鲁达 你好，我是官官。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助1600个朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
在上海当下的购房市场中，有这样的一个群体：
他们只看新房，能买新房绝不考虑二手；
他们分数不低，其中土著比较多，也有不少年轻时就到上海的新上海人；
他们预算也不少，500w到3000w的房子都在他们的考虑范围之内；
他们称自己为自住改善兼投资群体。
但真的是吗？
1
显然不是！
如果真是自住，他们就不会买房不看地段，而是只看网红新盘：
复兴珑御，万科天空之城，森兰星河湾，浦开仁恒金桥世纪的认筹现场，都有他们的身影。
如果真是改善，他们就应该选中环内、内环内140平以上的大三房，大四房，而不是不在乎面积：
手握2000万巨资，却连外环外90平以内的麻雀户型也能看上眼。
年轻人，拿来吧你！
上海那么大，干嘛非得要人家刚需八九十平的小房子改善？这究竟是改善，还是生意？
所以，他们想要的不是新房，而是价差，是倒挂。
同在长三角的杭州，新房都抢疯了，也是这个原因。
当然，社保巨子也好，真无房刚需也罢，谁买房时不想要个位置好点，价差多点，以后好脱手的房子？
所谓无利不起早，谁也无法站在道德的制高点上指责他们，因为逐利是人的本性。
2
今年积分政策出炉之后，有人说上海新房成了老年乐项目，你大爷终究是你大爷。
看看啥样的人，有资格去买热门新盘？
上海户籍，无房家庭，5年内没买过房，连续缴社保10年以上，轻松就上70分。
所以，在上海新房市场，出现了很多七八十岁的老人来买房的情况。
不用说，他们多半是把房卖了或者过户给子女，然后摇身一变就成了“无房户”。
而且开发商也喜欢啊，年纪大的人一般不贷款啊，毕竟贷了也不批。
总结来看，上海目前的政策就是在落户上通过学历做人才筛选，但是买房的时候通过积分制，对大家一视同仁。
只要你为上海做了么多年贡献，就算你是扫马路，做厨师的，你可能和一个教授，博士，企业家，工程师的购房机会是均等的。
这是社会主义公平性的体现。
而且，没有去限制改善换房，不去查你卖出的记录，只看你近些年有没有买入房产。
这也是非常特点的，没有去一刀切，因为上海很多人居住条件真的是非常一言难尽的。
用我一个土著朋友的话说：我妈都快70了还每天爬五楼，不卖房哪里有钱换房？
上海的政策就是，先来后到，要么你跟前辈们一样熬出头，要么你就买二手房。
不过，现实的情况是，有人手握“高积分”，靠“卖旧买新”净赚百万。
正是因为一二手房价格倒挂现象，也催生了一大批“卖旧买新”的置换人群。
这些“老上海人”赶上了从本世纪初开始的好几波房地产浪潮，享受到了好几波上涨红利，资产上涨多少倍。
唯一的问题是：手上的房子越来越老了。
然后十几二十年之后，现在的购房政策却再次给了他们一个更新住房的机会，以及再吃一波倒挂的红利。
对于很多新上海人而言，很难不去吐槽：凭什么我要接这些既得利益者的盘，去买他们榨干了利益的二手房，而他们却都已经赢麻了？
有人说，把五年内无购房记录，直接改成五年内无交易记录才合理。
但是，外地人在上海之外的房产算不算有交易记录呢？
正所谓众口难调，每个人站在自己的角度看问题都觉得吃了亏，而之后上海新房积分政策到底会不会有调整，大家拭目以待。
3
现在大家一股脑地抢新房，但新房真是好房子吗？
君不见XX天地没交房，就已经开始鼓包了吗？
房子都没交就长这样，过个5年10年估计就是现在那批二手房的模样：
我们都看到了新房因为宏观调控而带来的性价比，却忽略了理想和现实间的骨感：理想中的品质，都被现实中的品控给毁了。
看多了上海的房子，我有这样一种奇怪的感觉：品质好的房子，二手房占了相当的比例。
产品力老归老，可用料是实打实的：谁能猜到下面这房子，是2001年的作品？
2003年的古北中央花园，经历了18年的洗礼，依旧外立面靓丽如新：
即使是建设于1999年的内环最大小区中远两湾城，当年用的涂料到今天也没什么鼓包和裂痕：
户型可能是老了点、小区可能是旧了点，但掩盖不了当年的确有那么一批新房，是在真心实意下功夫，做出一个好东西来。
也就是新房价格更有竞争力，大家如果价格一样，但真不一定新房有多吃香。
新房，并不一定等于好房子。
年代的变迁，只能代表产品标准的变化；可年代的变迁，也让我们看到了当年精工匠造的好房子。
房子的价格，可能会随着时代的变化上下波动；可产品的品质，会随着时代的洗礼历久弥新。
4
看上去的便宜，没这么好拿。好不容易拿到了，也没看上去那么便宜。新房就是这样。
一手限价房的收益：实际收益 = 买房价差*中签率－资金沉淀成本－时间精力成本－机会成本
其实，实际收益不见得有多大。
买房价差是收益的核心驱动力。看上去很丰厚，但实际有多厚，也有不确定性。
限售五年的网红新房，万一出现大回撤？你确定自己扛得住？
另外，排队长龙里每多一个人，抽签的分母就大一份，你说中签率该有多少。
买房价差*中签率的期望收益，真不高。
资金沉淀成本和时间精力成本都明白。机会成本因人而异，如果你是个厉害角色，那这个就没底了。
而且，前面说了，新房不等于好房子。
当下土地成交溢价太高，各种建材原材料价格又大幅上涨，限价之下，开发商的利润空间被压到极限，能有1%到2%就是烧高香了。
在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方，新房出来就秒空，根本不愁卖，开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量？
可以躺着赚钱，为什么要站着。
但这就苦了购房者了，很多人收房之后走上了维权道路：无论是刚需、改善、顶级豪宅等楼盘，全都避免不了交房即维权的怪圈。
诸如中*南*锦云，作为南*新城的大盘，又是国企**开发，但项目交付却次次不如意，甚至一次不如一次。
墙壁开裂、渗水，插座参差不齐，地板空鼓、卫生间漏水等，简直就是“惊”装修。
同样的还有静*府，客厅、卫生间大理石存在严重质量问题；淋浴间没有防水，地下车库、业主家里各种漏；各种施工不到位，裂缝随处清晰可见。
现在这些一手新盘，下有刚性成本倒逼，上有限价压顶，房企利润空间不断压缩，交付品质不言自明。
未来2年的新房，很可能是近几年交付质量最差的一年。
如果你是准备买来改善自住，而且又在意房屋品质，慎选新房。
当然，投资的话就另说了。