鲁达 启东目前房价14953元/m2，是江苏南通市代管的县级市，略低于南通房价均价。下面来分析启东目前房价是否高估了？
一、基本情况
启东市，长江入海口北侧，三面环水，是出江入海的重要门户。距离南通市区85公里，距浦东直线距离仅50多公里。陆地面积1208平方公里，2019年末户籍人口110.35万人，常住人口94.95万人。
启东
二、经济情况
2019年GDP1157.55亿元，人均12.19万元，低于南通人均GDP12.83万元；人均可支配收入37825元（其中城镇居民47982元，农村居民25714元），低于南通的40320元（其中城镇居民50217元，农村居民24303元）。
2011年GDP520.17亿元，2019年是2011年的2.23倍，而同期南通2019年是2011年的2.76倍，可以看出启东这些年经济发展是低于南通平均水平的！
三、人口情况
启东属于典型人口外流城市，2019年末常住人口数量比户籍人口数量少15.4万人；
2013年户籍人口112.35万人，常住人口95.78万人；
2018年户籍人口111.04万人，常住人口95万人。
可以看出启东无论是户籍人口还是常住人口是逐年在减少！
启东
四、房产情况
1、住房面积：2019年末，启东城镇居民人均住房面积49.8平方米，农村居民63.1平方米；而整个南通居民人均面积49.2平方米，农村居民62.8平方米。人均指标高于南通。
2、房价涨幅：2015年房价低点为不到6000元/m2，目前房价是2015年的2.5倍，涨幅惊人，且2018年高点曾经超过16000元/m2，2020年2月份下降到不到16000元/m2，2020年3月份启东出台了启东户籍取消房产3年限售，房价又开始进入上升通道。
综上，一个人口外流严重，经济发展速度又低于整个南通的县级市凭啥房价涨幅惊人？
随着上海2016年限购升级，大量上海的投资需求涌入上海周边城市，随着周边城市南京、苏州、无锡等城市也重启限购，投资需求一下子涌入了不限购的南通，启东因距离上海崇明岛距离近，一下子成为了投资热土！
启东直线距离上海近，但实际交通时间并不短，启东到上海市中心也要100公里，通过崇启大桥跟上海崇明岛联系，到上海市区交通时间也要2小时，即使规划中的北沿江高铁，高铁时间也要超半小时到上海东站，上海东站距离上海繁华地区也要超过30公里，如果想过双城生活，安家在启东，工作在上海，通勤时间还是太长了，通勤成本也很高！
来看看河北燕郊，距离北京中心只有38公里，目前房价只有北京房价的1/4，在曾经的房价高点上腰斩。
再来看看镇江句容距离南京市中心不到40公里，目前房价也在曾经的高点下调了30%。
即使上海金山区房价也只有18000元/m2，只有上海房价均价的1/3，金山距离上海市中心75公里，市际铁路30分钟可达上海南站，上海南站还属于上海中心，上海东站属于上海远郊。
启东有多大超级大盘在售；启东恒大威尼斯总规划6万户，目前已销售3万户；启东绿地长岛规划2.35万亩，规划10万套住宅，目前累计销售估计不超1万套；其它还有多个在建楼盘！以后这么多套房子又去卖给哪些接盘侠呢？
启东
如果一个城市人口外流，自身经济发展一般，靠投资性需求炒起的房价必不能持久，供大于求房价必将打回原形！