鲁达 上周有一则关于中介费收费或将“限高”的消息在网络上传开了，且不说该条消息是否真实，单就由此产生的天量评论就可以非常明显的看出，广大的消费者对目前市场上主流的中介费收费标准有多么的“不爽”。真可谓是：苦中介费久已啊！
现在市场中的中介费收费真的高得离谱吗？房屋买卖时究竟付多少中介费才算合理呢？
今天柯南就来跟大家聊聊关于中介费的那些真相。在正式开始这个话题前，柯南要郑重地摆明两点基本态度：
一、柯南虽然是行业中人，但今天的文章一定会尽力秉持客观公正，不带有色眼镜的态度，阐明问题的真相。
二、就目前市场上主流的中介费收费标准，如果没有给到适当的折扣，结合目前市场中的服务整体现状，柯南认为对大部分支付中介费的买房者而言是不公平，不合理的！
亮明基本态度后，正式开始今天对中介费问题的真相揭示。
真相一：中介费收费的现状是怎样的？
目前市场中的中介费大致有三种收费类型：
①按成交价格的百分比收费且不能打折或只能小幅打折
②按成交价格的百分比收费能打较大折扣
③按套收取固定数额的中介费
采用第一种收费方式的基本上都是所谓的大中介公司，目前这些公司不但很难给打折，而且在链家的引领下，还不断上涨收费比例。
例如：目前上海的大中介公司（不单是链家），不但要向买房者收取2%的中介费，还要向卖房者收取1%的中介费，而且即便是有所打折，也只是象征性地在属于买房者的2%的费用中给那么一点点折扣。
其实大家都知道羊毛出在羊身上这个道理，无论是如何变换收费名头，最终的单都是由买房者“买”下的。
买房者如果在这些所谓大中介买房的话，即便是争取到了一些折扣，支付的中介费基本也得在2.7%-2.8%左右。
采用第二种收费方式的是一些中小型的中介公司，他们的收费可以谈折扣。只要不是独家房源，谈判技巧运用得好，许多时候中介费的折扣还是挺给力的。
采用第三种收费方式的是一些打着互联网旗号的平台型公司（贝壳不算）。这些公司通常没有固定线下门店，靠线上平台引流，他们一般都号称自己不是中介，是去中介化的公司，但实则干的也是中介性质的业务。
真相二：中介费的本质“全貌”是啥样子？
中介费的实质是什么？表面上看中介费就是对单次居间服务成功的劳动报酬。但这并非是中介费的本质“全貌”。每笔中介费实际包含着显性的收费和隐性的收费两部分。
显性的收费是指对完成本次居间服务所有参与人员的各种劳动付出的报酬。隐性的收费包含的内容主要是流量获取及信息推送的成本，各种管理的成本，更重要更大头的部分是对一次成功居间背后数十次不成功居间服务的劳动付出的分摊。
所以说每个支付中介费的消费者所付的钱，不光是在为自己的这次交易买单，同时也是在为其他N次没有成功的居间服务买单。
以上就是中介费的本质“全貌”，也是许多消费者并不知晓的真相。非常客观地讲，对于每位支付中介费的消费者而言，这是不合理，不公平的，但却是非常真实的存在。
对于房屋中介服务，这种低频次，失败率远高于成功率的居间服务，结合目前行业的运作方式，中介费这样的本质“面貌”，没有行政政策的干预，是很难整体性改变的。
搞明白了中介费的本质“面貌”，我们就不难理解为何那些所谓的大中介公司对于中介费打折非常地“感冒”。
大中介公司流量成本高，信息推送成本高，管理成本高，更关键的是它们高成交量的背后是更加高得多的失败的居间成本，还有就是一旦成交，“分杯羹”的人也多得多。这些注定了在中介费的问题上必定也必须“寸土不让”。
但即便是如此，大中介公司在那些总价高的成交单子的中介费上仍咬死不松口的一贯做法，的确是太过“贪心”了。
真相三：大中介公司死扛中介费不打折的底气何在？
现在市场中的大中介公司基本上中介费都不打折，即便打折，折扣的力度也是小的可怜。
面对那些中小中介公司大力度的中介费打折，以及收固定费用的平台公司的竞争，这些大中介何来的底气和硬气？它们不怕客户拍拍屁股，大量流失吗？
这些大中介公司的“豪横”源于它们对二手房信息流量的控制。二手房交易的最底层基础就是信息流。
无论是线上还是线下，二手房的房源端及客户端的信息流量都被这些大中介公司通过砸钱和人海战术所垄断。
尤其是房源端，由于房东现在都习惯于报到手价，卖房没成本，加上大中介们的宣传，所以绝大部分房东在挂牌卖房初期，基本上都是只挂大中介公司。
控制住足够的房源，是它们应对中小中介公司和平台型公司中介费竞争的核心法宝。
中小中介公司无法获得资本支持，流量竞争中处于天然劣势。虽然许多都是在某个区域内扎根很久的“老土地”，对于区域内优质信息流量的把握和掌控力未必不如大中介公司，但是数量上肯定是差了好几个级别。
中小中介公司的最大的短板是房源端和客户端流量的匹配度低，又很难形成区域和区域之间的联动合力，所以折扣力度大是很诱人，但不可能次次都实际“落地”，因此这样的收费方式也无法成为市场主流。
平台型公司初创时倒是很容易获得资本青睐，有资本撑腰，短期内能在流量竞争上风光一把。可是二手房生意的特殊性决定了这是一门必须要有长期积累和根基的生意。
绝大部分的平台型公司虽然都大打互联网旗帜，都号称要颠覆中介行业，但实质都是由无行业基础和根基，对行业认识不透彻，把控能力弱的门外汉在掌舵。干的也都是稍加改良的中介业务，而不是根本上颠覆中介作业模式的事。
没有足够多时间的中介行业积累和根基，业务运作模式又不是颠覆性质的，单靠烧钱是无法真正做到足够大的规模的。即便强行做到较大规模，也维持不住，增长迟滞。
没了规模效应，资本就没了上市退出的机会，资本看不到上市薅羊毛的机会，自然不会再给平台公司“输血”。所以平台公司基本都是开始时貌似气势汹汹，势头迅猛，但搞着搞着就偃旗息鼓，折戟沉沙了。当初风光无限的“爱屋吉屋”就是最好的明证。因此，现在还活着的某些按固定数额收中介费的平台型公司也成不了市场主流。
交易规模成为不了主流，中介费收费方式也就不能成为主流，大中介公司也由此硬气得很，中介费说一不二，爱买不买！
真相四：中介服务究竟包括哪些内容？
消费者不清楚中介到底提供了哪些，多少服务，这也是中介费被严重吐槽的重要原因。
我们常常听到消费者这样的说法：“中介根本没干啥，带看了几次房子，约了房东谈了一下，就成交了，中介费收得太容易了！”
消费者的感觉错了吗？没错！那么中介真的就是带看几次，约下房东谈谈就能轻松搞定成交，舒服地收到中介费？
答案肯定是否定的。中介服务的特殊性，决定了消费者确实无法看到所有服务的面貌。所以按照成交价的一定百分比收取中介费是有其合理性的。
不过如果按百分比收取的中介费总额很大的话，那么这个比例就应该有所减少，不然对于付中介费的消费者就不合理了。
因为再优质到位的服务，对于单次成功的居间而言，都不值那个高额价的中介费。高额中介费中的很大一部分，就像前文中提到的那样，是在替无数不成功的居间买单。
那么中介服务能具体量化吗？这项工作需要相关管理部门来搞，可惜目前恐怕很难做到。量化做不到，但粗略地分段却是很容易做到和实行的。
在柯南看来，中介服务可以粗分为两个阶段，两个阶段以合同签定完成为分界线。中介收费应该也能以此为界限，分段收费。
目前一些大中介以及部分法律界人士按照《民法典》关于居间相关法条的规定认为只要是合同网签完成，中介居间就算是全部完成了，就能收取全部中介费用。
有鉴于此，不少中介尤其是大中介，网签合同一完成，就急吼吼地索要起全额的中介费。
一旦收到所有中介费，接下来的后续交易事宜就开始各种不上心，各种敷衍了事，许多朋友都遇到过类似情况吧？碰上了，中介们的托词是合同一签，居间就算完成了。
从法律层面上讲或许是这样的，但对于房屋中介这项涉及金额巨大，交易过程复杂性强的居间服务，把签完合同作为居间完成的标准，柯南个人认为是有所不妥的。
合同签定后的各项涉及交易完成的事宜都应该算是中介服务中不可少的项目，而且应该单独列项，单算服务费用，并给与消费者选择与不选择的权利。
真相五：不超过当地社平工资三倍的中介费规定适合实行吗？
这样的规定若是管理层非要出，那实行不是个问题，但合不合适市场良性有序地发展，是否真的对消费者长期性的有利，则是个需要好好思考的问题。
网传中的中介费标准如果实行，固然会使不少中介关门歇业，但指望以此灭掉中介行业则绝无可能。
这样一点的中介费，对于夫妻老婆店或许还能维持，但凡有点规模的都会玩不转。没有立刻关门大吉，熬下来的中介会如何应对呢？
大部分就不得不重拾早年中介行业吃差价的陋习，这绝不是危言耸听，而是必然会发生的状况。这样的状况对行业发展有利吗？对消费者有利吗？
真相六：中介费究竟多少才合理且合适？
这个问题真的是没有标准答案，站在不同立场，给出的答案一定会不同，而且可能会有天壤之别。
柯南作为一个讲良心的行业从业者，本着兼顾行业人员利益及行业发展以及消费者利益的态度，给到的答案是依然应该按照成交价的一定合适百分比收中介费。
中介费太高对付钱的消费者不合理，但太低则会让中介生存困难，行业变得混乱无序的风险加大。适度但不很高的中介费，能让中介行业良性发展下去，又能抑制住一些大中介通过高额中介费中的超高利润搞大肆扩张，垄断市场。
中介费合适的比例，柯南认为应该是不超过总房价的1.5%（买豪宅的除外）。在这个标准之下，具体多少，就看消费者和中介各自的本事了。
同时柯南觉得，中介费应该如前文中所说的那样，分成两部分收，网签合同前的服务部分占三分之二，网签后的后续服务占三分之一。
后一部分的收费允许消费者选择性支付，消费者如果觉得后续服务能自己搞定，可以选择不要中介服务。
以上这些关于中介费收费的想法，是柯南摸着良心，尽力秉持客观的观点，但是柯南不是管理层面的，中介费未来到底会不会出新标准，会不会如网传的标准办，天知道！
柯南知道的是，以目前市场的状况，想要在中介费的问题上讨到便宜，对于绝大部分的消费者来讲并非易事，但也不是不可能，不过首先要具备以下几个条件：
①中介行业内有可信任的熟人；
②自身有较丰富的二手房交易知识储备和经验；
③人生阅历足够多，识人待人的技巧足够高；
④能“演”，有演员的潜质。
具备了以上几点条件，如果还有运气的加持，那么买房时或有比较大的机会付个较“爽”的中介费。至于具体如何实践操作，有兴趣的可以直接私信柯南，我们一对一单聊！
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！