鲁达 上周咱们讲了开店前的准备——品牌定位，这回就来聊聊选址问题。在错误的经商观念中，讲究“租金便宜大过天”。只要租金便宜，不进行任何成本核算和选址分析就租下店面是常有之事。
然而前期思虑不周，往往会引起一系列的后续问题。譬如客流量过低、品类不匹配、物业纠纷不断......稍有不慎，就有可能赔个血本无归。单纯追求租金低，显然是错误的做法，绝不能把价钱当做店铺选址的唯一诉求。
在选定铺面位置前，经营者有必要先想清楚目标、对象、毛利、人均消费、人均产值、平均人流量、房租的预估，以此对租金的承受能力和成本控制有个较为精确的了解。
客流量，是指单位时间内进入某个地段的人数，比如每天下班时间，有多少人路过A点，是反映该地段人气和价值的重要指标。
对于商家来说，客流就是金钱。“车水马龙”和“门可罗雀”是客流的两种极端状态，带来的则是“生死两重天”的经营状况。
经营者在确定店铺选址前，务必要对目标地段进行实地考察，充分了解该地段的客流情况。一般来说，客流情况可以通过“掐表数人流”和“扫楼”等方式计算。
01、掐表数人流
经营者可以找3个人，在同一时段于目标地段的3个不同位置，拿计数表掐算人流。在具体操作时可以1小时为单位，每经过一个人时按一下表，计算出3个不同位置单位时间内分别经过的人数和男女比例，这种方式在实际测算中非常有效。
02、扫楼
这种方式是指在目标地段周围2公里范围的住宅区内，白天时观察有多少人家拉着窗帘或晾晒衣物，到了晚上7点之后则观察有多少住户亮灯。扫楼法在两天内便可帮助经营者获得较为准确的住宅区入住率。
通过以上两种方法，经营者就可以大致掌握了目标地段的基本客流情况。
接下来，只需要将一天中不同时段的客流量、客流集中时间点及周边住宅入住率进行综合分析，就可以得出目标地段的客流基础数据，从多维度进行客流分析。
假设某烘焙品牌在商场、社区和写字楼都有布点，其中商场店在周末的生意一定比平时好，社区店和写字楼则在周一到周五的生意比较好。
小区入住率直接关系到店铺的翻台率，经营者可以通过物业获取小区的体量数据，同时运用扫楼的办法对入住率进行分析。从而选择入住率95%以上的老校区，以及密集程度高，人均消费高的新小区附近开店。
另外，如果是面包店这样的方便携带的早餐铺面，还可以考虑大型集中度高的小区或写字楼附近的地铁站。
当然，在进行客流分析时，最好带有一些前瞻性，充分考虑目标地段可能发生的各种情况，并在确定店铺位置之前向有关部门进行咨询。
01、硬件设施情况
目标地段的硬件设施是否老化过时？近期是否有调整计划？
切记，不要进驻一成不变、不积极尝试新动作的地段。
02、周边商业的发展情况
目标地段周围的写字楼和大型酒店商业的发展速度如何？是人气旺盛，还是已经处于经济下行状态？
商圈氛围和发展趋势很重要，千万不可妄想你的店铺能够鹤立鸡群、逆潮流而动。
03、市政规划变动
在进行客流分析时，经营者还应将市政规划变动考虑在内，这将涉及目标地段的拆迁和重建。
试想，如果你刚与目标地段签了10年期的合同，此地段就要面临拆迁，原本不错的地理位置便会失去优势，再谨慎的客流测算也成了徒劳。