉你，
公寓没有收益。
我想告诉你的是：
同样的资金成本，
同样的时间成本，
投资住宅的收益，
可能至少是公寓的两倍。
本（中）篇竟然花了一半的篇幅细讲公寓，
是我自己此前也没考虑的，
只是想到了这个很多新人都不明白的坑，
就真实的从方方面面完整的写出来，
谨望此文，能帮到更多的新手买房人。
CBD两大超级热点：蛤地站+西平站
不算城轨在内，如果问，
目前东莞地铁唯一开通的R2线，
最热闹的几个站点的话，
那么每天上上下下最热闹的，
一定有蛤地站与西平站。
蛤地站——南城总部基地
西平站——东莞国际商务区
CBD两大版块，就这样又在地下，
被蛤地站与西平站完美串连在一起。
对于投资老炮而言，
在所有投资逻辑中，
“顺着地铁去买房"
——也永远是无人反驳的真理之一。
所以，离地铁越近，自然成了选筹的标准之一，
东莞房投圈老马，就有这样一句口头禅，
“我买房，一定遵从“三个六百米”
离地铁，600米
离学校，600米
离商超，600米
这样的房子，才是完美的房子”
南城CBD，楼盘知多少
南城CBD，楼盘众多，
本文择前十重点楼盘，
与各位一一诉说：
（以下排名不分先后）
恒大御湖（雅苑）：
在总部基地，离蛤地站最近的盘，
除了已显老旧的百悦尚城，
就属恒大御湖了。
说起来，恒大御湖的地块，
也是恒大收购的百悦尚城的二期三期地块。
当年带装修开盘六七千还没人买，
都嫌偏远、没配套，
如今，两万七的二手成交均价，
又让当初的人们追悔莫及。
优点：
离蛤地站，就是近！！！
不用废话，只此一点，足够强大。
缺点：
其一：户型，小三不受宠。
恒大的小三房户型，经常被人诟病的，
就是它不按常理出牌的阳台了，
东莞人最喜欢的，往往是厅出阳台，
但恒大的盘，却不是这样：
阳台要么在入户的位置，要么在卧室的位置
总之，就是不在客厅的位置，
这让很多看恒大御湖和恒大御景小三房的
很多客户内心无比抓狂；
其二：通不通车库，是个问题
恒大的建筑，也不知是设计师犯什么迷糊，
小区里总是会有那么几栋不通地下车库，
恒大御湖围湖的有几幢是这样，
恒大御景的一期也是这样。
只能说，对通车库有要求的买家，
买家一定注意问清楚所在的楼栋通不通车库吧。
其三：车位少。
今年初，路过恒大御湖，
看到高高的楼体上，业主们在拉横幅抗议，
原来，小区本就少的车位，
月卡共用轮停尚且不够，物业还想私售，
于是，业主们发飚了。
其实，根本原因，还是小区车位紧张，
这一点，算是很多小区的通病了，
后面要说的金域华府，也同样如此。
万科金域华府
这是一个将近4500户的超大小区，
分一期和二期开发，
一期地块小，09年开盘，至今正好十年，
正处于楼盘的“黄金期”。
二期地块大，12年开盘，相对稍新。
虽然一期二期是一个楼盘，
但户型设计，却是完全两个标准
一期的户型设计师应该是个小天才，
在10年前就猜到了如今的“小而精”的人居需求，
竟然设计出了75平的三房，100平的四房，
这完全是向10年后的深圳当前紧凑户型看齐的标准。
在当时，极其罕见。
不过，因实用率高，如今一期的单价，
也成了周边最贵的，没有之一。
二期的户型设计则又“伸展”起来，
一切又回到了正常的模样。
另外，一期有部分住户不通地下车库，
看房时注意问个清楚。
楼下沃尔玛、大地影院……
生活配套一应俱全，
即使一时等不到对面水涧头村的华润综合体降临，
日子也会过得很好。
当然，在投资客的眼中，
华润综合体的降临，
更多是为金域华府再次增值而来。
优点：
万科物业，没得讲，
至少东莞排前三，
一期户型实用率高，
二期实用率一般。
缺点：
车位不足是硬伤；
小区密度高；
选笋：
讲真的，水涧头村的旧改，
已然拉动了整个投资回报的心理预期，
现在的金域华府，真的有点过热了，
业主们也一个个持“房”傲物，
一副“皇帝女儿不愁嫁”的心态，
一个4500户的大社区，
出售挂牌量仅仅只有百分之一，
这样的紧张供需，真的还能有笋吗？
这个盘我也找不到笋了，
大家看价格，自己决定。
森林湖·兰溪谷：
说实话，南城CBD内，
目前真的没有太高端的盘，
这也是为什么西平贵过总部基地的原因之一，
不过，如果不按行政归属，
只看地段近邻的话，那么，森林湖兰溪谷，
可以算作南城CBD最豪的高档洋房小区。
2013年开盘的兰溪谷，当时9000的价格，
让想在西平买房的业主们很不接受，
凭什么，东莞大道这么荒凉（当时），
老人小孩想出行，连个公交车也没有，让人怎么住……
时过境迁，如今，总部基地蛤地站近在大门前，
原来被吐槽最多的交通，一下成了最大的优点，
兰溪谷也得以彻底翻身，
结合自己森林湖别墅大盘的底蕴出身，
成为洋房界的新贵，备受业主们推崇。
只可惜，兰溪谷门槛有点高，
最小面积121平，这让部分资金紧张的投资客，
只能望楼兴叹，转身别作它想了。
其它：
别墅区里的高端洋房，
中信物业品质背书，
绿化好，环境优，
除了贵，缺点不多。
找笋：
121平，单价30000以下的，还能找到，
有兴趣的，可以自己去淘淘笋……
更多南城CBD楼盘解读，
且待（下）篇……
唐宋继续为你，奋笔解读……
————————————————————
房投学堂APP专栏课程，近期上线，即将推出
《房投老炮：东莞房投日记》
《房投老炮：中介的那些套路，你中了几个》
《房投老炮：为什么不要买CEO盘》
《房投老炮：破限购、破限贷的投资方法论》
《为什么，你月入三万还恐慌》
《城市中产，如何保卫自己的财富》
《房投老炮：房贷还款方式的最优解》
《四种最不适合投资的房子》
………… …………
………… …………
纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
一大波房投老炮原创实操笔记，即将上线……
【本文版权由微信订阅号“房投学堂”所有，未经授权，禁止转载】
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】