鲁达
文/朱雨君
恒大在北京终于拥有了与新晋首富许子称号相称的豪宅项目——恒大丽宫。
这是在北京又一个单套总价过亿、甚至几个亿的别墅项目，位于顺义的中央别墅区。恒大丽宮去年已经拿到了预售证，差不多60套别墅，至今卖了差不多10套，最近恒大又隆重地发布出来。
这个别墅项目只是换了个股东，项目案名都没有变更，以前是香港的地产商郑裕彤家族慢慢开发、慢慢卖，现在换成了恒大。
这60套别墅总价大部分都要卖过亿，户型面积1000平米以上，平均单价也要上十万。
香港地产商郑裕彤家族差不多在20年前就参与到了这个别墅项目，同时还有李嘉诚的长江实业。
最早这个别墅项目有一个统一的名称：“丽来花园”。郑裕彤和李嘉诚之所以能够参与到丽来花园项目的开发，据说是接受了香港地产商裕达隆集团董事长张松的邀请，三方一起合作。而张松早在1993年，也就是24年前就拥有了丽来花园的开发权益。
引入郑裕彤家族的新世界中国和李嘉诚家族的长江实业以后，新世界中国和长江实业对丽来花园项目各自持股35%，裕达隆集团则保留了30%的股权。
但是，原本打算合作开发的裕达隆集团“引狼入室”，最终被新世界中国和长江实业踢出局，张松还为此在香港发起了诉讼，结果未知。
新世界中国和长江实业也没能在这个别墅项目上合作走下去，裕达隆集团出局以后，丽来花园项目被这两家香港地产商瓜分，分割成两个项目独立开发。于是，长江实业开发了“誉天下”，新世界中国则开发成了“丽宮”。
两个别墅项目虽然同宗同源，但最终的别墅产品形态各异，誉天下是一个小户型的别墅产品，丽宮则是大户型的独栋产品。据长江实业的郭子威早年透露，长江实业之所以与新世界中国分割丽来花园地块独立开发，也是两家企业的开发理念冲突。
现在跟恒大丽宮一起，今年誉天下也取得了一批房源的预售证，平均售价是6.5万元／平方米，平均户型面积也只有140平方米左右。
恒大在2015年底通过收购郑裕彤家族在内地的项目资产包获得了丽宮项目，待售面积达到了24万平方米，同时这个别墅项目还配套了一个70万平方米的高尔夫球场。
恒大为了收购丽宮项目，向郑裕彤家族支付了76个亿，但是只要在2年内付清全款，部分款项还是通过郑裕彤家族认购恒大地产的永续债券筹得的资金支付，也就是借给恒大的钱。
恒大测算收购丽宮项目待售面积部分的楼面价只有2.2万／平方米，考虑到现在项目平均销售价格至少10万元／平方米以上，相当于待售面积总货值达到了240个亿，一笔相当合算的生意。
长江实业也在火急火燎地推售誉天下，新世界中国则把丽宮剩下未售部分转让给了恒大，都在推动项目开发和销售进度。之所以如此，据拾遗君打听，是当地政府这两年开始敦促这些开发迟钝的别墅地块加快开发。
去年开始，顺义区的房地产开发投资增速正式开始由正转负，这对当地是一个重要信号，房地产开发投资占顺义区固定资产投资比重也下降了近8个百分点。
虽然当地房价一直涨，商品房销售面积也在增长，但是后续新项目、大项目基本上已经断顿。因此，这两年开始，顺义区不断敦促当地一些开发缓慢的地产项目加快进度，弥补项目投资乏力的局面。
香港地产商的作风众所周知，在内地以囤地著称，满是投机的脑子。乍地被敦促加快开发，既然区域房价和地价都已经涨起来，要么开发销售，要么溢价转让，一并成就了誉天下和丽宮这两个别墅项目。
当然，新晋首富如此低成本拿到丽宮项目，转身就卖，赚到手的也少不了。