鲁达 今年，绿城在城东方向一共有春来晓园、春月锦庐、春风金沙三个楼盘会入市。在楼市“小阳春”之际，春来晓园率先开放了样板间；那么，这个号称对飚“西溪诚园”的楼盘，能成为宣传里封面级作品吗？
春来晓园效果图
项目信息
精致，但够不上精品
基本信息
位置：江干区蔡阳路67号
容积率：2
业态：15幢高层（13-16层）+8幢小高层（7-9层）
户型：高层：98-139m²，小高层：140-160m²
交付时间：2022年
开发商：绿城、合景
物业：绿城
沙盘信息
春来晓园占地约6.4万方，总建面约19.3万方，是绿城城东三盘里体量最大的一个；同时，春来晓园的容积率只有2，也给绿城在园林景观上留足了设计空间：15幢高层和幢小高层之间，放下了露天泳池、智能跑道、羽毛球场等活动区域。
春来晓园沙盘实拍
当然，也有一些遗憾
01
项目西南角的8、9号楼为公租房，公租房位于小区内部，具体如何协调与业主的相处，就看物业表现了。当然，笕桥单元里甘肃建投、金隅、合景的新项目都有配建公租房的要求，大家同病相怜。
从沙盘上看，公租房并没做隔断
02
为了追求溢价，或者说为了给购房者提供更多的置业选择，春来晓园做了高低配；不过和常见的南低北高相反，春来晓园是南高北低，用高层在东南两面把小高层合围起来。这么做，可以理解成是为了保护小高层业主的隐私，但事实上因为南面是德胜快速路，最南面的3、4、5（8、9）号楼的业主在很长一段时间内都会是高架房了。
春来晓园小南面楼栋距离东西向主干道德胜快速路很近
03
虽然绿化率达到了35%，但是春来晓园小高层的一楼都是带花园的，会占用不少绿化空间，所以大部分的配套实质集中在高层楼下。
从沙盘上，可以直观感受到，配套主要集中在高层楼下，小高层楼下以底层花园+普通绿化为主
户型整理
因为有机场，笕桥的住宅都被限高；楼层低了，公摊自然也就少了。春来晓园高层得房率达到80%以上，小高层更是达到85%以上，在严格限制偷面积的当下，算是一个不错的表现了。
春来晓园户型分布
目前，春来晓园仅公布了高层的户型，三房户型98方起步，四房户型128方起步。
高层户型
装修内容
以笕桥双限地块4000元/平方的装标为参照，春来晓园基本也是这个标准。
春来晓园装标公示
从精装内容上看，春来晓园的配置齐全，而在细节上，绿城也延续了一贯的走心，很容易打动人。
客厅是浅色系的风格，非常年轻化，并且是大理石踢脚线，质感十足；此外，玄关柜也是包含在精装里的
厨房的窗配有手摇开关，并且全屋都安装了隐形纱窗，连客厅的移门也不例外
南向卧室的窗非常大，采光很好
卫生间的细节也很多：一键报警按钮、预留在镜柜里的插座，不过最打动我的是这个可以折叠的三面梳妆镜，高颜
区位配套
哪怕在笕桥，也是个弟弟
区位评价
春来晓园位于笕桥单元的西南侧。对于整个大城东的笕桥、东站、艮北来说，并没有什么能让房价起飞的伟大前程，最大的优势就是位置，春来晓园到钱江新城和武林商圈都很近：到火车东站直线距离1.5公里，到钱江新城直线距离约6.5公里，到武林广场直线距离约5.5公里，到西湖直线距离约7公里。
春来晓园区位示意图
不过回到笕桥单元里来横向对比，春来晓园的位置并没有什么优势。目前，笕桥镇的发展重心集中在同协路上的4号线笕新路周围，而合景年初拿下的笕新路上盖项目（笕桥单元JG0601-R/B/S2-04地块），会配建约3万方的商业，有望成为单元内的中心；被高架和铁路合围的春来晓园，多少就有点笕桥边角料的感觉了。
笕桥接下来的新项目，都在机场路东侧，4号线附近（图片来源：浙报传媒地产研究院）
周边环境
对于要卖到4万朝上的春来晓园来说，周边的环境就有些不理想了，笕桥镇城中村的印象，积重难返。
北侧，规划了服务用地和住宅用地，但现在还是农田
东向，东北是玖樟台和采荷三小，正东是回迁房
南面，有一小块遥遥无期的商业用地规划，目前可以权当是靠着高架
西面，就是笕桥一号港、还没搬迁的小厂和水墩村的过渡房
周边配套
商业
春来晓园目前周边商业配套为零，未来得靠自带的底商和对面安置房的底商。不过在笕桥，有物美和联华超市，都是开车5分钟内可达的。
物美和联华超市，都在1公里内
而在南面的城东新城，商业配套也没有被黑的那么差；虽然港龙城依旧烂尾，但是三花国际大厦和西子国际大厦都有体量不小的商业配套，吃个饭、看个电影、给小孩上个兴趣班还是够的。
三花国际楼下的海底捞，已经是日常排队
地铁
最近的地铁站是德胜快速路南侧的6号线枸桔弄站，但是因为步行过去中间有德胜东路的绿化带隔断，所以得绕行水墩路，实际距离约950米。
从春来晓园东侧人行主入口步行到地铁站需要约13分钟
学区
在春来晓园东北侧，是已经建成的采荷三小笕正小学，而在北面还规划了幼儿园和初中，接送会很方便。至于教学质量，就不要抱太高的期待：采三本来在江干区就不是领先的小学，学区里回迁房又多。
不过光看硬件，采三笕正小学还是很漂亮的
购买建议
绿粉们的信仰，究竟有多强
二手房整理
最有参考价值的是在春来晓园东北侧，刚刚交付通稿就吹上天的融创玖樟台。目前玖樟台已经成交了两套，都是113方三室的户型，据网签合同价显示，高楼层的成交价为4.96万元/平方、低楼层的成交价是4.4万元/平方。不过因为有做低避税的可能，实际成交价可能更高。
而距离稍远的滨江金色黎明、万科公园大道因为户型、年份差距大，二手房价格在4万上下波动。
融创玖樟台，是板块内唯一一个产品力可以和春来晓园叫板的
值不值得买
目前，春来晓园的高层放风价在4.3至4.6万之间，这是一个很尴尬的价格区间。高了，会被区位、配套都更优秀的城东新城直接抢客；低了，又会陷入和艮北新城的肉搏战；而在笕桥单元内，同样要面对很大的竞争，笕新路站旁的合景、金隅项目有地铁有商业，价格还限的更严（精装修均价不得高于4.048万元/平方）。
所以，性价比并不是属于春来晓园的标签；它更像是一个在笕桥单元里的轻奢之选：最低的容积率、最大的体量、最大牌的开发商，带来的是产品力上的优越感。
下一个初步结论：如果你是刚需，就先去看看金色黎明之类的二手房，小三房的性价比更高；如果你是周边地缘性的客户，绿城的产品大概率代表了笕桥新盘的上限，不用纠结；如果你是城东四房的改善，在同价位有大量备选的情况下，自然就看你对绿城的信仰都多高了。
更多真实跑盘信息，请关注公众号
杭州跑盘老司机