鲁达 本文分为两部分。
1.给你几个最有效的房间报告方法。
2.在住房需求最大的朝阳区，选出13个总价在500-800万韩元之间的改善型小区，告诉大家值得重点关注的地方！
小七和很多买房没有买房的人谈论了住房市场，结果发现，没有买房的人有一个共同的借口——“没钱”，但买房的人各有各的数量。(莎士比亚)。
比如小七的一位朋友最近买了房。我说：你不担心房价还会降么，为什么不再攒一段钱看看市场反应？
她回答我：第一，你不要老想攒够了钱再买房，用杠杆比攒钱合算，特别是银行的钱，在10年后看是最便宜的；第二，我已经连续看了两个月的房子，二手房成交周期多长，什么类型的房子值得买，我一清二楚。
另一位朋友去年让我带他去看房，到朝青板块，他说“太贵了”。我就带他去大兴，西红门、旧宫一路看下去，他还说“太贵了”，到现在还没买。
这样的人见得多了，就不觉得意外。我一直认为，过去10年间买了房的人都是运气好，押对了。直到前天和一位销售大咖聊天，我才醒悟过来，买房买对的人并不完全靠的是运气。
这位大咖是销售界的精英，新带的团队几个人一年就能开拓几千万的业务。他谈的是销售逻辑，但我听下来，思考之后觉得，买房也是一样的道理。
01
看小区第一眼，其实就能知道这是不是你想买的
客户做决定，并不一定会等到看完方案。见第一面，聊天的第一个5分钟，就会下判断有没有跟你合作的可能。本质上客户要找的是能帮他解决问题的人，所以他会从感觉、形象、谈吐上判断你是不是跟他对位，后面的合作过程会不会愉快，你有没有帮他解决问题的可能。
看房子也是同样的道理，看到小区/楼盘名字的第一时间，你就会设想这个楼盘是不是你喜欢的风格，比如，叫花家地西里，它一定是一个老小区；叫都市心海岸，它应该不会很土。
再到进小区/售楼处的一刻，就会对物业、绿化、配套打分，尽管这很主观，但对氛围很重要。售楼处从10年前的“大棚”发展到现在的“会所服务”，开发商并不是在烧钱显示他们的档次，而是在努力为项目的第一印象加分。
再到进房间门的那一刻，一大半人已经会决定这个房子能不能买，是不是适合他。储物空间、装修细节都是小的加分/减分项，基本不影响大局。
02
买房前要多看，但不能漫无目的地看
大咖允许手下的销售丢单，但是丢单必须丢得“有道理”，要知道单子为什么会丢。把丢的单子和成的单子放在一起总结，能不能发现一个方法论。如果没有，你就不是一个好销售。
因为，这一单丢是为了下一单不丢，丢单也是一个试错的过程，拿你的想法去市场上试，最终要为市场画像，知道什么行得通，什么行不通。
同理，看房子是为了买房子，“看”只是一个接触到房子的手段。看完几套，要知道房子的好坏在哪里，哪些是你能接受的，哪些是下次根本不用去看的；看完几个区域的房子，要知道哪个区域的房价是你能买得起的，哪些配套是你在房子之外首要考虑的。
能接受、买得起，就挑一挑下手，不要在没有可能性的地方多浪费时间。
03
没有买到好房子，你缺的不仅是钱
普通销售眼里的世界是平面的，好销售眼里的世界是立体的。
如何理解这句话？客户需求的背后是他面临的问题，问题也是可以拆解的。产品卖得不好，是产品设计问题，还是渠道问题，还是传播的问题。如果是传播问题，是传播创意不够，还是没有找到卖点，还是没有找对媒体，或者根本就没有宣传经费。如果拿不下整个单子，能不能从中间分出一部分，把这部分做成最出彩的。事情不是只有成和不成两种结果，有时候曲线救国反而是捷径。
“买房子”是“住”的表象，首付不够是“问题”，需要更多的钱就是“需求”，找亲戚朋友借钱、使用杠杆贷款，甚至使用信用卡实现现金流错期分配，或者说服对方延缓首付就是解决问题的方案。
有人解决问题的方式是线性的：房子看上了但钱不够，就直接放弃了。你是觉得小区不错，还是就看上了房子的户型？如果对小区很中意，小区内面积小一点的能不能接受？如果你就是看中了户型，那同类户型有没有便宜一点的，以后挂出新房源，要不要销售在第一时间通知你？
多数时候，我们应该在0和100%这两个数之间选择，先考虑60%、70%、80%，之后再逐步争取100%。
“你们总问我最近是不是换房好时机……”
上周，小七推了一篇文章《“你们总问我最近是不是换房好时机……”》，我和小伙伴们一起走访了6个区域试图来摸清市场处于哪个阶段。经过了几个月的“冰封”之后，有没有“火”在给市场加热，将来楼市这锅水还有没有沸腾的可能。
我们发现，品质好、户型好的房源成交周期变短了。不过，对于购房者来说，好的消息是挂牌价格高、品质差一些的房源成交还非常慢。这意味着现在的市场还是“买方市场”，虽然有跟你同类需求、同类心情的人也在看房、买房，但整体上还是一个可以挑房的好时候。
中原地产首席分析师张大伟认为，今年10月份，北京楼市中不仅仅新建住宅跌至谷底，二手房成交量也大幅度下调。2015年前10月北京二手房成交量为157268套，2016年前10月为234983套，2017年前10月成交套数仅有117509套，同比2016年跌幅高达50.4%。11月份的市场有可能活跃起来，因为11月土地供应、房源供应将大幅度增加。
根据诸葛找房近期发布的用户搜索行为报告中的数据，在上百万次房源搜索行为中，500万以下房源浏览量占比45.1%，刚需占据绝对主力。改善型占比超1/3，1500万以上高端住宅浏览量仅占 6.4%。
在北京的16个区中，朝阳区的房源浏览量占比约1/3。由于朝阳区多数板块的房源价格在6万元/平米之上，所以未来可栖联合链家网深扒了一下占据今年热搜榜首的朝阳区，盘点了一些优质小区。
朝阳区500~800万改善房小区，哪些值得重点看？望京
望京地区位于北京东北四环五环交界处，到机场和鸟巢都很近，望京的商业和办公最近几年发展非常快，整个板块的档次提升非常明显。望京的住宅物业开发成熟，居住氛围浓厚，生活服务设施齐全。居民中演艺界、企管者、外企职工、律师、医生、记者、外国人较多，中产阶层比重较大，年轻化趋势明显。望京小区的家庭私家车拥有率接近50%。
1、花家地西里，参考均价在64000-66000元/平米左右。
该项目开发商是金隅嘉业，在整个花家地一带应该是环境最为优雅、管理最为有秩序的小区。四个门均有公交站，交通方便。离北京中医药大学、中央美术学院都很近。小区车位比较多，停车方便，固定车位150元/月。此外，小区内还有幼儿园，方便接送孩子。
2、方舟苑，参考均价在64000-66000元/平米左右。
方舟苑配套完善，小区西门有家乐福超市，南门有宜家家居，东门有菜市场。望京医院、四大银行、南湖公园，都在700米内，生活方便。
3、银领国际，参考均价在64000元/平米左右。
小区名听上去像个写字楼，但其实它是拥有70年产权的正规住宅，不要被它的名字骗了。它在望京高档社区中颇具诱惑，层高2.8米，户型宽敞大气。购物、餐饮、娱乐、教育、金融、电信、医疗设施构成全方位完美的生活服务网络。这个小区距地铁15号线望京西站仅300米。
4、都市心海岸雅园，参考均价在63000元/平米左右。
都市心海岸雅园位于望京核心区，于2004年开盘，是为艺术家、画家、成功人士及白领阶层量身订做的高档公寓。该小区由留欧归来曾主持中华世纪坛项目的余立博士担纲总设计师，小区的环境设计是亚热带海岸风情。
大望路
第二个推荐的是大望路板块，它距国贸仅1-2站地铁，周围都是较为繁华的商圈。如果你想在东四环内安家，感受北京的都市气息，那么，花同样的钱，大望路应该排在望京前面。
1、后现代城，参考均价在69000元/平米左右。
后现代城小区分5期，交房时间分别是：第一、二期2004年交房，距今12年；三~五期分别是06、07、09年交的房。从小区出发，走路10分钟能到大望路地铁站，5分钟能到大郊亭地铁口，离国贸、万达广场、大成国际中心这样的写字楼比较近，所以，30岁左右的年轻白领比较多。不过，后现代城小区北门5号楼百子湾路路北边有一个加油站。
2、易构空间，参考均价在67000元/平米左右。
该项目位于现代城南800米，大望路以东200米，小区由中国风景园林规划设计中心主笔，采用现代主义设计风格和超现实的设计手法。附近购物娱乐休闲配套很好。
3、金港国际，参考均价在73000元/平米左右。
金港国际以9层板式小高层为主，一居53~71平米，二居110余平米，三、四居130~160平米，并有豪华跃层多种户型选择。
双桥
双桥是二手房成交的热点区域，在地铁1号线、八通线沿线上班的很多白领选择这里改善生活品质；同时较低的均价也吸引了很多首付预算比较有限的刚需客户。另外还有一部分没有通州购房资质的客户，为了方便工作，也会选择紧邻通州的双桥置业。
1、水郡长安，参考均价在45000元/平米左右。
京城高性价比的舒适型品质居住社区，由联排别墅、低层低密度板楼、板式塔楼三种产品构成，配备了双座观光电梯。虽然为大户型社区，但重点考虑业主居住的舒适性和实用性。主力户型纯南向三居室和南北通透三居室，不但格局方正，使用率高，采光性和通透性都很好。
2、远洋一方，参考均价在42000~59000元/平米左右。
项目位于通惠河南岸，管庄地铁站向南800米。小区是低密度花园洋房，主力户型为南北通透的90平经典三居，70平浪漫两居，更有稀缺四居和跃层户型。82%-87%的高得房率。
3、珠江绿洲，参考均价在46000~50000元/平米左右。
珠江绿洲小区在双桥周边属于高端楼盘，往东一站地，步行20分钟就是双桥地铁站。由于市政府搬迁通州方向，广渠路陆续开通，交通也更方便、出行顺畅。小区共分四期，以两居、三居为主力户型。想购买珠江绿洲小区房子时，可着重考虑一下114/118平米的两居半或者是154/164平米的全南三居室，户型方正，朝向好，出售速度快。
北苑
北苑南临北五环，是京北较为集中的大居住区之一，共有30多个小区。建筑年代从1999年到2014年都有，户型样式较多，板块内置换改善的客户也很多，可选性非常高。该板块交通便利，周边公园比较多。
1、天居园，参考均价在61000元/平米左右。
天居园是2008年奥运会的配套项目，居住群体以年轻人为主，小区和周边小区比较的话，优势很明显，在同一区域相比性价比很高。小区只有一栋板楼，剩下都是塔楼，容积率在 4.30，但是小区把绿化集中在中间，所以也不显得拥挤。到奥林匹克森林公园约900米。
2、天畅园，参考均价在58000元/平米左右。
天畅园是半封闭小区，有楼栋都是使用刷卡式电子门禁，非小区业主不让入内。和天居园比起来，天畅园的缺点就是非人车分流。小区年代新，周边交通便利，配套成熟，大型购物中心、三甲医院都在小区附近，南门往西走700米就是奥林匹克公园。
3、万科星园，参考均价在77000元/平米左右。
小区内多为蝶形板楼，其中有4栋是塔楼。小区住户对万科星园感觉最好的是物业管理，有24小时安保，只有在业主的带领下或通过物业对讲呼叫通知到业主才能进入。人车分流，地面任何车辆不得进入。周边配套基本满足：看电影、唱歌、散步、SPA、美容、带孩子。