鲁达 文丨子木团队
可乐爸32岁，2010年毕业来深，租房8年，最近第六回搬家。可乐妈憔悴陷在宜家爱克托沙发里。
“这一年年房租和房价都在涨，没有停，我不知道你在等什么，我们首付从福田3房到现在龙岗2房，再这样下去你自己过吧……。”
在深圳买房，何止是这个家庭的主要矛盾。
可乐爸希望我这个老朋友给个建议：全深圳都在往西走，而现在兜里的钱只够买个龙岗两房，龙岗到底有没有前景，如何判断一个区域的房地产未来？
经过这一轮“房住不炒”的定调，房地产行业迎来了转理性时代的特征，量价企稳，但人心却面临着强烈的不确定性、动荡、焦虑、不安全感。特区变示范区，意味着深圳角色和定位的转变。这个市场一方面让人沮丧，但似乎又给人机会。
判断区域前景：短期看政策、中期看供给、长期看人口。对于个人财产保值增值的选择，目前来看无论选哪个区域，关键还是人口。政策在短期面来看，深圳是不会有变动。而人口，就取决于当地的战略、产业、交通规划。
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战略机遇：东进战略+城市地位
深圳十个区，龙岗目前整体房价较低，一是供应大，二是离市区远，区域配套自2011年大运会后才大举迈进。龙岗在往年有个特征，大势涨，它最先涨，大势跌，它最先跌。
经过近十年的发展，龙岗已经不再是大迈进、外墙涂涂抹抹真假参半的模样。先是坐上了【东进战略】的快车经济高速增长，加之健康的经济结构获得至关重要的战略地位。
决策层将龙岗区定位为辐射粤东北地区门户，打造成深圳东部中心，成为深圳城市发展的第三极，龙岗区是东进战略的核心与桥头堡，也是未来投资热土，日渐完善的基础配套将为区域奠定发展基础，深圳的地位已经明确。
这里有三组关键数字：3千亿、11%、16%。
据深圳统计局发布的数据显示，2016年龙岗地区生产总值突破3000亿元，跃居全市各区第三位，仅次于南山、福田；2018年龙岗区GDP总量超福田区，达到4287.86亿元，仅次南山区，位列全市第二，同比增速达到11%。
2018年预计实现高新技术产业增加值1440亿元，增长16%，全社会研发投入占GDP比重达10.8%。
支撑这些数字是真实且强劲的产业。对于产业的选择与区域定位，深圳紧跟国家的战略步伐。这也是深圳能够在中国走得拔尖，除了靠小政府大市场的经营环境外，更重要的是对于国家发展战略的高度配合。
国家“十三五规划”（以下简称“文件”）提出，要实现信息技术产业跨越发展，推动物联网、云计算和人工智能等技术向各行业全面融合渗透。另《中国制造2025》提出，把智能制造作为主攻方向，推进生产过程智能化，抢占制造业新一轮竞争制高点。
随即深圳市以四大支柱产业为基础，做出了支撑经济结构战略性调整，以七大战略型新兴产业为主导，超前布局未来产业发展。这其中，文件对龙岗区的未来定位是东部中心，发展模式主要为产城融合、高端商务集聚、绿色低碳。
文件提出构建层层递进的现代化产业体系，重点发展战略性新兴产业和未来产业，推动“龙岗制造”向“龙岗智造” 转变。龙岗区文件中明确了龙岗区现代产业体系构建，应优先发展先进制造业，重点发展战略性新兴产业和未来产业，指导龙岗区产业结构优化。
龙岗的战略、深圳地位、产业规划，均已十分明确。官方文件给个人的更多的区域购买的信心与未来的区域发展的希望，而这个希望会不会落空，关键看有没有资源持续支撑。
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产业升级，中心片区突显
龙岗层面，十三五期间将通过一系列措施整合“三高一平台”资源，以此支撑龙岗产业升级及产城融合模式的发展。这其中主要是以下“三高一平台”的产融创新资源。
高等院校：打造深圳国际大学园“智核”，加强人才培养、产学研合作、科技研发与成果转化；
高端企业：进一步落实优惠政策，鼓励区内企业研发，引导区外企业研发中心落户，完善中小科技企业培育机制；
高级人才：完善人才政策体系，健全人才发展支撑平台，构建国际人才开发体系，创新人才安居保障机制；
创新平台体系：加快建设创新平台，引进和布局一批新型研发机构，完善“创客空间—创业苗圃—孵化器—加速器-园区”全链条的创新创业服务。
龙岗区面积大，各类“中心”又传得火热，包括平湖中心、李朗产业、布吉中心、华为科技新城、宝龙产业、大运新城、阿波罗未来产业、龙岗中心城等片区。从目前的实际落地而言，大多仍然是雷声大、雨声小。
例如被过度吹捧的阿波罗未来产业基地。该区域面积49平方公里，占据整个横岗的4分之一，位于大康沙荷路沿线。区域定位打造成为国家军民融合改革创新示范区、产城融合的引领区和大众创业万众创新的实验区。整体规划概念对标新加坡，集成综合管廊、海绵城市、智慧市政理念打造未来城市。
据早期宣传报道，入驻企业有光启未来科技城、邦彦信息融合技术产业园、鹏城智慧创意都市工业园、龙腾星华创新科技园、中航智无人机研制产业项目，签约中物功能材料研究院有限公司。
可目前情况呢？
“这个产业园是军工产业园。整个项目的情况自上一任主导班子离职后，就一直很缓慢。这个产业城有五个项目，目前启动的是阿波罗1号，业主是联合飞机，项目处于收尾阶段，但是其他四个项目基本处于黄土地阶段，媒体说2020年达到多少产值根本是不可能的。”目前负责阿波罗1号的相关建筑人员表示。
很多人都不知道华为总部坂田属于龙岗，除坂田的华为科技新城外，就数大运新城以及龙岗中心城最为突出。
大运新城片区以知识为核心、以产业为动力、以环境为载体；重点发展以高等教育、创新产业、总部经济、体育文化、生态休闲为主的综合服务功能，也就是高等院校的重点实践区。各大海外高校的启动已经毋需累赘。
龙岗中心城则是龙岗区政治、文化、经济的中心，“三馆一城”（公共艺术馆、科技馆、青少年宫深圳书城龙岗城）等城市建设，“5大轨道交通、6大综合交通枢纽”等交通规划着实让龙岗中心城片区的住宅“火了”起来。
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轨道交通规划成熟，落地时间长
购房投资从来就不是贪便宜的，而是对一个城市、一个区域趋势的判断，更是对时间和效率的把握。时间与效率重点体现在交通与空间规划上，这直接决定该区域是否有价值再凝聚以及片区质变潜质。
目前整个东部片区的交通是东部发展最为薄弱的环节，而龙岗中心城目前虽有100余条公交路线，但地铁方面仅有3号线经过，与关内各区的交通联系较少。
2016年深圳全面打响交通基础设施建设“东进战略”，加快推进东部重大交通设施建设，加强东部各片区与市内片区交通联系，为此，龙岗地区通过快速公路、高铁捷运、轨道枢纽等方式对龙岗交通进行谋篇布局。
龙岗的空间结构在“十三五”官方文件中已经明确：“一心、双轴、三城、四枢纽、多核”空间结构。
根据深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)的龙岗区中部交通枢纽规划，未来与市内互通的线路有4条地铁线（ 3、14、16、21 交汇）+有轨电车，除21号线外，其他地铁线路、有轨电车预计2022年前可运营。地铁10号线明年即开通，未来龙岗与福田的距离再一次被缩短。
龙岗区推动高铁、地铁等“五网合一”规划建设，打造六大综合交通枢纽。完成10号线建设，加快推进轨道14、16、17号线及10号东延段的规划建设，基本形成龙城广场、大运、平湖、国际低碳城、坪山站、深圳东站6大综合交通枢纽，采用TOD开发模式，逐步强化东部枢纽中心的地位，形成覆盖深圳市中心城区半小时交通圈和珠三角东岸地区1小时交通圈。
城际互通则有深惠城际线，是珠三角城际轨道交通中的深圳—惠州线，计划十三五期间动工。目前而言，就这条城际线路存在最大不确定性，地铁建设已经如期进行中。
就大运中心来看，大运地铁站已被规划为龙岗区中部交通枢纽，预计2022年左右可践行枢纽重任，未来将全面提升片区交通能级，使得项目具备发展成为片区中心的潜力。
但必须认清的是，这些更多的是规划，如所有的规划都如实落定，那龙岗就不是现在的均价，正因为龙岗更多的待定，所以才有所谓的“洼地”称号。现在的居住氛围与配套环境与福田、南山有一定的差距。
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优质配套集中，购房不应盲目看价格
龙岗中心城住宅供应主要集中在地铁沿线及大运片区。龙岗作为深圳面积最大的市辖区，而龙岗中心城作为未来的深圳东部CBD，生活配套齐全，商圈更是不少。
而未来在旧改的加持下，只会越来越好。龙城街道规划有25个旧改项目，拆除重建建设用地总面积约有323万平，改造项目主要集中在爱联、盛平以及五联片区，尤其是爱联，周边目前约规划有15个城市更新项目，拆迁重建用地规模约达到130万平米。
随着深圳经济水平的不断发展，龙岗区从宝安县的一个小城区发展为深圳市面积最大的市辖区，尤其是龙岗中心城这一区域，华为、比亚迪等新兴龙头产业等聚集龙岗，大运中心、龙岗会展中心等文体配套一应俱全，龙岗中心城承载着龙岗区的发展，未来发展的质与量将有极大飞跃与突破。
龙岗中心城：目前已发展的较为成熟，现有5所大医院，8个大型文体中心，其中备受瞩目的龙岗“三馆深圳·红立方”已于2018年5月底开始运营。
大运中心：第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区。包括一场两馆分别是主体育场、主体育馆、游泳馆、大运湖以及全民健身广场、体育综合服务区等体育设施。总占地面积52.05万平米，总建筑面积29万平方米。
万科广场：万科商业在深圳的首个大型综合型购物中心，是万科历时三年打造的重磅标标杆商业。COCOPARK 深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。集奢华购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、亲子等功能为一体的全新购物中心。据不完全统计，龙岗中心城目前已有11个大型成熟商圈。
在快速发展的一线城市里，龙岗依然保持着“山环水绕”的格局，目前，龙岗已建成各类公园144个，人均公园绿地面积达17平方米，建成绿道400公里，绿道驿站200余个。
但对于个人购房者而言，学校、地铁、商圈，三者的重要性依序排位。
深圳学位紧张，已经被诟病多时。而学校又是家长们最为关注的一项，优质学区房“永垂不朽”的涨幅神话已经延续多年。龙岗当然也不例外。
龙岗中心城规划人口25-30万，是深圳东部地区的卫星新城，同时也将打造成为深圳未来的次市级中心，其教育资源较为丰富，目前已建成投入使用的学校有34所，其中省一级学校有6所，区直属学校13所。深圳市约有90所省一级学校，而龙岗中心城就占据了6所。
深圳中学龙岗小学，是龙岗区委区政府根据“引进名校办名校”战略，引进深圳市基础教育的龙头、全市唯一省重点中学——深圳中学建立的公办学校，是一所六年制义务教育阶段的区直属小学。
学校学位名额锁定6年，对口楼盘5个，包括保利上城、东都花园一、二区、美地里园、东都中央王座。
深圳市龙岗区外国语学校创办于2013年，是为加快龙岗教育现代国际化发展而新建的一所由区教育局直属的九年一贯制公办学校。坐落于龙岗大运新城，比邻龙城公园、大运会主场馆和香港中文大学，占地面积3.64万平方米，建筑面积2.24万平方米。学校特色为外语教学，国际教育。
学校小学学位名额锁定6年，对口楼盘5个，包括阳光天健城、绿景大公馆、奥林华府一、二期、中森双子座公馆。
学校中学学位名额锁定3年，对口楼盘26个，代表楼盘有阳光天健城、绿景大公馆、奥林华府一、二期、中森双子座公馆、星河时代花园、龙城华府、翡翠明珠花园等。
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区域最终价值：人口
新时代国家重点关注，人口政策。深圳是世界外来人口流入第九大城市，人口的激增，必将成为推动房价上涨因素。人与房子始终是房地产市场存在的基础，没有人与房子的存在，房地产市场将荡然无存。
近期，深圳市政府办公厅下方《普通高校应届毕业生引进和落户“秒批”（无人干预自动审批）工作方案》的通知，其中提出开展人才引进“秒批”。彰显深圳速度的“秒批”政策，也宣告深圳正式加入本轮“抢人大战”。
据深圳市统计局报告，2010-2017年，深圳增加了183万户籍人口。2017年深圳新增50万户籍人口。这意味着，至少50万张有效房票将在近两年加速产生。另外，据教育局公布，2018年深圳中考人数相比去年多了7000人，相当于增加了5000—7000个刚需家庭。
截止2017年的官方数据，龙岗区常住人口排全市第二（宝安第一），当然这大部分是制造业带来的人口红利，普遍文化程度有待提升。
而当产业快速升级发展，人口结构发生更替，随之而来的高端人才在增加，对于片区的居住需求自然也会增加。
对于购房者而言，人口众多，意味着接盘者多，退出越容易。产业升级意味人也在升级，人群升级带来的是整体区域的价值质变。
除了现有的南山、福田中心人口结构已经相对稳定。过去五年时间，宝安人口增加第一，龙岗第二。这是否意味着宝安的未来潜力一定比龙岗好，宝安有大前海自贸区、大空港等规划概念的加持，在区域位置上优于龙岗，这是必然，从现有的房价上已经能看出来。
从个人角度而言，购房逻辑一直没变，关键是看时间和资金成本。有了大前海的辐射，宝中会好，但宝中的房子并不一定比龙岗中心城宜居的学区房来得优。能让你日子过得更好的区域，才是真正的好区域。
过得更好，代表更省生活成本、更省时省力，更强的幸福感，且房产在未来能够得保值增值。经过2015年市场火热成交之后，深圳十区价格都翻了番，龙岗也不例外，但增长幅度就没有南山与龙华大。其重点增长片区在龙岗中心城与大运中心。总之，上车预算资金在300~400万在龙岗能选择到较理想的房子。当然，预算资金在500~600万元，我们会推荐选择市内核心资产福田和南山小二房。
龙岗2016-2018年，二手房价涨幅18.1%
产业与空间规划，龙岗已经做好十全的计划，但落地仍需时日，这也是为何龙岗这个特征仍在继续：大势涨，它最先涨，大势跌，它最先跌。
今年深圳商品房价格平稳，但不少购房者感觉房价仍在上涨，主要是二手房税费有所上升。其中，龙岗单价回调明显。若遇到优质的房源，房价回调到10%左右，刚需应重点关注。
大运中心和龙岗中心城，在地理位置上相差不远。区域热点成交楼盘均价范围在3-5万之间，近16个月以来价格走势平缓，除成交量居首位的中海康城国际均价由2017年的3.8万元/㎡ 区间缓升到2018年4.2万元/㎡ 区间外，其他物业成交价格均无明显变化。
片区成交活跃楼盘以2010年后次新中大型社区盘为主：20栋总户数近4000户的中海康城国际；两期合计超过5000户的振业峦山谷花园；南联地铁口物业远洋新干线等。
龙岗中心城片区二手住宅价格近五年来持续上涨，尤其在2014年-2016年期间，以每年近9000元/㎡的增长幅度持续上涨。
从2014年的15442元/㎡上涨到2016年的32157元/㎡，二手住宅价格涨幅达到108.2%。经过持续上涨之后，龙岗中心城片区二手住宅价格上涨趋势相对放缓，但仍以每年超2000元/㎡的增长幅度持续上涨，从2016年至2018年，二手住宅价格涨幅为18.1%。
看完产业、文体、交通等配套，再回过头来看龙岗是否值得入手，问题似乎就变得简单些。
龙岗与宝安是深圳楼市供应的主战场，供应持续在，开发炒作的节奏就不会停，片区的更新也会加速，价格自然也会水涨船高，但问题是，你有多少时可以等。
20年前买南山的绝对不会想到有今天这样的价格。那未来买龙岗的你呢？买房仅仅经济问题，更是你未来发展和政治经济前景的判断。
完全有理由，深圳未来的机会最大。