luda 记者|黄瑜
万凯旗下的主力城市服务房地产板块万物运城正朝着规模发力。
"到2023年要实现100亿元的合同收入."万物运城首席执行官何瑞华对界面记者说。
但是万物运城2020年的城市服务合同收入只有12.5亿元。同比增长了220%，但基数仍然很小。
万物运城表示，到2021年，合同收入要达到27亿韩元，2022年达到60亿韩元，2023年达到100亿韩元。3年100亿韩元，未来需要100个城市服务项目作为后盾。
如何迅速扩大规模？何瑞华向界面新闻记者详细说明了万物运城的扩张逻辑。
三年扩张百城
2020年过去了，这一年房地产行业继续处于上市高潮，万凯董事会主席郁亮也明确表示万凯房地产会上市，但将以“城市服务商”的名义上市。
也许为了更好地符合“城市服务商”的身份，2020年的“万物运城”被推到了舞台前面。
2020年10月，万凯房地产服务业务发生了重大变化，万凯房地产集团更名为万运，下属社区服务、企业服务、城市服务三大业务板块分别设置了对应万凯房地产、万物量行、万物运城的单独品牌。
其中，万凯房地产是成熟的品牌，万物是成长品牌，万物运城是新的事业。
城市服务是万凯最近进入的房地产服务领域，从2018年9月横琴开始，到现在只有两年多的时间。
万物运城的扩张方式是以距离为单位的。
“我们梳理了全国30个核心城市1300多条街道，万物运城的市长/市场扩张是增加‘街道浓度’。”他对薛华说。
所谓的“街道浓度”，首先是来自万凯住宅财产服务的统计数据，是指街道在行政区域中占万凯房地产负责的住宅财产管理建筑面积的比重，如果能达到25%以上，则称万凯为“火币费”。这些成功的蝴蝶的距离是万物运城将接管的地区。
截至2020年12月29日，万物运城已在10个城市签约了18个城市服务项目，大部分在珠海横琴、雄安新区、成都高新区等新城、新区等签订了合同。
据不完全统计，全国县、县以上新区数量超过3500个。
万物运城定下了三年内的“小目标”。正是100“城市”计划——聚焦京津、长江三角洲、台湾区三大核心城市群，在成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个主要城市落地100个城市。
“目前浓度超过25%的距离，范凯200多个，所以在3年内完成100个城市服务项目的扩展很容易。”何瑞华认为，实现300亿的目标并不难。
万物运城不想做简单的市政卫生工作。其目标是在城市空间创建综合服务商，包括城市设施的管理、基层的社会管理、城市环境再生、城市局部再生改造等。
大公司抢占市场
目前，万凯房地产领域中万物运城的收入贡献最小。
创始人证券认为，随着城市服务项目的规模化，未来将超越万物运城或社区服务，成为万物运城最大的业务单位。
城市服务是潮级蓝海市场。近年来，越来越多的头部房地产公司加入了这条赛道。
除了万凯，还有碧桂园服务、龙湖财产、保利财产等。
从碧桂园服务来看，城市服务是仅次于社区基础财产服务和社区增值服务的第三条增长曲线，碧桂园也提出在3年内扩大101个城市。
房地产公司在扩大城市服务事业的战略上各不相同。
例如，保利地产以乡镇县的布局为主，碧桂园服务主要部署在三四线城市，万物运城主要部署在一线城市。
在项目启动方式上，保利房地产通常为独资，不包括股权合作。碧桂园服务及政府部门或当地企业合资；万物运城的项目承揽方式主要分为两大类，包括股权合作和合同委托。
据悉，万物运城股份合作方式的最大差异是，成立的合资公司基本由国资支配，运营管理的收入可以理解为投资收入。在经营规模较小的街道管理业务时，万物运城主要通过合同委托的方式接收。也有少量的项目为技术生产城市提供管理服务，万物运城主要提供软件平台型服务。
何瑞华认为，目前城市服务行业正处于群雄共同兴起的阶段，但最终会成为相对集中的行业。因为政府在选择合作企业时要求具备承担风险的能力。公共企业中央企业将更有利。
何瑞华坦言，沈哲作为万凯第一大股东，在万物运城开展城市服务业务将更有利。