鲁达 我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，你好！坐标无锡，名下两套房，一套是2011年购买的3房，目前在住，梁溪区小天鹅品园，目前价值200多万，还一套是老房子，1998年的小两室，价值50万，想把老房子卖了，半年内还能凑个30万，首付80万左右，去买新房，小孩子快10岁了，想着十多年后，给孩子的，到时候看他工作在哪，到时候卖了，再置换！你说太湖新城，和锡东可以考虑，想买太湖新城，价格3万多了，又买不起！锡东恒大翡翠公园，听说附近有个健鼎电子厂，污染比较严重，中介推荐梁溪区恒大悦龙湾，你看怎么操作比较好，最好投资区域能划分的小些！目前无贷款，二人公积金未用过，余额7万多，征信良好！
回答：1.老破小建议出手，未来增值空间有限，拆迁不可期。
2.长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。 但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。 现在买入，起点高，距离终点的距离（利润）就少了。
投资考虑，建议避开太湖大热区域，关注近郊延长线，比如惠山，锡东低价区，未来涨幅更大，下跌空间也很小。
3.全国范围内有比无锡更适合投资的城市，无锡的整体回报率中规中矩，想要深耕本土市场，笋盘驱动。
提问：星叔好，请问买房是不是面积越大越好，得房率越高越好？
回答：“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积，衡量着一套住宅在使用中的舒适度。但在对于“得房率”的数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。
一、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。同样建筑面积，高层是两房，多层可能是三房，原因就在这里。
二、公共门厅等部位的差异，往往越气派的楼盘得房率越低。为什么？气派通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但是也消耗了套内面积。
三、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。
一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。
提问：你好，星叔，请问房子怎么样才能尽快卖掉呢？
回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见知识星球内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》 。
提问：星叔，你好！坐标淄博张店，本人未婚，与退休父母同住市里一套近二十年龄三居室，交通方便。张店是淄博行政中心，目前向西向北发展，这两个方向，近市政府的，比较热闹的中心，以及学区房都每平1万＋，我月收入也就六七千。想改善住房，父母看中经开区区政府附近一套四室160平期房，每平7000＋，两年后交房，想首付三十万他们帮还贷，以后可能卖掉老房。他们认为一是此地要建大学城，已有职业学院，齐鲁医药学院，以后可能警校，航空学校会入驻。二就是相对便宜。我去看了下，那里只有一趟公交，我上班要开车近半小时，感觉有些不方便，买的话要贷三十年，每月四千多，家里都说几年后会发展起来，我很犹豫，您觉得合适么？
回答：太偏了，不是很建议，交通不便，买房不能一味的看低价，地段很重要，大学城其实潜力并不足对于拉动房价。
如果是你一个人住，建议买市中心位置好的 面积90-110平就可以，没必要买160平。如果是你全家居住改善，没必要从市中心置换到市郊，资产在下滑，如果老房子剩余贷款不多可以做截断抵押，扩大资金流，买好位置的新盘或二手次新。
提问：提问: 感谢星叔的耐心回复！坐标南通市区，我这段时间也一直在看，南通的机场高铁地铁等概念一大堆，房价近两年涨得离谱，利好被提前透支太多了，请问星叔接下来的半年到一年内南通的房地产走势会如何啊？啥时候可以上车购房？
回答：南通概念一大堆，都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足，房价上涨主要依靠苏州的挤出效应和地王效应拉动，并不是特别看好。从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。
提问： 你好，房子过了限售期，卖房子的房源就会变多，是不是二手房价格还会下降？我是保定这边，在东湖未来紫金府这边一万五了都，高不高，合适吗？
回答：因为调控和供求，二手房会出现短期波动，特别三四线城市比较明显，会有适度的下降空间，但是从长期来看，不会出现剧烈的下跌。但是如果纯投资的话保定没太大必要，可能要站岗很久，刚需自住可以入
具体详见知识星球内部《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》
提问：叔你好，我是外地户口！德阳广汉房价可以买吗，以及未几年来房价的动态？
回答：德阳二手房涨势趋缓，如无大的政策刺激，短时间房价应该趋稳。长期来看，主要看人口流入还是流出，如果广汉人口流入有所增加，那房价还是看涨，但反之，房价则会下降。另外，政策刺激也是一方面，比如去库存政策也会对三四线城市造成影响，造成房价短期上扬。但长期来看，支撑房价的终究还是人口。投资还是建议往上走。
提问：老师，你好，还有一个问题想要咨询一下，我再买房的时候，购房合同金额和实际金额有三十多万的差额，销售告诉我这个钱需要转到他们财务的私人账户，不提供发票收据。郑州很多楼盘都是这样。我不太了解，请教一下老师。
回答：这是溢价，也就是超出备案价的部分，比如一个楼盘，开发商售价为2w一平，而房管局备案价只有1.5w。超出的5000一平就是溢价，需要购房人额外交给开发商。
不知道你买的具体是哪里哪个楼盘。如果不是特别优质，不建议用这种方式购买。
一是会提高首付，资金利用率不高，不能很好的发挥杠杆作用。
二是在后期二手房交易的时候，会增加差额税费额度，增加购房人的成本，也就会导致房子不好出手。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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