鲁达 环球网报道，近期楼市传来了一个重大好消息：房价真降了，9月份新房6年来首跌，全国新房均价较6月份最高点时跌幅高达5.8%。以新房价格中位数计算，同样是购买100平米的房子，现在买要比3个月前买，至少节省6万元。
消息确实是“好消息”，但对于千千万万的中低收入者来说，却丝毫高兴不起来。因为根据全国房价行情网的数据，9月份全国14座主要城市的房租同比都在上涨，其中部分重点城市房租已连续上涨多月，整体平均涨幅接近10%——截至8月，全国重点监测的55城个人房源租金平均值为34.05元/平方米/月，较去年同期上涨9.49%。另有数据显示，四大一线城市“北上广深”的平均租房价格已经超过100元/平，这意味着租客需要花费3000元才能租到30平米的房子。此外，在四大一线城市，租客的住房租金成本均占工资收入的40%以上。
根据58安居客房产研究院发布的《租房消费行为调查报告》显示，2020年末，一线城市的租房人口比例已经上升至40%，二线城市上升至25.5%。换句话说，2020年我国2.2亿租客中，有超1.4亿都聚集在全国二十个左右一二线城市。这也是为什么我们说，大中城市房价下跌了，但中低收入者却高兴不起来的原因——这些人虽然在一二线城市生活，但都是以租房为主，他们承担不起大城市的高房价，所以真正与其息息相关的是房屋租金的变化。当前时期，不少城市的租金都迎来较大幅度上涨，对于大城市的租客来说，这是居住成本的大幅增加。
众所周知，租金作为租房居民成本的重要组成部分，租金过快上涨，将影响租赁关系的稳定，同时还会挤占对价格非常敏感的中低收入者的居住空间。一句话，租金性价比与市民幸福感有直接关系。事实上，今年8月底，住建部已经表态，未来要通过“增加保障性住房供给，来努力实现全民住有所居”。同时宣布，房租租金年涨幅不能超5%。
官方刚刚表态完毕，这边9月份全国14个主要城市的租金就迎来较大幅度上涨，这显然和国家制定的楼市发展规划不符。那到底该如何解决呢？据专业人士透露，近期房租上涨幅度过大的城市，都在加紧制定“房租指导价”政策。简单来说就是，通过行政手段，限制房租上涨，以达到稳租金，让利于租客的最终目的。这些政策到底什么时候会出台，我们要拭目以待。
大城市动辄2万+的房价，对于绝大多数工薪阶层家庭来说，已经是遥不可及了。我们简单计算一下，在房价2万/平的城市购买100平米的房子，即便是只付三成首付，购买的门槛都已经提高到了60万，这还不包括杂七杂八的税费以及交房后的装修费用，如何全部加在一起，普通人买房的门槛实际上已经提高到了七八十万。当然，不能忽略的还有未来30年每月超8000元的房贷。
所以，从这个层面来看，国家制定“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，是非常切合实际的。因为面对高房价，全国十几亿人的居住问题显然不能单纯靠商品房市场来解决，事实上从过去5年的楼市调控来看，国家层面对商品房价格的定调是“稳定”，并不是降低。所以，未来更多城市会加大租赁住房市场的投入建设，对应的也会有更多的“无房者”将会以租房的方式来解决居住难题。
大力发展租赁住房市场的积极意义是显而易见的，不仅有助于解决全国6亿多中低收入者在大城市的短时居住问题，也有利于推进以人为核心的新型城镇化，同时也有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足。资料显示，2021年部分人口净流入的大城市计划筹集保障性租赁住房93万套。很显然这，是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供给结构的良好开端。当然最重要的一点是，大力发展租赁住房市场，有利于促进房地产市场平稳健康发展。这个其实很好理解，加大力度建设租赁住房市场，一定程度上可以实现“以租代购”妥善解决一部分群体的居住问题，尤其是大城市新市民、新青年等群体。如此一来，就能够稳定市场预期，合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。
资料显示，截止到2020年末，全国租赁市场人群规模已高达2.2亿人，房屋租赁总面积80亿平左右。2020年租赁市场的成交总额已经高达2.2万亿。这个规模已经非常巨大了。
当前时期，最迫切需要解决的就是租赁市场的问题。即保障全国2.2亿租客的切身利益，解决好改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾。那么到底该如何做呢？专家认为，要分三步走，第一步是持续加大市场供给力度；第二步是制定有效的稳租金管理制度；第三步是建立完善的住房租赁市场规范，也就是成体系的法律依据。
截止到目前，这“三步棋”我们基本都已经走完了：过去两年，全国30多个城市，租赁住房供给量显著提高，各种保障性租赁住房增加了不少于120万套，为稳定市场租金起到了关键作用；去年初，国家重要会议上，明确提出“解决好大城市住房突出问题”，其中三大“工作计划”中就涉及了“降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”等内容。
有人可能会说，以上都是宏观层面的举措，对市场的作用也不够具体，作为租客，很难看到成效，也就是说，这样的举措对租客个人而言，影响并不大。接下来我们要说的，就是和每一个租客和房东息息相关的政策变化，租客和房东都要留意：
第一、今年的4月28日，六部门罕见发文规范住房租赁经营行为了。总结来说，这次“新规文件”主要就是针对自然人性质的“二房东”的强化日常监督管理，其目的就是保障租客权益，妥善化解住房租赁矛盾纠纷——文件中明确要求，第一从事住房租赁经营的企业和转租10套（间）的自然人，应办理市场主体登记；第二单次收取租金的周期原则上不超过3个月，且单次收取押金超1个月的，应该在银行开个监管账户，去住建局备案并定期公示。
第二、事关所有租客和房东的新规变化，2020年10月份，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中“新规”明确要求，4类房子禁止出租。值得一提的是，今年8月份，北京已经第一个响应了该政策——8月24日，北京发布《北京市住房租赁条例》（征求意见稿）公开征集意见，10月21日，北京市住建部公布征集意见的反馈情况。在会上，北京住建部领导明确，北京住房租赁将立法。
专家解读认为，一般情况下，这类法律法规从征求意见稿到最后实施的周期是3-6个月，北京目前已经采集完意见，下一步就是认真制定“条例”。换句话说，北京的《住房租赁条例》法规大概率将在明年开始正式实施。基于此来看，明年北京将成为全国首个执行租房4大“新禁令”的城市，即从明年起，在北京有4类房子将禁止出租。因此，租客和房东都要留意。尤其是租客一定要格外注意了，千万别再“贪便宜”去租这些新规明令禁止出租的房源，因为一旦被查处，可能将面临重新找房子的窘境，情况严重的还可能损失大笔租金。
按照《住房租赁条例》第二章“出租与承租”条款，明年起，4类房子将禁止出租：
第一类是不符合“工程建设强制性标准”的房子。何为工程建设强制性标准？即建筑物需符合国家强制标准中的设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求。说白了就是质监局综合验收通过的房子。像城市里很多自建房、城中村小产权房等，都在“禁租”之列。
第二类是不符合国家室内装修有关标准，危及承租人人身健康的房子。这个没什么好解释的，简单来说，就是出租的房子，必须符合室内装修标准，硬性要求有甲醛、苯、氨等不能超标。专家解释，“新规”之所以会有这一条，主要是近年来这类事件层出不穷引起了国家相关部门的高度重视。在专家看来，对于这类房子，租客千万别再“贪便宜”租了，因为甲醛、苯超标严重的房子，可能导致租客身患重大疾病，会危及承租人的身心健康。
第三类是厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间。这条“禁令”矛头显然指向了大城市的“群租房”。尤其是北上广深等一线城市，房东、中介们为了获取更多租金，喜欢把不能住人的阳台、厨房、储藏室等出租给低收入人群。这类房子法律法规早就明确不能住人，因为不符合居住标准，可能有安全隐患。现如今“新规”再次提及，租客和房东更要留意了，尤其是租客，别再因为租金便宜，就“贪便宜”承租了，一旦被查处，可能“房财两空”；
第四类是其他依法禁止出租的住房。一般指的是违章违建的房子、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未经抵押权人同意的房子等。专家解释，这类房子不能出租的根本原因是，产权不明晰，存在坑蒙拐骗租客的情况。尤其是一些已经抵押或者查封的房产，对外出租时市场价都可能比较便宜。承租人如果不知情，“贪便宜”承租，可能遭遇房东跑路，不得不承担租金、押金无法要回的后果。
房产专家王佳直言，新规来了，明年起这4类房子，对外出租时价格可能会比较便宜，房东的目的就是“以低价吸引租客承租”，对于这4类低价但违规的出租房，租客一定要记住，别再“贪便宜”承租了。