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【棉纺路二手房】这个政策一出,豪赌拆迁暴富,今天起一夜梦碎!

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最近有两件事,感兴趣的人不多,但联系起来看,有很深的含义。

第一件事是12月1日,住建部在厦门开了个会,会议的名称是老旧小区改造试点工作座谈会,一共选取了15个城市作为试点城市,分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。

目的很明确,探索城市老旧小区改造的新模式,为推进全国老旧小区改造,提供可复制、可推广的经验。

第二件事是12月5日晚上的新闻联播,用了3分26秒的时间,专门报道了上海市普陀区曹杨新村的旧房改造,画面中重点说了两件事,一是给老房子装上了电梯,二是的两户公用一个卫生间改成了一户一个。

很多人一看就能明白,先出政策,再出案例,剩下了的就是各地模仿照搬,这是中国最典型的处事方式。

建国后这几十年,基本上每个城市都留存了大批的计划分配时代留下的老房子,这些房子以多层为主,容积率低,占地大,成为很多城市的主城区最主要的建筑形态。

很显然,在今天这些房子该何去何从?已经成为不得不重视的一个问题了!

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我经常会收到粉丝这样的问题:

想投资一套市中心的老房子,等拆迁,能不能做?

听说有个小区五年后要拆迁,能不能现在投资一套等拆迁?

有一个粉丝甚至有三套老房子,地段位置配套超好,但是房龄太老了,握在手里不知道如何处理才好?

说实在的,除了之前的城中村居民,没有几个老郑州手里是没有几套老房子的。新中国成立以来,中国经历了长时间的住房计划分配制,不管你是国棉厂的,还是郑纺机的、砂厂的、铁路的,机关单位的,基本上都是从组织分配的房子中一路住过来的。

在之前的稿子《郑州购房如何置换才能跑赢未来5年》中,我曾经对郑州的老家属院进行过简单介绍。

在南阳路和老西郊,因为是郑州传统的工业中心,分布着大量的工厂家属院。

在金水区,因为是行政中心,所以在纬几路、政几街这些街道的范围内,分布着大量的行政机关家属院。

在二七区,特别是在火车站西广场西边,分布着大量的铁路职工家属院。

管城区的老房子也只会多不会少。

除此之外,就是商品房制度实行以来,郑州第一代商品房小区,到今天为止,都已经超过20年了。房子老旧、 生活配套不完善成为共性。

比如说,90年代中期郑州最高档的商品房之一绿云小区,曾经富豪云集,但是在今天,物业管理较差,小区卫生也不好。由于没有地下车位,小区内停车非常乱。这座建于1995年的小区,已经超过了22年。

再比如说,建业第一个小区金水花园,因为当初建业承诺购买金水花园10年后全款返还名动郑州。到了2008年,建业真的兑现承诺,成为郑州地产一个传奇。金水花园由多层和别墅组成,也集聚了郑州早期的很多富人。但是到了今天,这个小区也已经整整20年了。

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在这一刻,那些手里握着旧房子的人,所有的疑问、等待、期盼都只有一个,就是这些老破旧,何时拆迁?

这些房子有的年代已经很旧了,早已无法住人,所以只能拆迁。

市中心已经没地了,不拆迁,城市如何更新,所以必须拆迁。

你看,理由真的是很多的,很充足,也很有道理。但是就是迟迟等不来拆迁的具体时间表。

以上疑问,我们需要从两个方面来看:

1、过往的拆迁经验告诉我们的事实。

2、城市的发展轨迹。

我们先来看第一个。

在今天,有两个信息,相信所有人都不会忘记。

2016年11月21日,张家村作为金水区最后一个都市村庄改造项目开始动工拆迁,这标志着今后在郑州四环之内,将再也没有城中村改造项目。

2016年7月,万科美景联合拿下郑纺机地王,郑州房价在这一刻被正式惊醒,启动了长达四个月的水深火热。很多人眼睁睁看着首付从20万,跳到了30万,最后到了40万。哭天喊地、长吁短叹却已无计可施。

其实这些信息我们都已经知道,但是他们并不是最重要的。今天我们想说的是这些信息所透漏给我们的背后的东西。

两个关键词:城中村、旧厂房

郑州西郊的棉纺路是郑州最有代表性的一条道路,老郑州人都知道,曾经这条路,是郑州最辉煌的一条路。

在路的北侧,一字排开了六座国棉厂;而在路的南侧,同样一字排开了国棉厂家属院。

住在这条路上的人,吃喝拉撒所有的一切,厂里都能自给自足。住的是分配的多层苏式砖楼。厂里给员工自己办的汽水厂、冰糕厂、被服厂,职工凭票消费。厂里有自己电视台,上面来检查就放闪闪的红星,不来检查就放港台电视剧。在那个时段,生活在这里的人是属于人生赢家的那波人。

但是,今天当你再从这条街上走过,发现这里已经早已不同往日。

在棉纺路的北边,那些旧日的厂房,早已建成了新式的商品住宅,桐柏路棉纺路交叉口锦艺城甚至成为了西郊二手房最高的小区。

而在棉纺路的南边,却是景象依旧,那些漂亮的苏式房子,已经老的成为古董,这些老家属院也日渐苍老,垂垂老去!甚至成为脏乱差的所在。

同样是国棉厂系统,但是为何厂房脱胎换骨如此之快,家属院就难以拆迁改造呢?

因为厂房没有住宅,整体拆迁补偿非常容易,拆迁也非常容易。这是在旧城改造中,开发商最喜欢做的地块。其次才是城中村,因为户数有限,安置补偿也相对可以操作。

但是家属院却不同了。我有同事是老四厂的人。他们家在四厂家属院还有一套老房子,60平,已经是相对较大的户型了。而整个四厂,除了当时的厂领导能住上80平的房子外,大部分都是40平到60平的户型。而整个四厂职工有1万人,带上家属2.5万人。

这对于开发商来说,是非常可怕的。这1万户你得一家家去谈,这谈下去10年也谈不成啊。

但是对于一个城中村来说就容易多了,就算村子再大,1000户、500户也固定的,这就好谈多了。

我们再来看另一个疑问,不拆了这些老房子,主城就没有地可开发?

但真实的情况是,人们更喜欢开发新城。为什么呢?

举个例子吧。郑州新区刚规划时,日本设计师黑川纪章带着团队来到郑州实地勘察。他们首先来到的是郑州东郊待拆的老机场,即当时的规划起步区,现在高楼林立的CBD。

他们的摄像机和照相机,拍下了机场上老旧的跑道,锈迹斑斑的铁丝网,几架废弃的破飞机,以及机场外半人多高、望不到边际的芦苇。往北走,除了沼泽,就是一个又一个的鱼塘。总之,“一片荒芜”。

郑东新区当时的景貌,曾让不少国内外设计师感到惊讶,这完全就是平地起新城,设计成了图纸对想象力的考验。

这是南方都市报对东区十年建城报道上的文字。你看,没人不喜欢这样的土地,干净、容易操作,很快就能出成绩。

设计师如此,政府也是如此。

事实是,在今天,三环内几乎没有新盘的时候,新区已经包围了郑州。

所以,那些赌老城必拆无疑的思维,不但不正确,并且是非常冒险的。因为在现实中,无论从城市拓展轨迹,还是技术处理层面,都与你的预期背道而驰!

目前来看,买这些老房子赌拆迁补偿不亚于买彩票。你得具备超高的眼光和战略意识,比如说,位于东大街紫荆山片区商都遗址公园内的人们就赌赢了,因为他们摊上了一个市重点建设项目,有行政命令无论如何必须拿下,所以拿到了不菲的补偿款,众人欢喜。

但是,其他区域就不一定有这么好的命了!

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说了那么多,那么到底那些老旧小区、居住体验超级差、硬件软件都不全的房子该如何处置?这些老房子该何去何从?

我们再回到文章开始的会议上来。

12月1日住建部在厦门召开的这个会,已经明确指出了是在为探索城市老旧小区改造的新模式,为推进全国老旧小区改造,提供可复制、可推广的经验。

在这次会上,住建部部长王蒙徽说了这样一句话:老旧小区改造试点要着重探索四个方面的体制机制。

这四个体制机制的第二条是这样说的:

按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

你看,这已经说的很明白了,但是我还想再强调一下:谁受益、谁出资;居民、原产权单位出资、政府补助。

这无疑已经告知,对于老房子,拆迁补偿模式已经行不通了。

1、对于没电梯的,加个电梯;对于没厕所的加个厕所;以此来居住升级。

2、对于那些危房,真不能住了。可以拆,但是要建的话,大概率要在原址上自己重建。如果要想拆了搞房地产开发,那是不行的。

对于以上这些方式,四个体制机制中也做了明确的说明:一次改造、长期保持,实现老旧小区长效管理。

一句话中包含了两个长,长期、长效,这就是未来!

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责任编辑: 鲁达

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