鲁达 很多年前，我在南京读书时，第一次听说金基地产这个名字是从金基唐城开始的。这个楼盘位于莫愁湖的西边，南京审计学院的南边，再往西走不远就是江东门，南京大屠杀纪念馆就座落在这里。
原来这个区域被称为二道梗子，意思是乡下，过了秦淮河，就已经不是城中了，而现在城市外拓得非常大，在网上查了一下现在金基唐城二手房的价格47338元/平米，那个时候的房价估计要去掉最开头的那个4了。
2019年6月25日，南京金基通产置业有限公司从17家单位中幸运摇中编号为[2019]长沙市035号地块，地块位于长沙市岳麓区雷锋大道和绕通路交叉口以南(雷锋大道两厢C08-A06地块)，起始价为16521万元。该块宗地总面积为30155.58平方米，出让面积23675.72平方米，容积率≤2.6；建筑密度≤22%；绿地率≥48%，建筑限高50米。规划为住宅用地，出让年限70年。
该地块为双限地块，成交总价18998万元，折合楼面地价2423元/平米，住宅毛坯限价8800元/平米。
这块地容积率仅为2.6，限高50米，土地款还不足2个亿，无怪乎引来那么多开发商争夺，热点区域的土地款都在10亿以上了，小开发商想拿地都拿不起了。
这个项目的案名叫金基芳华。印象是金基地产的案名都挺文艺的，我在网上搜了一下金基地产的项目，像金基九月森林，金基林语，金基悦麓，小资情调十足。
不过初始听芳华这个名字，一下子联想起的是冯小刚的那部电影《芳华》，让人感觉这个项目就是给那些60年代出生的人准备的养老项目，就是冯小刚那个年纪的人吧，但是看了看这个项目的户型面积，就三个户型，110、132、143，仍是以刚需为主。
仍是分五个维度来讲一下这个项目。
一、地段
这个项目位于雷锋大道上面，具体位置是尖山村南。地块北面就是尖山安置小区及天顶大厦。西侧是尖山湖公园，东侧是谷山。这里向北不远就已经是望城地界，巨大的雷锋头像提示着你来到了雷锋的故乡。再上去不远就是观音岩水库区域，原来的别墅区，像中粮北纬28度，金地三千府等别墅都在这里。
雷锋大道原来是望城去往汽车西站的主要通道，这条路并不宽，双向四车道，因此有时候会堵车。现在尖山路拉通后，去往麓谷有了新的通道选择。
这个区域虽属于岳麓区，但是原来片区的房价是非常低的，主要原因是距离雷锋大道与普瑞大道交叉口，也就是百果园那里的刚需盘太近了，另一个是片区是被两座山包夹着，没有平坦的地块用来建设，因此一直维持着乡镇的感觉。
原来这里有个楼盘，叫天麓尚层，为了卖高层，开发商推出的策略是买房送车，买房一套送比亚迪F0一台。这送比亚迪F0的活动，我以前也搞过，当时采购一台的价格大约是2.8万元，真正的入门级别的车。问题是我们的客户对于这台车不怎么感兴趣，长沙人还是很爱面子的，买车不会买这么便宜的，我们的那台比亚迪F0最后也没有送出去，客户宁可少折些房款，也不愿要这台车，最终把车退货了。
因为受望城影响太深，前些年雷锋大道这条路的房价不是向岳麓区看齐的，而是向望城看齐的。但是要说的是望城进步太快，而这里踏步不前，望城房价大有赶超这里的趋势。
二、交通
雷锋大道据说将是未来城市2.5环的组成部分之一，因此未来修建了快速路后，会极大改变这个区域的交通。
如果将这一片区划入观音岩片区，再看交通就不会再局限于雷锋大道。项目现在通过尖山路可以快速到达麓谷的核心，未来还有黄金大道、月亮岛路等加强望城与汽车西站及麓谷的沟通，再回看项目的交通也会觉得豁然开朗。
现在这里没有通地铁，长株潭城际铁路尖山站距离这里不远，下去到雷锋大道口就到了。长株潭城际铁路已经实现与地铁1号、2号线的换乘。
据称地铁13号线沿旺旺西路-潇湘北路-雷锋大道-尖山路-麓云路-含浦大道布设，为湘江新区南北向交通走廊，强化湘江新区南北向组团间联系。但是这个地铁不知什么时候才会批复及开工建设。
三、配套
首先说教育，在项目南边500米的位置有个金鹰玖珑山项目，建了一所博才金鹰小学。附近没有初中，需要去麓谷的初中读书，学校主要有明德麓谷、师大附中博才实验中学，距离都不近。
其次说商业，雷锋大道上面都是民宅改成的自然状态商业居多，最近的商业中心是金科世界城的3万平米商业街，商业是这里的短板。
第三说医疗，这里没有大型医院，看病需要去航天医院，未来会在尖山湖公园那里打造一个中信湘雅医院，只是离项目并不近。
最后说环境，这里最大的卖点就是谷山、尖山两座山峰的山景，距离观音岩湖也不远，如果雷锋大道两侧改造以后，这里的环境是一大亮点，但是现状仍需要进一步努力。
四、产品
这个项目住宅才5万多方，规划了6栋17层的小高层，全部是两梯两户设计，共476套房子。
产品面积就3个，110-140平米，其中以110平米和130平米的户型为主，两者占比85%左右，可以说是以刚需为主的项目。
我们从上面的配套分析来看，这个项目目前确实不太适合做改善住宅，各种配套不齐全，改善型客户不会看上这里吧。
前面的金鹰玖珑山已售产品才卖6500元/平米，天麓上层的高层二手房还比较多，据说法拍房价格也就7000多。
倒是距离不远的望城几个项目价格反而卖得比较高一些，像时代年华项目因为旁边有长沙市一中的分校，带精装可以卖到8000元以上，碧桂园高尔夫花园带精装卖到9000元以上了。
而配套较差的光明碧桂园培文府首期开盘只敢开7000多，这跟项目所带的资源价值是相关的。
而金基芳华确定是带精装修出售，精装标准还不低，配置了日立中央空调和威能全屋供暖及新风系统，并主打智能家装，这样算下来的售价应该在11000元/平米。这样的价格竞争的主要对手就是尖山湖另一侧的几个项目，如清控尖山湖、保利恒伟时光印象、美的麓府、长房云西府等。
两梯两户纯板楼确实是项目的一大亮点，公摊会小一些。
个人觉得这个项目做精装有些风险，可能会陷入金辉优步花园因为价格问题无法快速去化的尴尬。当然，这个要看开发商对于产品品质的把控吧，麓谷里存在一波从海外归来的码农，对生活品质要求很高，项目做品质刚需有一定机会，就看能不能触到这帮有钱喜欢宅家的码农的痛点。整个小区人车分流，停车位规划了432个。
五、公司及物业
金基芳华不是金基在长沙的第一个项目，在星沙东八路那里有个宁华星湖湾，就是金基与其他公司合作开发的，没有使用金基品牌。
金基集团成立于1992年，已成功拓展为以房地产开发、运营为主，包括城市建设与运营、景观设计与施工、物业管理服务、建筑部品制造、智能集成、物资供应、房地产营销、机械制造等领域齐头并进的大型民营企业集团。
地产板块立足南京，多地联动，累计开发房地产近千万平方米，2000年后在南京的开发项目主要有：金基·唐城、金基·翠城、金基·月亮湾、金基·汇锦国际、金基·汇锦国际凌江府、金基·尚书里和“2018南京别墅销冠”金基·九月森林等项目，这些项目在业界享有较高的声誉。同时，集团的房地产开发项目辐射上海，内蒙古包头，山东济南、青岛、东营，湖南长沙，河南郑州和省内的盐城等多个城市。
金基旗下有金基物业，成立于2003年4月28日，为二级资质物业管理企业，公司于2006年通过了ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系双认证，管理物业面积100万多平方米。