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提问：房姐好。天通苑顶复您说过最好25000入手合适，有一个是东西通透，位置临街，自住+投资，应该比正常折价多少？多少入手合适？东西顶复有哪些缺点，未来是不是更难出手？谢谢！
回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。
天通苑板块分析：天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。
东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。
东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜；
东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。
天通苑的价格陷阱：
天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况：
1.面积特大，例如300-400平；
2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）；
3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价；
4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。
天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。
天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。
提问：房姐您好，请帮忙推荐下江夏的楼盘，主要考虑自住和俩孩子上学的问题。有首套房购房资格，50w。
回答：你好，江夏教育资源比较弱，未来发展好的就是文化大道地铁沿线。 子弹50考虑学区，推荐白沙洲东原启城，或者关注华师汤逊湖附近的学区，比如安普顿小户型。
提问：房姐您好，二套房自住兼投资，手上子弹160万，在街道口附近工作，买哪里好呢？鹏程蕙园或者京韵花园二手房怎么样？多少钱适合入手？
回答：鹏程蕙园或者京韵花园2个盘比较老了，自住体验一般，涨幅也跑不过次新。 纯自住可以考虑南湖沿线湖景房，比如中建南湖一号。 纯投资白沙洲地铁沿线单价1.5以内的盘更好。
提问：你好 上次你给我推荐的学区房 我准备买百瑞景80平米的两房 昨天去看了一下 1.新房84平40楼 32800（含装修） 2.百瑞景3期87平10楼 27500 满2 3.百瑞景6期82平12楼和25楼 30600 满2 新房在5期的东区 那里是百瑞景价格最低的地方 6期的小区环境和户型都好一些 百瑞景4期和6期在市场卖的贵一些 我该怎么选？还是这几个都不合适继续等？ 如果不合适什么价格入手比较合适
回答：你好，学区房的学票溢价比较高，如果单纯考虑挂学位，2更适合你，溢价最少。 如果考虑自住，6期更好。 百瑞景一般是建议淘笋单价2.5左右入手的，百瑞景3期这套可以试试再砍砍价，2.6是比较合理的价格。 感谢付费！
提问：美丽的房姐，中秋节快乐，1子弹50万，公积金70w，新房价格偏高，计划转看二手房，首套，短期不住，投资为主，给点建议，新房VS二手房，看了汉阳工作少，光谷岗位多，大两房VS小三房怎么选择 2，现在入手老破大，老破小明智吗，9年老房子，145m，177w光谷佳源花都和附近小面积的怎么选择 3公积金组合贷20年和全商贷30年怎么选 4，看上的超公积金70万范围10万左右，手把家里子弹全用完，还是选择组合贷
回答：1.建议关山大道的2居，或者三环内地铁沿线的3居，具体能不能买看选筹。
2.佳源花都回避，垃圾盘，换了N次名字。
3.根据你的持有时间，拉irr表格精算，再决定用商贷还是组合贷。
提问：房姐你好，请问对上海临港新城投资的看法？和武汉相比呢？谢谢
回答：之前已经分析过了，如果生活半径在附近可以买来自住，投资不考虑。 临港太远，仅一条地铁线与主城区相连。 一直都在说要大力发展临港，但是一直也没有起来。这次放开限购，短期内会吸引一波韭菜买入，制造小幅上涨热点，长远看回报率不如武汉。
提问：房姐你好，我朋友欠了我不欠钱，目前没有偿还能力了，名下只有一栋私房在首义小区门口，一共4间，2层，建筑面积共计400平米，是属于历史遗留下来的，目前了解到该房屋在房管局系统内无备案信息，土地属于公司所有，请问这种资产能要吗，如果非要拿，一楼按门面，二楼按住房什么价格拿比较合适呢，后期有办证的可能吗。感谢作答。
回答：你好，首义很多历史建筑拆不了，所以也进一步限制了该板块的发展。 私房一般是不建议碰的，不能买卖，不能拆迁，能有价值的就是做民宿和出租了。 没有产权，没有交易就无法估价，建议去中介咨询下，附近有产权的门面和住宅单价都是多少？按照周边价格的5折计算。 未来办证可能比较小。 最好让朋友并发几笔信用贷还你钱。
提问：谢谢房姐指导，我现在手头只有三十万首付，本来觉得北海总价最低，还好出租或者外包，而且周围一线海景都到一万五了，这个精装了才一万多一点。二手将来不好卖，我打八折能卖出去吗？如果还是不行，那青岛胶州单价11000的世合贸易新区的或者即墨单价11000的，胶州的镇子上单价5600的，烟台养马岛对面龙湖或者恒大单价7000的，三选一可选吗？多谢您了！
回答：目前行情，胶州慎入，人口基数太薄弱，产业布局需待以时日，至少看5年以后。明白一个道理：长期横盘就是亏！ 即墨投资相对更稳一些，但是也要挑好楼盘。 另外黄岛安子，灵山卫有1.5的限价盘，可以重点关注下。 子弹30，去沈阳买2套单价8千的盘也是不错的选择。
提问：（新人首问）房姐你好，我目前小孩在沈阳路小学读书，想在永清至三阳路一线买一套房长住，主要是老人接送比较方便，预算600左右可以全款，面积130左右的，小区环境配套稍好一些的，可以不用考虑学区，关注那一带房源快一年了，想请教一下房姐有什么好建议，谢谢
回答：你好，附近性价比高的新盘，可以关注华发外滩，或者中海澳门佳园。 追求环境可以关注武汉天地，万科和绿城，面积都比较大。 另外就是在附近淘二手盘了，关注融科天城。
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