鲁达 7月19日，浙江公布了《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025年）》。
共计52条。其中第21条与房地产有关，各位需要细读：打造“浙里安居”品牌。完善房地产市场调控长效机制，压实城市政府主体责任，因城施策、“一城一策”，促进地价、房价保持在合理区间。健全以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，完善基础性制度和支持政策，改革完善住房公积金政策机制。探索利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地和存量闲置房屋改建等方式建设租赁住房，有效增加保障性租赁住房供给，建设（筹集）保障性租赁住房21万套（户），多途径有效解决新市民、低收入困难群众等重点群体的住房问题。加快完善长租房政策，加强住房租赁市场监管，使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。建立人口净流入与土地供应联动、地价与房价联控机制，对租赁住房用地实行计划单列，土地供应向租赁住房建设倾斜，探索“限房价、限地价、竞品质、竞租赁住房”土地出让方式，推进商品房现房销售试点。基本实现城镇集中成片棚户区改造，建设棚改安置住房（含货币安置）13万套。全面开展城乡房屋安全隐患排查整治，动态消除危房安全隐患，完善常态化长效治理改造机制，探索建立农村低收入人口基本住房安全保障机制，在传统村落科学保护前提下，深入实施“大搬快聚富民安居”工程。提升住房设计水平，打造现代宜居型“浙派民居”，塑造新江南水乡风貌。
言归正传，上周易居院发布了一份报告：《浙江共同富裕示范区与房价趋势研究报告》，昨天老杨在此分享了报告的前半部分（可回看：建设共同富裕示范区，浙江房价需挤泡沫，楼市将降温！ ），今天分享报告的后半部分。
三、房价收入比
关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民支付能力的匹配程度。这里计算了全国31个省份的房价收入比和浙江省近20年的房价收入比偏离度，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。
1、房价收入比计算方法
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法。这里我们采用的公式如下：
从上文可得到2001年至2020年全国各省的城镇居民可支配收入与新建商品住宅销售价格，根据房价收入比公式，只要有城镇居民人均住房面积数据，就可以计算得知各省的房价收入比。
2、城镇居民人均住房面积
本文对城镇居民人均住房面积这一指标做简化处理，各省均统一采用各年度全国城镇平均住房面积，其中2001年至2019年度采用的数据皆来自于国家统计局，2020年预测数据为40.5平方米。
值得关注的是，根据国家统计局浙江调查总队的调查结果，2020年浙江省共有9个地级市有城镇人均居住面积数据：杭州39.3、宁波47.1、温州50.1、嘉兴42.5、绍兴52.9、衢州51.8、舟山34.2、台州51.3、丽水50.2平方米。根据已有数据估算，2020年浙江省的城镇人均居住面积应该高于全国平均的40.5平方米，故用全国平均数据计算浙江的房价收入比得到的结果可能会比实际值略偏低。
3、全国房价收入比排名
根据公式计算，可知全国31个省份的商品住宅房价收入比数据。从2020年31省的房价收入比排名来看，排在前五位的省份分别是北京、上海、海南、天津和广东，分别为22.9、19.5、18.3、13.9和12.4，说明这些省份的购房难度较大。具体来看，北京、上海作为直辖的一线城市收入高、土地稀缺，房价居高不下。2020年疫情后货币宽松，北京和上海房价涨幅均比较大。海南是全国著名的旅游省份，外地客户投资需求较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较弱。浙江以11.4排名第六，福建以10.5排名第七，江苏则以9.9排名第十。浙江比福建高9%，比江苏高14.9%，比广东则低7.8%，说明在浙江买房比在福建和江苏困难，但比广东相对容易一些。
4、浙江房价收入比历史变化
2020年，全国房价收入比均值为9.2，相比2019年的8.7上升了5.7%。浙江省的房价收入比为11.4，相比2019年的10.8上升了5.7%。
从历史变化看，浙江省的房价收入比近20年来持续上升：
（1）2007年：浙江房价收入比开始超过全国，并在此后一直保持领先。
（2）2009年和2010年：由于房价过高，泡沫较大，2010年浙江房价收入比出现了第一个历史高点10.8。
（3）2011年至2015年：浙江房价收入比持续下降，尤其是2015年，房价收入比为近10年低谷8.8。主要原因是此时间段内房价涨幅小于居民收入增速。
（4）2016年至2020年：浙江省房价收入比持续上涨，2020年刷新历史最高纪录11.4。从收入角度看，购房压力实际一直在上升，这对需求释放不利，可能的原因是浙江住房市场存在较多的投机因素。
5、浙江房价收入比偏离度
由于我国不同地区之间经济和楼市发展成熟度不同，不宜简单的横向对比房价收入比。同时，一个地区不同时段房价收入比是否合理，应与自身房价收入比长期变化的均衡值作比较。这里我们引入偏离度的概念。
偏离度衡量的是当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果一段时间内房价暴涨，大幅偏离历史均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。长期来看，房价涨幅具有向均值回归的特征，即在偏离度过大时具有向历史平均水平回归的特性。房价收入比亦如此。这里在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。具体公式为：
以2001年至2020年浙江省房价收入比的平均值以作为基准值，计算出历年房价收入比的偏离度。其走势可大致分为两个阶段：
（1）第一阶段（2001年至2008年）：浙江省房价收入比偏离度为负，低于历史平均值。此段时间浙江的房价收入比被低估，也即房价无泡沫。
（2）第二阶段（2009年至2020年）：浙江省房价收入比偏离度为正，高于平均值。其中2015、2016年偏离度较低。2015年房价收入比和偏离度分别达到近10年来的低谷8.8和3.7%，同时房价也处于近10年历史较低位（10755元/平方米），为买房的最佳时机。其中2010、2018、2019、2020年偏离度则较高。2009－2010年房价收入比偏离度较高，此时间段浙江房地产成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离均值，说明市场较热。2017年来房价收入比偏离度持续走高， 2020年达到近20年的峰值34.8%，同时房价收入比也达到因史最高峰11.4，说明房价泡沫含量最高，买房困难程度处历史最高水平。
四、浙江主要城市房价
1、主要城市房价水平排名
2020年浙江省11个主要城市（包含2个副省级市和9个地级市）新建商品住宅销售价格排名为：杭州（28094元/平方米）、宁波（19375元/平方米）、温州（19106元/平方米）、金华（16817元/平方米）、舟山（16637元/平方米）、台州（15429元/平方米）、衢州（15424元/平方米）、绍兴（15021元/平方米）、嘉兴（13737元/平方米）、丽水（13620元/平方米）、湖州（13342元/平方米）。由此可见，浙江全省所有地级及以上市城市房价破万，其中，新建商品住宅价格均价最高的为省会杭州；宁波、温州这两大港口外贸城市其次；金华则是有义乌、东阳、永康等经济发达县级市支持；新房价格最低的为湖州，一个传统的鱼米之乡，虽然排名为浙江最低，但2020年均价仍为13342元，超过了全国大多数地级市。
2、浙江主要城市房价在全国的排名
为了进一步了解浙江主要城市房价在全国的水平，本文选取了全国100个地级及以上城市（包含4个直辖市和浙江11个地级市），并按照2020年新建商品住宅平均价格进行排名。具体城市名单详见报告末附录。
其中，杭州排全国第7，宁波、温州分别排第15、16，金华、舟山分别排第21、22位，台州和衢州分别排第25、26位，绍兴排第30位，嘉兴、丽水、湖州分别排第40、41、43位。由此看出，浙江各地级市房价在全国范围内都排名较为靠前。
3、高房价成因
为什么浙江主要城市整体房价排名这么高，甚至浙江三四线城市房价能够超过全国部分二三线城市一大截？
首先，浙江居民人均可支配收入高。浙江的富裕体现在“藏富于民，藏富于县”。在浙江，一个县城就是一个产业集群，这种极致的社会分工，在全国其他省份很难看到。而产业集群带来的规模和生产效率的极大提升，为这些县城的常住居民，创造了巨大财富。比如，国家统计局义乌调查队数据表明：2020年义乌居民人均可支配收入达71210元，全国第二，超越北京、深圳、仅次于上海。同时发达的民营经济造成的一大现状是，在房地产政策宽松的环境下，信贷资金极易通过个体企业流入房地产市场，比如2011年前著名的“温州炒房团”从某种程度上推高了房价。
其次，浙江人多地少，房地产供需不平衡。浙江是中国面积最小的省份之一，陆域面积只有10.55万平方公里，地形多以山地、丘陵为主，其中山区面积占70.4%，平原占23.2%，河流和湖泊占6.4%，因此被称为“七山一水二分田”。在可建设住房用地本就紧张的情况下，浙江作为经济发达省份每年吸引大量人口流入。如2019年浙江人口增长高达113万，人口净流入以84.1万，超过广东的82.61万，成为人口流入第一大省。
五、政策动向及对楼市的影响
通过上文分析，我们不难发现浙江省具备开展示范区建设的基础、优势和潜力。
首先，从经济发展程度及收入水平看，浙江省富裕程度较高。2020年，浙江生产总值为6.46万亿元，居全国第4位，人均生产总值超过10万元；城镇居民人均可支配收入为62699元，仅次于上海和北京，是全国平均水平的1.5倍；浙江城乡居民收入比为1.96∶1，远低于全国的2.56，是全国唯一一个所有设区市居民收入都超过全国平均水平的省份。
其次，按照国家发改委的说法，浙江省改革创新意识较为浓烈。浙江探索创造了“最多跑一次”等多项改革先进经验，创造和持续发展了“依靠群众就地化解矛盾”的“枫桥经验”，各地普遍具有比较强烈的改革和创新意识，便于大胆探索和及时总结提炼共同富裕示范区建设的成功经验和制度模式。
最后，浙江开展示范区建设空间和潜力较大。尤其是正确处理好稳定扩大就业与技术进步的关系，发展过程中如何有效破解用地不足、资源约束等矛盾，如何形成先富帮后富、建立有效提高低收入群体收入的长效机制，反垄断和防止资本无序扩张等，都迫切需要探索创新。
6月10日，中共中央、国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，支持鼓励浙江先行探索高质量发展建设共同富裕示范区。6月11日中国共产党浙江省第十四届委员会第九次全体会议通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》（以下简称《实施方案》），明确提出了到2025年的主要目标：人均GDP达到13万元，居民人均可支配收入达到7.5万元，数字经济增加值占生产总值比重达到60%，地区人均GDP最高最低倍差缩小到2.1以内，地区人均可支配收入最高最低倍差缩小到1.55以内，城乡居民收入倍差缩小到1.9以内；家庭年可支配收入10万-50万元的群体比例达到80%、20万-60万元的群体比例力争达到45%等。
通过对《意见》、《实施方案》等关键指导文件的解读，结合浙江房价运行状况，研判当前和未来政策动向及房价变化趋势，房地产市场的参与者应关注以下几点：
1、建设共同富裕示范区，要求尽快实现富裕，将居民收入的蛋糕进一步做大。伴随着收入水平的更快增长，浙江人民购房能力也将进一步提升，有利于扩大住宅需求。一方面，外来人员将扎根生活，刚需型购房需增加；另一方面，本地有房家庭的改善型需求持续释放，从而有利于房价长期稳健上涨。
2、建设共同富裕示范区，要求不断缩小全省不同城市之间的差距、城市与乡村之间的差距，从而实现均衡发展、共同富裕的目标。现阶段，虽然浙江的城市差距、城乡差距在全国各省中属于较小的，但未来仍有较大空间，进一步缩小这些差距，在这一过程中，受益最大的地区应该是中小城镇与乡村。可以预见，未来几年，在经济、产业、土地供应、公共设施与服务等多方面，浙江政策上会向中小城镇与乡村倾斜，这些地区的经济与收入速度将超过大城市，也将有利于这些地区房地产发展。
3、建设共同富裕示范区，意味着要缩小居民收入和家庭财富差异。过去20年浙江地区炒房现象在全国范围内比较突显，并且浙江民间资金充裕、信贷资金违规进入房地产现象突出。近几年国家要求房住不炒，而浙江作为共同富裕示范区，势必更加严格的执行房住不炒，并且《意见》中强调了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，预计未来浙江将更加严厉的抑制炒房、防范资金违规进入楼市。据此，则预计未来浙江楼市波动幅度将减小，房价涨幅也将小过去20年。
4、《意见》中提出：“对房价比较高、流动人口多的城市，土地供应向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。”杭州、宁波、温州、金华是省外人口流入最多城市，占全省跨省流入人口比重的66.8%。这几个大城市的住房政策上将会向“稳房价、重民生”倾斜，随着租赁住房的大量增加，市场供给结构优化，部分原属于刚需的购房需求将减少，这些商品住宅的房价涨幅将小于过去多年。
5、追求共同富裕，必然涉及调节居民家庭财富分配。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心同蚂蚁集团研究院联合发布的《疫情下中国家庭的财富变动趋势：中国家庭财富指数调研报告（2020年度）》显示：房产对中国家庭财富增加的贡献率将近70%。对于拥有多套房产或高价值房产的家庭，有必要通过征持有税的方式调节收入。近期官方表示研究房地产税试点征收，估计杭州大概率会成为试点城市。一旦出台方案，则对于楼市形成利空，这一因素需要关注。
6、短期来看，浙江楼市较热，今年来杭州、嘉兴、湖州、金华、义乌、永康、台州、丽水、宁波、绍兴等多地密集出台新政，涉及限价、限购、限售、房价指导、摇号、资金监管等诸多方面，成为今年来全国调控最为密集、调控力度最强的省份。值得关注的是，这一情况与2011年类似，在楼市过热的背景下，浙江政府于2011年陆续有9个城市出台限购政策，是全国限购城市数量最多的省份；不久之后，浙江房地产市场便进入长达五年左右的深度降温通道。正在此时，今年6月刚出台共同富裕示范区政策，那么浙江抑制房价的压力更大，政策也将更加严厉。
7、深圳社会主义先行示范区相关房地产政策经验对浙江的启示。2019年深圳被定位于社会主义先行示范区之后，地方政府调控楼市的力度不断加大，2020年7.15新政后市场趋于降温；2021年上半年，深圳调控节奏加快，收紧购房资格、二手住宅参考价、规范商务公寓土地用途、严查“深房理”违规炒房行为、上调房贷利率、禁止小产权房交易、上调人才引进落户学历门槛、加强租赁资金账户监管等。调控重拳之下，深圳房地产市场降温显著：2021年5月二手住宅价格环比涨幅自2019年7月以来首次由正转负，6月二手住宅成交量只有2575套，创多年来非春节月份新低。如今浙江被国家赋予重任建设共同富裕示范区，浙江政府调控压力加大，如果相应的政策增多之后，未来1－2年浙江楼市也将趋于降温，部分城市房价大概率也会由涨转跌。
附注：全国100个地级市（包含4个直辖市和浙江11个地级市）房价排名城市名单（按次序）：上海、深圳、北京、厦门、三亚、广州、杭州、珠海、苏州、南京、东莞、福州、无锡、合肥、宁波、温州、昆山、海口、成都、常州、金华、舟山、天津、佛山、台州、衢州、南通、西安、石家庄、绍兴、济南、武汉、大连、昆明、青岛、漳州、南昌、郑州、中山、嘉兴、丽水、扬州、湖州、重庆、南宁、芜湖、太原、惠州、莆田、烟台、哈尔滨、长沙、秦皇岛、沈阳、镇江、威海、桂林、廊坊、承德、泉州、保定、唐山、呼和浩特、马鞍山、洛阳、徐州、长春、贵阳、北海、日照、乌鲁木齐、兰州、湛江、张家口、济宁、安庆、西宁、包头、清远、襄阳、赣州、柳州、滁州、蚌埠、宜昌、景德镇、岳阳、丹东、韶关、九江、茂名、肇庆、常德、株洲、淮南、银川、荆门等。
作者：易居房地产研究院副院长 杨红旭 易居房地产研究院研究员 潘竑羽
潘竑羽邮箱：panhongyu@e