鲁达 近日，钱江晚报记者接到报料，城西银泰城附近有个叫西溪财富中心的留用地商业项目急需融资1.5亿元。记者前往现场发现，在此项目周边，还密集分布着众多留用地商业项目。
根据蒋村街道的规划，蒋村街道目前片区内在开发的商业办公总开发建筑体量为202万㎡，以总部办公、甲级办公和配套商业为主，基本都为留用地项目。这些在建项目预计一两年内将迎来大批量交付。大体量下，它们届时是面临残酷的竞争呢，还是会在统一规划下，成为一个生态办公集群和特色楼宇集群？
一个蒋村，在建留用地商业办公项目超过200万㎡
近日，钱江晚报记者驱车前往蒋村一带。新开通5个月的杭州花蒋路，眼下已经热闹了起来。沿着花蒋路从文二西路往北走，有非常多的在建工程，几乎都是以“西溪”打头，如西溪壹号、西溪国际、西溪诚品、西溪银座、西溪首座、西溪财富中心、西溪谷等等。
不过这些项目，市面上却很难见到推广的影子，而透明售房网也见不到相关的预售信息。
虽然已经接近中午11点半的饭点，许多工地上依然有工人和机器在紧张地作业，记者看到，部分项目外立面都已经完整呈现，处于准现房状态。询问各现场施工负责人得知，这些项目的业态几乎都是写字楼，个别为商业综合体。除了由中节能开发的西溪首座，其他都是村里与开发商联合开发的村级留用地项目。开发商中有来自义乌等外地的不知名小房企，也不乏绿城这样的品牌开发商。而且有些项目体量比较可观，比如纯写字楼西溪财富中心的体量超过10万㎡，西溪壹号也接近10万㎡。
记者还发现，这些留用地项目，有一些是可以出售的，比如绿城代建的西溪国际为公开招拍挂的留用地项目，属于村级第三代留用地，其出售的户型面积最小为70㎡左右，产权可以分割到户，非常有竞争力。
记者从蒋村街道拿到一本2014年11月制作的关于蒋村街道未来发展规划报告，这个报告详细分析了蒋村街道目前面临的优劣势，以及对未来三年、五年乃至十年的规划。在这份报告中，提及留用地项目共38个，片区内规划商办总开发量为275万㎡左右，目前已经明确的商业办公总开发建筑体量为202万㎡，以总部办公、甲级办公和配套商业为主，还有近73万㎡商办用地待规划。
地理位置很好，规划也很美
按照未来规划，蒋村街道一带将被打造成为一个商务中心，沿花蒋路一带将以完善的配套服务和大面积绿化，吸引金融、电商、设计等现代服务业入驻；沿文一西路一带，将打造以总部经济为特色的大企业集聚区，设立一系列总部特色楼宇。
事实上，项目的开发商和将入驻的商家，有大家所熟悉的绿城西溪国际、华润超市、西溪银泰城、郡原公元里等。
和西面的未来科技城比起来，蒋村街道经济发展科有关负责人认为，蒋村这里的写字楼集群有自己的优势。这里属于西湖区而且开发成本不高。地理位置有优越性，与西溪湿地北门以花蒋路相通，最远不过几百米距离；而另一侧与西溪银泰城、地铁上盖物业相邻，同时周边像西溪诚园、西溪里、西溪蝶园等中高端小区环伺，可以保证人流量和消费力。
但如此大体量下，如何消化和招商是一大挑战。当记者问到，如此众多的综合体、写字楼，会否在未来出现招商难、定位不符合预期的问题时，这位负责人表示，留用地项目比较特殊，因为开发需要村民的签字同意，对他们来说，更需要的是开发成本低而收益回报高的项目。
项目良莠不齐，招商面临挑战
对于这一片区内比较集中的留用地项目，记者的第一感觉是良莠不齐。有些项目虽然已经建成，但招商成一大难题。而有的项目现状已经堪忧，预计今年2月份开盘的西溪财富中心，去年开始，就一度传出资金紧张的问题。
“因为是村里的开发项目，股东是个体户，对房地产也不懂，所以项目体量一大，资金就比较紧张。”一位知情人士表示，西溪财富中心因向银行借贷金额太大未被批准，一直都在民间融资。而本来有意向借款的人士因为该项目属留用地，51%的产权在村里，权衡之后不得不拒绝了借款。
一位股份经济合作社的相关负责人告诉记者，所谓的规划，其实就是划定了留用地的地块，然后剩下的就是村里决定：是自主开发，还是与开发商合作开发，至于开发的定位，并没有明确的要求，只要符合大政策，村里和开发商协商决定要建成什么样就可以了。甚至有的项目今年上半年就要交付了，仍然没启动招商程序。
虽然文二西路上的几个留用地项目眼下已经招商招得差不多了，但这并不代表文一西路上的诸多写字楼项目和晴川街上的综合体项目也会有同样好运。仅靠环境和周边的成熟住区，不是形成一个产业集群的所有因素，最重要的，还是需要在开发前，就设定一个清晰的定位和规划。