鲁达 深夜重磅！合肥楼市“新政八条”发布！
全市学区房实行学位制，同一套住宅小学6年、中学3年；
登记人数与销售套数之比大于1.5的楼盘实行摇号+3年限售；
政务、滨湖、高新区域二手房+17家热门学区的学区房，采取限购措施，本地户口限2禁3。
这一次的调控，极为严格...
一、合肥楼市“八大新政”发布
学位制、热盘3年限售、政滨高二手房限购...
昨天深夜，合肥楼市颁发八大新政，如一记深水炸弹，让很多人彻底难眠。
先来看新政内容要点：
来源：合肥日报
二、合肥调控八大新政深度解析
八大新政，对于合肥市场会产生什么影响？我们逐一分析来看：
1、增加居住用地供应
政策第一条：2021年，居住平均供应量增长10%，确保全市不少于9000亩，租赁住房900亩。
日前，合肥正式发布了土拍“两集中”新政，并且对全年供地计划进行了全部公示，如滨湖、包河、高新等热点区域也已明确了供地量。
整体上来说，全年供地计划的公布，保障了未来市场上的房源供应，一定程度上减少买房焦虑情绪，稳定公众预期。
影响：
1、利好刚需。供地增加，入市新盘会增加，如滨湖、高新一盘独大的格局会被改写。
刚需有了选择的机会，楼盘之间竞争加大，首付门槛自会降低。
2、利空二手房投资客，新房选择增多，二手房成交量自然降低，短期投资极易被套。
2、实施学位制
政策第二条：同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
影响：
1、短期学区房暴涨现象会降温，利空投资客
据有关方面调查，市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房，他们利用经营贷全额购买，再通过高卖高买，误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。
政策执行后，短期内学区房房价暴涨的情况会有所降温。
2、长期来看，顶级学区房仍是核心资产
学位制出台，会减少市场上热炒的学区房数量，长期可能会推动较次一些学区房的价格上升，毕竟学区房的需求客观存在。
未来，合肥会通过教育集团化全面解决这一问题。
3、在读家庭、多胞胎、二孩家庭不必过于担心
政策执行的根本目的在于，打压投资客恶意炒作，并不会误伤在校就读家庭。
并且政策中有补充：多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
针对一些特定家庭，我相信教育部门会有相应的解决办法。
图/来源于摄图网
3、政务、滨湖、高新二手房加强限购
政策第三条：暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖、政务、高新和全市指定17所指定学校的学区范围内购买二手房住宅。
影响：
1、利空投资客。
此前在合肥市场，存在很多投资客通过经营贷、置换倒卖，从而不断全款买入政滨高及顶级学区房，从而达到短期快速牟利的目的。
但现在政策很明确，2套及以上的合肥户口的购房者，全款买二手房这条路行不通了。
非合肥户口居民，同样受限于限购政策，无法炒房。
这会非常有力地打击炒房客，对于那些“天价挂牌”、“坐地起价”“临时加价”“一天一个价”的二手房们，这次要下狠手了！
2、政滨高二手房、17所学校学区房成交量会逐步降低
短期来看，政滨高、17所学校学区房部分投资客会紧急抛售，买方可多留意，捡漏机会会出现。
但是，二手房、学区房的流动性会大大降低了。
3、市场愈发均衡化发展，购买力或向瑶新北转移
滨政高限购，购买力向瑶新北及三县挤压，市场均衡化发展，持续去库存。
当然，具体市场变局如何，还要看后期变化。
4、热点楼盘“摇号+限售”政策
政策第四条：对登记人数与销售套数之比大于1.5的楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，房企应提供不低于30%的房源用于刚需购房，摇号房源3年限售。
刚需购房人须满足以下条件：
（一）登记购房人符合我市住房限购政策的；
（二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；
(三)登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的；
（四）登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。
影响：
1、大大利好刚需
目前该政策有一点局限性在于，并没有限制房企不低于30%房源，必须按3成首付卖给刚需。
所以短期来看，全款、高首付摇号现象依旧存在。
但长期来看，供地增加、新房增多，房企之间竞争加大，首付门槛自然会降低。
2、三年限售，让房子真正回归“是用来住的，不是用来炒的”本质。
毕竟，真正刚需自住群体，3年内很少会卖房置换。
5、严格控制商品房价格
政策第五条：新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售，不再纳入商品住房价格备案范围；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。
影响：
1、新房限价会更为严格
大量土地的上市，意味着大量新盘的上市，严格限价有利于合肥房价平稳发展。
2、遏制通过挖地下室拉高均价的手段，对于房企利润会有一定程度的受损。
毕竟，土地市场竞争还是比较激烈的，房企要想拿地生存，高价抢地现象依旧会存在。
6、住房贷款审慎管理
政策第六条：加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。
影响：
1、彻底打压投资客通过经营贷炒房。
2、切实支持中小微和实体经济的经营性贷款资金的需求。
7、加大租赁住房建设
政策第七条：2021年，力争再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，努力解决好新市民和青年人的住房问题。
根据发布信息，目前合肥已建近17万套租赁住房，包括合肥土拍中“竞自持”的要求，也适合实行已久的租赁住房保障措施，此次调控新政将继续落实这项要求。
事实上，去年新站、高新已有敏秀雅苑、擢秀园等人才公寓推出，确实很好的保障了一批住房需求。
8、严查价外加价、搭售等行为
政策第八条：严厉打击各种房地产乱象
影响：绑车位、号头费、恶意炒房等行为，都将受到严厉打压。
严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，目标直指目前市场上存在的一些“号头费”“茶水费”等现象。
另外，针对哄抬房价等恶意炒作行为，此前合肥也多次重拳出击，比如约谈、惩处一些炒作小区业主、自媒体，要求中介平台下架、不展示单价5万以上房源等等。
9、“法拍房”限购
在具体政策细则中，还有这样一条：对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的，均应当符合本市住房限购政策。
如此一来，通过法拍房炒房的路子，也行不通了...
10、买卖二手房须出具限购查询单
就在今天，合肥市不动产登记中心发布《关于落实房地产市场调控政策的通知》，为促进我市房地产市场平稳健康发展，严格执行房地产调控政策，现将有关事项通知如下：
自2021年4月6日起，在办理存量住房转移登记时，无论购房人为本地户籍还是外地户籍，须提交房产交易管理部门出具的《限购查询单》。
三、12大专家权威解析，合肥楼市格局定调
关于合肥即将发布的调控新政，我们也连线了业内专家以及房地产相关资深从业者，请他们谈谈对合肥调控的看法。
合肥市住房保障和房产局原总工程师，安徽省清源房地产研究院名誉院长 李慧秋
此次调控主要针对一些投机和炒作二手房的现象制定的稳定市场的措施，不但可以进一步落实“房子不是用来炒的”，还可以安抚大众焦虑的心情，稳定市场的预期，确保房地产市场平稳、健康的发展。
合肥学院房地产研究所副所长 凌斌
主要是对热点的楼盘、热点的区域、热点的学区三个热点施行精准的调控。
之前热点的楼盘也好、热点的学区房也好、热点的区域也好，它在合肥仅仅是个热点，并不是整个市场的情况，但是这个热点由于投机炒作现象比较多，就像在一个平静的池塘里面扔进了几块石头，就导致整个市场有点恐慌或者不安。
那么合肥现在出台精准的调控政策，就比如热点楼盘摇号+限售，热点区域、热点学区房按照小学六年一学位、初中三年一学位，能够比较好的，将市场目前的投机炒作现象扼制住，使得市场平稳健康发展。
博士、教授，安徽建筑大学经济与管理学院工程管理系主任，房地产研究中心负责人 尹正：
调控最大的亮点在于从供给侧和需求侧多角度发力，租购并举，在一定程度上保证了刚需，但是对房价的影响不会立竿见影，可能会导致短期内租赁价格的上涨，但影响会在颁布期内持续存在。
这对投机炒作者有极大的杀伤力，一方面使市场预期减弱，房价上涨的动力也减弱，投机炒作者低拿高抛的设想不大能实现；另一方面，最大的杀伤力还在于，投机炒作者短期套现的可能性没有了。
所以，新政对抑制房价上涨，可以说是相当的有效性。
安徽省房地产研究会秘书长 汪远
这次新政选择了市场诸多猜想中，相对较温和的两项着手，二手房和学区房。采取的是滨湖、政务、高新等区域二手房限购和热门学区二手房限购。
我认为之所以采取这个政策，一是合肥当下的房地产市场总体还在可控的范畴，部分热点区域的非理性价格上涨，受到政府的关注，为避免恐慌情绪蔓延，而采取的精准施策。
二是贯彻国家“房住不炒”和三稳政策的具体实践。限制本市拥有2套及以上家庭购买上述区域房产，把需求让渡给真正有居住需要的刚需无房户。
三是结合之前出台的离婚后2年内限购、热们楼盘公证处监督摇号等系列政策，应该说合肥市在真正想办法帮助新合肥人安居合肥，让合肥成为，人落的了户，住的到房的幸福城市。
四是目前合肥虽然采取了上述政策，对短期热点区域和热门学区房的交易起到一定抑制的作用，但是总体市场供应不足的情况没有得到根本性改变，建议从土拍源头着手，调整现行的土拍限价+竞自持的政策，加大一手新房市场有效供给；
教育部门加紧研究均衡教育资源；媒体引导购房者从单纯关注购买一手新房和学区房向购买交通便利、配套完善的主城区非热门学区二手房的转变，实现第一步安居，有条件改善的梯度置业理念；积极发展租赁市场，让大学毕业生和新新合肥人过渡期也有住所。
房子是用来住的，所有的调控政策都是为了实现本区域人民的安居梦，生活不应只关注房子，还应有五彩斑斓的生活。
另外还有一点是，此次政策也提到了商品房的价格调控，不得突破预测均价，地下室不纳入价格备案，对开发商算是产生重大影响，堵死了开发商通过技术手段，变相获取规划指标之外的收益。
但是合肥土地市场总体供应量和限地价竞自持的政策导致市场的有效供给偏紧，土拍市场火热的局面短期无法得到改变。
安徽房地产商会秘书长 张东：
合肥市出台的调控政策还是比较严厉，可以用精准到位来评价。这次政策基本堵住了原来政策的漏洞，封住了短板，缓解了购房需求，对学区房的热度有降温的作用。
合肥市本次出台的调控政策是比较严厉的，可以用精准到位来评价。这次政策基本堵住了原来政策的漏洞，增加了土地供给，封住了限购短板，缓解了购房需求，对学区房的高烧有降温的作用。对合肥城市的长期发展起到一定的保驾护航作用，我们是支持的。
合富辉煌(中国)安徽公司总经理 康伟：
关于第一条就是这个认筹比1.5加限售，有一定的市场影响力，基本上控制住了投资客，这个1.5倍的认筹量界定不清楚，还有待于进一步政策的解读。
合肥土拍应该来说市场供应的不足，众多百强发展商进入到合肥，以及合肥本土发展商，为了进一步的发展，今后的土拍还将进一步的加剧，竞争也会异常激烈。
热点区域二手房限售策略，短时间内对于有学区房在售的投资客来说，会加大他们的负担，但是从长期来看，实行六年或三年学位制，这一波的房价会大幅度上涨，只不过从每年一度的价格上涨变为六年或三年跳涨一次，本质上价格的涨幅不会发生太大的变化。
易居企业集团安徽区域总经理 李长俊：
认筹比1.5执行起来很难，因为房源量与蓄客1.5的比重很难界定，开发商营销方面也不会让项目出现这情况。
增加土地供应目的还是稳预期，但合肥的土拍政策不进行修正，完全靠增加土地供应，短时间还是解决不了合肥楼市热点区域供不应求的局面。
地下部分不计入对外销售价格，虽然会对拿地预期售价起到一点作用，但相对于目前的竞自持土拍政策，其实影响也不大。
这次调控政策核心还是在稳预期，除了对重点区域的学区房的二手房限购外，其他政策都还是比较温和的，对目前合肥楼市的影响不大，反而会促进庐阳，蜀山，包河，瑶海的改善市场。
世联行安徽区域总经理 黄逵胜：
第一，在实行学位制的同时，部分学区房会越来越有价值，但却是空着的，因为九年一个轮回，就原来是一个交易很频繁的一种状， 现在变成了9年，可能会交易引爆，或者3-6年交易的一种状态，所以在这个价格上面会发生一些变化。
第二，明确的标注出合肥学区房哪一些是成功的需求，根据政策可以看出哪一些学区考的还不错，自然而然的就让市场知道哪些学区是优质的，那么本身涵盖这些价值的学区房价格会高的，因此大家对学区房的认知有了一份新计划。
安徽万途控股有限公司总经理 孙宜庆：
这次楼市调控政策非常细致，这八条新政应该说，条条都针对合肥楼市的热点和购房者的关切，所以通过这样来看的话，这次是动真格，是真调控。
对于合肥楼市的影响，第一是稳定预期，政策从出台前到昨天晚上出台，引起了市场的广泛关注，对于整个合肥市场，不管是开发商还是购房者，可能对于未来合肥楼市预期，都起到了稳定的作用。
第二点，是稳房价。这一轮调控以后，合肥部分热点区域板块快速上涨的势头得到遏制，短期甚至会可能会出现房价下跌的二手房，整体来说合肥市场是会趋向稳定。
第三，最核心的还是有利于合肥房地产市场健康稳定长远的发展，这才是这种调控的最核心目的和目标。
对于普通购房者来说，不管是刚需第一套房，还是买第二套改善，都是很好的信号和机会，也是入市很好的时期。对于开发商想在合肥拿地好好发展，想通过规范经营获取合理利润的开发商，我觉得接下来拿地也是一个很好的机会。
所以合肥土地市场应该受影响，但影响有限，合肥市场会因为这种调控更被广大开发商长期看好。
信和行地产咨询有限公司华东区域公司总经理 王祥：
首先这次调控个人觉得更有针对性，也更具灵活性，可以说是因房制宜。
合肥从去年下半年到今年一直延续商品房市场过热，其实无非两个最重要的原因，第一个就是学区房的价格，包括价值不断被拔高，拉动了整个投资市场的预期和投资收益率，第二个就是蝙蝠效应引起的整个合肥市的涨价潮。
当然还有一些外在的原因，比如国际疫情的延续、国内疫情进入后疫情时代，经济得到快速恢复，欧美国家包括日本等货币灌水，热钱流入中国，有这样一个背景因素。
然后这些热钱进入中国，我觉得是打的这个时代背景。
对学区房，我个人觉得能够有效控制投资客进入房市炒房，降温是非常明显有效的。投资学区房，资金使用周期，包括未来风险都会加大，因此这是控制学区房投资很有效的措施。
第二，学区房短期内会有一波震荡。因为从去年下半年到今年上半年，学区房增值幅度远远超过普通商品房，这种大幅度的增值其实是非常不理性的，所以说它的动荡一定会很明显。
尤其这种动荡明显一定是由于这种投资客要快速离场，然后使自己的这个货币收益在短期内做到最大化，所以他一定会在价格上做一些让步，我觉得对这个是影响比较明显的。
但是从中长期来看，我觉得学区房自身价值，保持增值的稳定性幅度也同样要高出正常商品房，因为好的学区、优质的学校在合肥、在中国都是稀缺资源，这决定着它自身的未来增值幅度和投资潜力，所以从中期和长期来讲，学区房的价值还是比较有保障的。
针对政务、高新、滨湖这三个区域市场，这种调控我觉得首先第一点，他能够在短期内给到这三个过热的区域市场进行降温，第二能够使投资客隔离到这个区域之外，防止这种投资趋势恶劣的演化
此外，针对这三个区域限购，其实也是从卖方市场上进行调控的一种体现。过去这些一两年中，这三个区域抱团涨价的行为尤为明显，其实这种行为是非理性的，也是投资或者说投机的行为在操纵市场。
政策出台，对于预期过高是一种有效的控制，使整个市场行为回归到正常、理性。
但是我们也可以看到，毕竟这三个区域代表合肥、代表安徽省价值最高的板块，从中期和长期来看，这三个区域的价格，个人觉得还是有继续上升的空间。
这种政策限购，是一种短期调控行为，当然如果这三个区域还是持续过热，政策调控时间周期或砝码也会继续得到加强，或者是调整。
安徽同策副总经理 刘乃元：
合肥本次政策出台，主要可能是把一些目前炒房客、投资客、投机客比较热点区域所做的一种去投资化的动作 。
有利于整个市场稳定发展，有助于这种自住客的入场，本质还是在打击合肥楼市乱象。
安徽金玉堂房地产代理有限公司董事长 马林利：
首先对二手房整体市场是没有多大影响的。
其实本次新政是要分两方面看的，有利好的地方，也有利空的地方。首先这好的地方，确实有了限售的动作 ，对于整个市场的调控是有作用的，但是不好的地方是什么呢？就是滨湖、高新、政务这几个重点区域列出来，这也是在诱导我们的投资客，他们的目光、重点牢牢的锁定合肥优质区域，也就是说在告诉投资客合肥最优质的资源就在这三个区域。
也是因为当下、未来最优质的资源都集中在这三个区，那就会导致两种情况，第一就是合肥最优秀的人才肯定会集中在这三个区域来买房， 第二个合肥的高精尖人才也会集中在这三个区域，第三，刚需从原来关注高新政务滨湖，现在转而求其次，回去关注瑶海、新站、以及三县，实际上就是在往三县挤压了。
另外，这次新政有两点可以重点关注下，第一，学位制，小学限学位6年，对投资学区房的投资客是打击的。第二，合肥市区限制2套，第三套禁止购买，但是这其中还有一点是需要注意的，是不接受法人客户的购买，也就是相当于把企业购买的这条路堵死了。
滨湖、政务、高新这三个区域的供应量本身就很少，政务区几乎为零，滨湖供应也是处于扫尾阶段，高新新盘目前也就看龙湖了，这三个区集中合肥最好的一个优质资源，加上供应量也很少，也就处于一个深度增长的阶段，所以说本次限购政策对这三个区域成交量几乎没有影响。