鲁达 方小平中国房间评论报道今天
最近上班族关心的“996”话题经常出现在热榜上。
“不为996辩护，但向奋斗者致敬！”
“不强制，但必须有拼搏精神。”
就连马云、刘强东两位互联网大佬的表态，都带着一份“身不由己”。对于地产人来说，“996”不过家常便饭，“活下去”才是最重要的。
“996”跟“活下去”并不是笑话，而是一线城市中企业老板的普遍生活写照。正所谓屁股决定脑袋，对“996”体会最深的老板何尝不是“痛并快乐着”？
以往老板置业总会把环境列到第一位，不用过多考虑距离的问题。如今既要常去公司盯工作还要不断在城里见客户，交通的时间成本必须考虑。
“既需要优美的环境，隔离城市的喧闹，又需要便利的交通，能够快速切换生活与工作”，不光是老板，高净值人群的购房置业也开始回归成熟区域，而这一点在北京一季度楼市成交中已有体现。
大户型成交分化
2019年一季度北京楼市回暖，成交量提升，改善需求占比开始上升。中国指数研究院数据显示，北京一季度商品房销售共计10278套，其中140-400平米大户型改善产品销售占比为15%。
数据显示，在100平米以上的改善产品成交中，140-400平米大户型产品成交要高于100-140平米户型产品，两者销售比约为1.3:1。
北京自2017年开始大规模限竞房供地后，五环内大户型新房项目数量明显下降。除霄云路8号、泛海国际世家等一批较早开发的大户型产品，西府大院、金府大院、壹亮马等纯商品房项目也已悉数亮相。剩下的西城天铸大户型、国风长安别墅都是限竞房项目。
对于改善，尤其是再次置业的高净值人群，内城可供选择的优质项目已经少之又少。于是五环外拥有更好环境、配套相对便利的区域成为此类人群的置业首选。
顺义和朝阳孙河是近几年五环外，临近东部城区改善产品的主要供应区域。从北京三月住宅成交总金额排名来看，位于孙河的泰禾北京院子二期、瑞悦府（别墅）、润泽御府、中粮瑞府、景粼原著包揽了朝阳区住宅成交金额排行的前5名。
位于顺义的祥云赋（别墅）、鲁能·优山美地D区、观承别墅·大家、龙湾别墅、合景·香悦四季、顺鑫·颐和天璟、北京御墅、北京城建北京合院、新世界丽樽、恒华安纳湖项目，包揽了顺义区住宅成交金额排行的前10名。
虽然高净值人群置业扎堆顺义和朝阳孙河，但不同区位板块（组团）的成交却相差甚远，尤其在顺义。
盘点一季度顺义城区140平米（含）以上产品成交情况可以看到，鲁能·优山美地D区、祥云赋（别墅）和龙湾别墅·棠尚所在的顺义新城空港组团成交量最大。
其次是观承别墅·大家与新世界丽樽两项目所在的顺义京承片区。再次是顺义新城出让土地热点区域，马坡组团的合景·香悦四季与新城牛栏山组团的顺鑫·颐和天璟、恒华安纳湖。
而北京城建北京合院与北京御墅所在的顺义新城中心组团，区域成交垫底。
为何同一区域，不同区位的成交差异如此之大？抛开供货因素，不同区位的配套差异，是高净值人群置业分化的关键。
同区域不同命
开篇提到现阶段老板也难免“996”，所以老板置业往往在离尘不离城的区域选择。
离尘，要做到远离城市喧嚣，让心情得以放松；不离城，既要在通勤上保证1小时以内的高效通达，又要有等同城市便捷的生活、商业、教育、医疗配套。
依托国门区位、温榆河良好的自然生态环境、城区东部便利的交通网络，并有着中央别墅区身份的顺义，自然受到高净值人群的关注。
随着国际学校、高端商业和诸多国际配套的入驻，也使得顺义中央别墅区的国际化生活氛围日渐浓郁，形成了区域特有的国际圈层文化归属感和魅力。
一季度顺义区140平米（含）以上住宅成交
TOP10项目位置示意图
从一季度顺义区140平米以上住宅成交项目位置分布图来看，生活及商业配套成熟，国际学校云集的顺义新城空港组团是成交最好的片区，价格在区域中也是最高的。商品房成交单价已到6万元／平米，类独栋别墅总价约2500万元起。
对于生活配套的硬需求让高净值人群即使不选择顺义新城空港组团，也会首选临近的顺义京承片区，也就是观承别墅·大家与新世界丽樽所在区域。这个区域的配套主要依托于中央别墅区和未来科学城。
顺义京承片区到中央别墅区配套的直线距离约5公里，到未来科学城配套直线距离约3公里。这里临近六环和京承高速的入口，驾车通勤市内，比从顺义新城空港组团出发走京密路上机场高速还要快一些。而价格上，1500万元的总价就能买到限竞房类独栋合院产品。
一季度的成交数据已经描绘出顺义新城各组团的竞争力。虽然顺义新城空港组团的优势明显，但区域开发已经临近饱和。在顺义新城的大规划下，马坡与牛栏山组团开始发力。
据悉，2018年12月4日华润、新城控股分别以8.85亿元（溢价率16.45%）和23.3亿元（溢价率22.63%）拿下马坡组团地块。12月11日，合景泰富以9.2亿元（溢价率达29.58%）取得牛栏山组团地块。
从当前市场土拍能溢价成交的结果可以看出，多家房企对布局顺义新城有着强烈的意愿。但从成交地块仍需执行“70/90”政策可以看出，牛栏山和马坡组团与中央别墅区定位明显不同。
牛栏山组团中顺鑫·颐和天璟3万元／平米左右的成交单价可谓相当诱人，但成交却一直低靡。这意味着高净值人群选择别墅等改善产品时更看重区域价值而非价格。
“以前顺义新老城区是以减河为界，减河以南为老城区，减河以北的马坡、牛栏山才叫新城，现在都叫新城了”，一位家住顺义的居民表示，减河仍是当地人心中老城与新城的边界所在，减河以北的生活配套尚需时日。
从顺鑫·颐和天璟项目售楼处了解到，该项目配建的5万平米商业，计划与项目二期一同建设，预计需3-4年交付投入使用。
到顺义置业的高净值人群，在看过顺义新城空港组团和顺义京承片区的项目和配套后，对于牛栏山和马坡组团的普遍印象是“缺乏高端别墅区氛围”。
而这才是牛栏山和马坡组团需要解决的大问题。