鲁达 首先，分享一些实际案例。
住在香尾湖青海花园的一对教授级教师夫妇最近在万凯庐山买了约800万韩元的四方。
福田梅林的一位公务员，把长城大厦学位房卖了，持有800万现金，准备用600万元再买一套房。
益田村的一位朋友在股市里折腾了两三年，终于赶在“姚明变成潘长江”之前，抽身而退，向“火线哥”（DChuoxian）打听，从股市里出来的500万元，买深圳哪里的房子合适？
上述几个案例都有一个共性：换房。
这仅仅是冰山一角，近期入市的买家多为换房客。
这批真正的购房者，将会引发一些区域的“换血”，正如前年的龙华一样。挑产品细节、看区域前景，成为这批换房客的首选因素，所谓的地段，正在逐渐淡化。
福田罗湖涌入的“新移民”
“新移民”的脉动可以看出城市发展的方向。
龙华板块迅速崛起，2015年和2016年接纳了42.7万深圳新移民（统计局数据），也开启了深圳楼市北拓的篇章。
如今，站在东进战略起点的百年布吉，凭借城市更新脱胎换骨，已成为深圳新移民置业的热土。
上图是上周日（20号）万科麓山售楼处一张照片。而且，这仅是周末顺销的一个场景。
回到本文开头的话题，买下万科麓山房子的教授老夫妻，出于两种用途：1.给国外留学的儿子用；2.自己养老。
类似这种来自香蜜湖的豪客还有好几位。
来自项目案场的消息是，来自福田的客户占四成，罗湖和南山的占两成，均是换房的需求。
那么，深圳的换房需求，究竟有多大？
据统计，深圳有1800多个楼龄20年+的小区。
深圳二手房小区楼龄分布
| 楼龄区间 | 小区数量 | 占比 |
| 1995年前 | 754 | 14.4% |
| 1995-2000年 | 1098 | 20.9% |
| 2001-2005年 | 1443 | 27.6% |
| 2006-2010年 | 858 | 16.4% |
| 2010年后 | 1079 | 20.6% |
| 合计 | 5232 | 100% |
如果按照楼龄20年+的小区有1800个计算，户数约两三百万，即使按照10%的换房需求，潜在的换房需求或将达到20-30万套。
事实上，万科麓山的不少买家就是原特区内楼龄10年+的业主。
这种现象，在周边的楼盘也有体现。
居民业主的“换血”，既是片区快步发展的过程，也是价格不断提升的前奏。
远如南山，近如龙华，无一不是如此。
那么，从福田罗湖涌入布吉的“新移民”，将会给这里带来怎样的变化？拭目以待。
凭什么打动“关内客”？
在轨道交通改变传统置业观念的同时，地段主导一切，正在逐步淡化。
精致产品主义，正在悄然升温。
试想，“关内客”能够拿出600-800万元在布吉换房，究竟是怎样的产品，能够打动他（她）们？
“火线哥”（DChuoxian）试着还原8月20日在万科麓山样板房的一个片段：
现场样板房有95平方米的三房和126平方米的四房。由于参观人数较多，需要排队入场。
在跟随着售楼员参观过程中，一位女士对丈夫蹦出这样一句话：“每个细节都考虑到了，这种装修、设计我们肯定做不来。”
这位女士所说的“每个细节”、“肯定做不来”，实际上是万科梦享家2.0体系，麓山就是首个落地项目。
麓山的客厅设计简约雅致，通过色彩与材质交织铺陈，构成凝练静雅的氛围。同时梦享家2.0的材料、部品的品牌与材质，都采用了更高标准。
通俗一点说，就是用“肾7”的价格，获得了“肾7plus"的享受。
真正“惊到了”的是细节设计。如卫生间的防雾镜面，现场检测是可以用手捂上去，拿开后，镜面不留雾气；
电热毛巾架，具备自动加热毛巾功能，冬天感受更明显；
智能马桶旁的清洁花洒，出水流量7升/分钟，能达到洗车行的清洁效果。
万科麓山还有很多令人感动的小细节。如卫生间U形抽屉，提高空间利用率（上图）；
衣柜暗藏的密码箱，只有密码输入正确，才能完全打开（下图）；
衣柜智能护理机具备消毒杀菌、除臭净化、防潮防霉、自动加香等功能（右图）。
收纳空间就更厉害了！
95平方米的户型，大大小小的收纳空间达到1.6万升，相当于40辆宝马5系的后备箱，鞋柜就可以放约68双鞋子。
另外打动那对香蜜湖教授夫妻的，就是这个体育公园了。
这对于久居与福田罗湖的“关内客”，很具有杀伤力。万科麓山依山而建，负氧离子就是“不说话的售楼员”。
800万为什么买这里？
愿意花费600-800万元换房的，深圳有不少选择。
1、龙华壹成中心
壹成中心是龙华的一个超大规模项目，总体量超过300万平方米，是龙华居住氛围浓郁的一个大盘，周边有加在一起近800万平方米的旧改。
目前在售的是7区，户型面积跨度大，最小三房78平方米，大户型有约88平方米、110多到120多的，还有140多平方米的，总价区间420-800万元，单价已经达到了“6字头”，并且是毛坯发售。
麓山的精装修把绝大部分客户所没有考虑到的细节，都想到并解决得贴心、好用，这些在收纳空间、色彩搭配、灯光设计等方面，均有体现。
2、尚峻
尚峻在宇宙中心的红山片区，同样是“6字头、毛坯发售”，户型为81-120平方米3-4房住宅，总价490-802万元之间。
尚峻和麓山94平方米、95平方米的三房在一起PK一下，会有很多相似之处。
麓山距上水径地铁站约700米，是万科麓城的第四期，45万平方米的大城，有麓城外国语学校、2万平方米运动公园，规划有银湖山登山道，社区界面很大。
总体而言，龙华在售的指标新盘，单价在6万元/平方米，毛坯交付。
3、华丰前海湾
这个片区以华丰前海湾最为典型。
1期销售接近尾声，计划在2017年下半年推出2期新品，户型涵盖建面约87-208平方米的3-5房，主力户型以87-89平方米3-4房为主。
2期预计会带精装发售，可以参考的价格是，1期尾盘带精装价格是7.5万元/平方米。
在选取了两个片区三个新盘与万科麓山同台PK后，还要看看布吉的新动态。
布吉从交通建设、产业布局和城市更新等方面科学规划城市建设，重点推动“一圈双廊四区”产业新格局。
在2016年底，原布吉街道拆分为布吉、吉华两个街道。
布吉的“一分为二”就标志着片区将有更多资源换新，也预示着布吉未来发展还有相当大可能性。
城市更新为百年布吉脱胎换骨，带来很大的机遇。
布吉街道专项统筹规划显示，本区域共45个城市更新单元。
此外，布吉还引进了招商、京基、华润、佳兆业集团等一批有实力的开发企业重点推动布吉—水径片区、三联片区、南门墩片区、金稻田片区等几个城市更新的重大项目。
在这些城市更新项目中，招商三联旧改项目、京基木棉湾旧改项目和信义金御半山旧改项目是目前布吉旧改项目中建面超过百万平米的。
值得注意的是，华侨城集团拟投资500亿元打造首个“文化+旅游+城镇化”小镇——甘坑新镇，有望成为中国第一个文创小镇。
华侨城对于周边区域，尤其是房价的影响，从南山华侨城、东部华侨城、宝安欢乐海岸，就可以窥其一斑。
而2017年4月公布的水径片区城市更新统筹规划进一步扩大了拆除重建面积，并调整了如教育、医疗等配套规划，进一步丰富片区的配套水平。
布吉土地价值高，但价格被低估，属于典型的价格洼地。
自媒体大号“文杰淘楼”提出一个“深圳二环”的概念，指的是西丽—龙华—坂田—布吉这一轴线，主要位于沈海高速以南，以地铁5号线环中线为核心带，未来具有很大机会。
这张《深圳价值等高线图》可以看出，蛇口、后海、深圳湾构成的 一环区域，开始向外延伸。
龙华作为二环的领头羊，率先实现了价格的攀升。布吉显然具有后发优势。
未来价值等高线展望：从南山或福田中心，到布吉的距离均在1小时以内（20公里以内），未来将形成以1小时通勤范围为中心的城市核心区域，布吉依托地理位置优势，成为核心区域。
实际上，同为一线城市的北京、上海同地段“二环”区域二手均价在6万及以上水平。
通勤时间短的布吉和龙华同属于都市核心区，定位的升级必将大幅提升区域价值。
布吉不仅在区域更新、产业升级等宏观方面刷新了人们的认识，在个盘上频出新动作：东方盛世花园也卖到6万/平方米+；即便是二手楼也出现了“爆款”，茵悦之生顶层复式建面94平方米，售价达到了800万元；更高的如半山道1号别墅，甚至已经叫价15万元/平方米。
末了，“火线哥”（DChuoxian）有个建议：换房客一定要去万科麓山体验一下梦享家2.0的“魔鬼细节”，再做决定。