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【新安小产权房】70亿平米小产权房“冻结交易”?深圳叫停,自然资源部盖棺定论

小产权房,彻底被“打入冷宫”。

5月13日,据21世纪经济报道,龙华区住建局发布了一个通知,主要内容是禁止代理销售“小产权房”。

通知明确表示:小产权房属于明令禁止交易的房地产,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,各房地产中介机构不得代理销售小产权房,不得为小产权房交易提供经纪服务,各房地产中介机构应及时进行自查自纠。

事实上,在住建部发通知之前,4月份,深圳市房地产中介协会就发布《关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》,深圳市律师协会也发了一个通知,禁止律师为违法建设提供公证、见证。

之所以要给小产权房灭火,是有背景的。

原因在于:商品房调控措施收紧后,深圳小产权房突然爆火。

深圳今年2月份发布了3595个住宅小区二手房指导价,不少热门小区的指导价,普遍比挂牌价低20%-30%,各大银行的房屋贷款,都按照指导价格进行,这就意味着买家将多出巨额首付。

这个措施一出,买卖双方陷入僵持,二手房市场交易极速冷冻,数据显示,4月份深圳二手房网签量共计4396套,环比3月份下降9.7%,同比去年4月份大幅下滑了74.7%!

既然新房摇号,二手房冷冻,不少投机资金就打起了歪主意,把目光投向了小产权房。

今年4月27日,央视财经频道就调查深圳小产权房市场现状进行了报道,记者在沙井走访发现,这种房子一个月能卖出几十套,今年以来,深圳的小产权房涨幅最高已经超过50%,一些即将拆迁的小产权房均价甚至超过了5万。

而深圳的特殊之处在于:这个城市是全国小产权房问题最突出的城市之一。

据不完全统计,深圳市违法建筑约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%。

中信证券之前有个报告说,深圳曾开展过住房调查,村民集体经济组织自建、合建房的规模,在2013年竟占到深圳整体住房规模的60%以上,8年时间过去了,这个比例至少也在50%以上。

严格意义上来说,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

这些违规的、交易不受保护的房子总量,有多少?

如是研究院曾发布过一组数据,小产权房面积高达70亿平米以上,是城镇住房体系中重要的一部分,占比仅次于商品房面积(占比38%)。

更重要的是,大家要考虑到:连深圳这样现代经济高度发达的地区,小产权房尚且能占到近6成的住房比例,更不用说中西部的广大三四线城市了。

中银国际曾经发布过一组数据,成都和海口的小产权房占比超过了20%。

从这个角度来看,全国小产权房占比大概率会超过30%。

现在,我国城镇存量住房面积达到了320亿平米,机构说小产权房面积超过70亿平米,可以说是非常保守的数字了。

可能很多朋友都有疑问:都是房子,凭什么小产权房不能流通?

从土地供应的角度说,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。

在城市建设时,国有土地可以直接入市交易,而包括城中村在内的集体土地,则要通过地方上征收,先在土地性质上变成国有土地,然后才能在二级市场上进行交易。

没有经过征收,土地性质都没改变,怎么可能入市流通?

从商品房供应的角度来说,住宅入市要经过严格的招拍挂、施工、预售、竣工的流程,工程的主体、配套、质量要求都非常明确。

凭什么反复加盖的违建房产,要跟经过严格流程的住宅,掏空购房者六个钱包的商品房平起平坐?这本身就对商品房购房者不公平。

这次深圳紧急叫停,是一个重要的风向标:不管楼市调控政策如何变化,不管时间推移多久,这类违规建筑不存在任何转正的可能性,70亿平米的小产权会永久“冻结交易”。

事实上,关于小产权房的定性,自然资源部已经“盖棺定论”了。

去年5月份,自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,通知重申:小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

其中明确规定:对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

在2020年,全国已经完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记,各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效,对有房地一体不动产登记需求的,完成地上房屋补充调查后办理登记。

简单说,如果是宅基地、集体土地,还可以通过确权的方式完成“使用权”登记,而小产权房因为是违规建设,既不能确权登记,更不能入市流通。

未来,这一类房子会成为“历史遗留现象”,当地居民尽管可以靠这些房子收租,可以为低收入者提供“落脚地”,也可能会拆迁变成回迁房和安置房,但绝无可能获得不动产权证。

责任编辑: 鲁达

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