鲁达 现在北京房地产市场出现了奇怪的现象，两三环的房价和五六环的房价越来越平。
北京南五环外的商住公寓卖到了4万元/平方米，而位于二环的商住公寓只有3万元/平方米，北京的楼市价格走向已全无规律可言。以往的按环线看房价的固有原则已被“失控”的地价打破。
中房报记者 鞠晓波 赵亚平 北京报道
北京南五环外的商住公寓卖到了4万元/平方米，而位于二环的商住公寓只有3万元/平方米，北京的楼市价格走向已全无规律可言。以往的按环线看房价的固有原则已被“失控”的地价打破。
在这一趋势的演变下，“地王”已不是四环三环的专利，五环、六环地价也后来居上。在各个环线中，“豪宅”遍地，价高者为“豪”的畸形标准逐渐取代了人们对豪宅的认识。而“被豪宅”、“伪豪宅”成为发展趋势中的明显标志。
三环楼盘卖5万元
五环房价也敢卖5万元
当前的北京楼市出现了一个奇怪的现象，二三环的房价与五六环的房价越来越趋于持平。
而近两年这些郊区新城的土地价格的逐日攀升更表明了这一点。和裕地产营销中心总经理王骞今年上半年在接受采访时就预言，未来六环外的普遍房价是在4万元/平方米左右甚至更高，全面进入“4万时代”。事实上，这一预言已经步步逼近现实。位于六环外的门头沟板块售价已经突破3万元/平方米，大部分洋房及别墅项目达5万元/平方米以上。
今年7月，龙湖和首开联合体摘得的位于五六环之间的大兴区瀛海镇地块楼面地价达3.2万元/平方米。业内人士预计，未来入市房价将达5万元/平方米以上。同样去年在大兴五环外的义和庄区域拿下接近3万元/平方米楼面地价的恒大项目今年预计在10月份入市。9月29日，该项目“恒大未来城”公寓对媒体亮相。据恒大未来城营销负责人刘广介绍，该公寓的价格拟定在“4万+”。
事实上五环外的房价5万元/平方米以上的项目已相当普遍，特别是北五环外，如园、西山一号院、华润万橡府、北京城建·世华龙樾等，东五环外V7九间堂，甚至南五环的亦庄区域也出现多个每平方米5万元以上的项目。
而反观二三环的房价，却上涨乏力。位于二环内的前门金霖府项目均价为3.25万元/平方米。二环内华龙美钰均价约5.5万元/平方米，二环与三环之间安定门区域的盛德紫阙上半年一期均价5.88万元/平方米，目前新开盘楼栋价格也不过7.8万元/平方米。马连道的新年华SOHO和茶马街的第三区官邸等项目均价甚至还不到5万元/平方米。
“北京这些房子定价有问题，按环线来看，二环卖5万元每平方米，五环也卖5万元每平方米，逻辑有问题。而且随着城内供地的缩紧，产业外迁，五环和六环还会有升值潜力。这一现象会越来越明显。”一位房地产开发商表示。
“被豪宅”、“伪豪宅”
遍地丛生
五环和六环的地价攀升也决定了后期的高房价趋势，尽管“被豪宅”、“伪豪宅”都已不是新鲜词，但最近，房地产圈仍然热衷于谈论此话题。
“十·一”前几日，中国房地产报记者参加多个房地产项目的营销预热活动，在与这些项目相关负责人以及相关的业内人士交谈中，开发商们都不约而同地谈到了一个词——“被豪宅”。
在如今地王泛滥、遍地豪宅的当下，这一现象更加显露出来。所以在很多地产人看来，这种现象是不正常的。
一位从事一手房营销代理的高管向中国房地产报记者直言：“我们最近经常聊一个词叫‘被豪宅’，很多项目自己也不想成为豪宅，没办法，土地价格决定了必须做豪宅。”在他看来，东三环的房子卖5万元/平方米，北五环也卖5万元/平方米，“一个原因是品质，另一个是有针对性的资源”。
“北京的‘伪豪宅’在豪宅市场中最少能占到一半的比例。”上述高管表示，“一些项目周围只要有医院、地铁、学校，再加个新风系统，就卖成豪宅，实际上是‘被豪宅’了，因为土地卖得太贵。”
在他看来，“现在是五环内‘被豪宅’，一两年后就是五环外，通州已经轻松破4万元/平方米，北五环也卖到‘5万+’。而三环的二手房价格也仅此而已，三环因为建筑年代社区环境和配套差一些。有些豪宅只有价格很高，其他的生活配套、园林景观等非常欠缺。”
“在北京，并不是大家要做豪宅，而是‘被豪宅’，这是没办法的事。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏在接受采访时表示，“因为地价高，所以房企只能去做价值和生产资料相匹配的产品，而实际上，这个逻辑是不对的，正确的路径是房企应先调研市场，再针对目标客户做产品，然后卖给他。”
除普通豪宅出现这一怪象外，顶豪市场的价格繁荣也存在假象。今年以来，高端豪宅市场在放宽预售许可后，价格开始“任性”上涨、但事实上，却存在报价虚高的情况，一些喊出10万元、20万元每平方米的“天价”豪宅项目，大多数房源的真实成交价格在8万元至9万元/平方米。一位营销人士曾表示，许多豪宅项目在实际销售过程中，超过10万元/平方米的成交是一个难以逾越的门槛。
对于豪宅市场的前景预期，润泽墅郡营销总监吴优坦言，“现在很多楼盘动辄拿拟售价说事，其实那只是经审批后允许卖到的最高价，而不是实际的成交价。”
在吴优看来，虽然五环内地价不断上涨，但受经济环境影响、股市震荡，高端客户购买力不断下降，未来不排除有开发商变相降价。
北京我爱我家一手事业部总监任振雷也对中国房地产报记者表示，今年股市的表现对高端市场确实有影响较大，“很多豪宅项目是用来投资的，而不是真正的居住需求，存在客群萎缩的短暂趋势。真正的豪宅没有太多降价空间，‘伪豪宅’如果在一定的销售压力下可能会降价”。
【专家观点】
“房价倒挂是扭曲的”
中房报记者 赵亚平 北京报道
豪宅市场硝烟弥漫，也逼着地产商们使出浑身解数。土地疯狂的同时，新开楼盘的价格却低于业内人士的心理预期，正如一位京城豪宅操盘手所说，豪宅扎堆的结果，不是降价就是“雪藏”。
“没有企业真傻到会去拿一块算不过来账的土地”
中国房地产报：今年以来，地价、房价倒挂现象比较普遍，应该怎么看待这种现象？
陈志（北京房地产业协会秘书长）：地价比房价还贵的现象肯定不正常，扭曲的市场。早在2013年，我已经讲过这个话题，让时间来证明吧。
袁野（保利地产北京公司高端项目负责人）：这有深层次原因，是招拍挂制度和北京的土地供应节奏造成的。另外，并不是所有的供地都变成了豪宅，开发商还是有自己判断力的。这个判断标准不同的企业有不同的标准，但企业都是为了盈利，没有企业真傻到会去拿一块算不过来账的土地。
张大东（天润同泰集团营销总经理）：真正的高端产品一定是三个价值点的有机结合：第一是地段；第二是产品价值；第三是品牌价值。
以前的政策基本是项目动工就能预售，现在的政策要求新拿地项目需要达到形象进度要求，因此供应在减少。土地市场火爆，地价远远高于目前在售的房价。开发商虽然受制于业绩压力，不会捂盘，但也一定会控制销售速度和量价关系。总不能房子卖出去了，还换不回个地价吧。
在售的高端项目和最新的地王项目早已不是面向主流改善人群了。主流改善人群未来只能去买二手房或自住商品房，纯新房是卖给高端改善人群的。新建商品房供应量严重不足，自然是价高者得。未来北京的新建商品房市场一定是供应量、成交量持续下降，售价不断攀升的趋势。热点项目会占有大部分市场份额，一些多年卖不动、卖不好的项目依然会门庭冷落。
“土地太热，市场价格不能支撑，还是让时间来换价格吧”
中国房地产报：现在来看，什么样的消费者才会为豪宅买单？
袁野：地段，地段，还是地段，这是豪宅必备的要素之一。其次，产品和品牌也是豪宅不可或缺的要素。面对未来的豪宅市场，想要立足于市场，成为真正意义上的豪宅产品，开发商需要做的是更加踏实用心的规划产品。
今年楼市的主角是豪宅，随着土地价格的不断攀升，未来新上市的商品房定价也会出现高端化趋势。如何做好自身的差异化优势，是项目在这一轮集中供应中脱颖而出的关键所在。
面对未来的豪宅市场，想要立足于市场，成为真正意义上的豪宅产品，我们需要做的是更加踏实用心的规划产品。对市场进行深入研究，真正了解客户的需求，让客户买到的不仅是一栋房子，更是对未来高品质舒适生活方式的憧憬。为豪宅买单的客户一定是被房子的某几个点深刻地打动。现在客户的情况越来越多样化，在豪宅领域，投资属性已经没那么明显，很多客户要么是自住或者是收藏，或是资产重新配置。
张大东：我认为现在的豪宅客群和前两年的客群早已发生了转变，北京西边的隐贵型客群和东边的资源型富豪都不再是我们的主流客群。
近两年，高端项目的消费者一定会追求产品性价比。比如泛海国际今年为什么卖得好？因为它被两个项目夹在中间了，西边是北京一号院，东边有东坝的项目，两边一对比，这个项目性价比优势自然就凸显出来了。最近土地比较热，现在的市场价格不能支撑，还是让时间来换价格吧。
【记者观察】
地王逼疯房企还是逼疯市场？
徐妍/文
当北京丰台区樊家村地块拍出7.5万元楼面地价、改写丰台地王价格时，周边各大楼盘为“丰台高价盘的解套”欢呼雀跃，微信上的营销公号们也给近期集中入市的豪宅项目找到了“高性价比”的背书。
另一方面，质疑和担忧的声音也不绝于耳。这么多单价10万元、20万元的豪宅到底要卖给谁？
北京，尽管依然是一个房地产价格坚挺的城市，其人口净流入高、经济支持强大也是不争的事实，但如此疯狂的土地价格，如此躁动的豪宅狂欢，依然令许多从业者惊心。
房企在一线城市孤注一掷的抢地决心，也让地价高于房价、面粉贵过面包的怪现象反倒变得越来越司空见惯。
今年以来，高端豪宅市场在放宽预售许可后开始“任性”喊价，但事实上，却存在报价虚高的情况。
除了成交价格的“水分”，“10万+”豪宅的真实去化速度也并不乐观。第一太平戴维斯研究及顾问部就2015年前9月北京豪宅市场去化前10名的销售统计显示，均价10万元/平方米的豪宅项目9个月来的平均去化速度只有24套，除了“期转现”后集中签约的盘古大观、万柳书院，以及“准现房”保利海德公园外，其他7个项目的销售套数只有个位数到二十几套。
“仅今年第四季度，预计就会有10个每平方米单价超过10万元的项目入市。豪宅市场的竞争还会更加激烈，届时单个项目的去化速度还会进一步放缓。”在第一太平戴维斯研究咨询部经理董月看来，很多开发商已经陷入了一场以时间换利润的“慢去化”模式，但去化周期的一再延长，所带来的融资、营销成本，最终还会反推项目价格继续上涨。
地“卖疯了”，豪宅的买家也会跟着疯吗？
有机构测算，未来北京豪宅市场“10万+”项目甚至会超过50个，一场硝烟弥漫的激烈鏖战不可避免。