鲁达 今天的土包子已经结束了。
19#，即福利中心北地块，最终折现率7.8%，楼价5176元/降给了金辉。
这不是重点，重点是——又是金辉，又在高新区。
作为高新区的专业户，金辉应该是拿地总面积最大，频率最高的房企。算上这块地，金辉在高新区参与开发和建设的项目，达到了整整6个。如果加上猴嘴北，那共有9个项目。仅仅在这两年，金辉就拿下了三宗地块。在连云港金辉近几年始终把品质提升作为重点的现下，金辉如此凶猛的打法，其背后野心可想而知。
福利中心北地块合计约120亩，容积率≤2，建筑密度≤22。从位置上，优于去年底拿的四季金辉观澜地块。远离高速，西侧是东盐河；从地价上，根据竞拍条件须配建3%的保障房、社区用房以及幼儿园，该地块的实际成交楼面价接近6500元/㎡。对比周边成交均价12000-13000元/㎡的二手房价格，还是有一定的利润空间。据相关人士透露，该地块将引进金辉的云著系产品，算是金辉家规格较高的产品系列了。与其他高价地比可以说赢在了起跑线，以金辉对品质的追求，未来万达板块又将多一个值得期待的楼盘。
万达板块，作为较高端的富人区，万达板块的房子不只是简简单单的一套房产。
于房企来说，在万达板块开发项目无异于在这块稀缺的土地上插上标榜自己品质/高端的旗帜；于购房者来说，随着优质地块的不断供应和楼盘的接连售罄，万达板块的房子是买一套少一套。可以预见的是未来留给购房者进驻万达板块的机会也越来越少。
如今，万达板块的项目相继收尾，万达广场、行政审批中心、德惠商务大厦、农发服务中心、连云港实验学校等，以及新世界文化中心等项目，一个高大上的万达板块形象愈加清晰。
放眼市区，深耕连云港的品牌房企主要是三家，恒大、碧桂园和金辉。
恒大至今有4个项目，分布在高新区、滨河新城、开发区。在售的是恒大林溪郡、恒大御峰以及还未公开的纯新盘恒大翡翠湾。严格意义上来讲，恒大已经鲜有在一级土地市场出手拿地了。恒大林溪郡是从他人处购买，而恒大御峰和恒大翡翠湾是基于历史遗留问题得到的土地。
碧桂园是下沉县级地区最多的房企，但在市区范围只有5个项目，分别位于滨河新城、海州城南和高新区。其中，新海云谷、凤凰源著和观山源著在售。从公开土地市场拿地的是滨河新城的连云港碧桂园、海州城南的观山源著，以及高新区的凤凰源著，遍布在各个新区板块。
而金辉，应该是这三家在公开土地市场举牌最多的房企，也是唯一一家扎根一个区域的房企，尤其是万达板块。
从开发商角度，金辉为什么执着的在高新区拿地？
正常情况下，高新区应该是连云港所有新区中最安全的板块了，也是最受购房者接受的板块。对于房企来说，自然是安全系数最高的板块。这一点上，可以看出金辉拿地风格比较稳健。
我汇总了近7年的楼盘成交面积TOP，上榜频率最高的板块是原新海新区。这也能侧面证明上面的观点。
另外，纵观目前主城区各个板块，房源较多的板块是新浦主城区、海州城南、凤凰新城以及原新海新区。但海州城南与凤凰新城最迟明年上半年收尾，届时市面上可售房源主要集中在新浦城区和原新海新区。而在原新海新区内，花果山大道西又颇受购房者接受，板块内项目包括财信铂悦府、四季金辉观澜以及今天的新地块。相较于财信的高总价、观澜的靠高速，今天的新地块显然受众面更广些，优势也高些。产品具有号召力的话，去化也相对容易些。
最后一点，金辉在高新区积累了太多的客户资源和人际关系。这些无形资源对于新项目操盘来说是十分具有优势的。
结语：
对于金辉来讲，项目跟项目之间，还真有点像。万达板块就像金辉地产的“标准化生产线”，熟悉的地段，稳定的价格，持续的产出，不俗的口碑。看看过去交付的四季金辉，再看看未来交付的四季金辉观澜的“剧透”，就能猜出接下来的剧情。
如今的市场环境，对于开发商来说，标准化生产-快速销售，是最好的模型。
如果这个地方还不乏购买力，那就更好了，只需再运用一点：总价思维——金辉此前在万达板块的项目，基本都是面积不大、总价可控的高层。
一句话总结：开发商不会放弃每块好地，也不会冒然出价拿地，这是一场充满理性的土拍。
让我们期待，2020的港城楼市，会涌现出有更多的高品质楼盘，提升连云港的房地产开发水平。