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成都远洋太古里旁边的大紫砂公司实景图
在刚刚过去的“五一”长假期间，以武汉民宿投资达人桑迪命名的10套房酱收获丰富，溢价比平时高出近200%。
她的心情是，选择旅游目的地、交通枢纽和成熟的商圈，投资基本上可以成功。
她还敏锐地认识到，行业的未来不能仅仅依靠地段，必须利用城市级地标性商铺强大的运营能力来提高发展空间。
一般来说，这些商家具备成熟的商业配套、发达的交通、人文风情，不仅能满足游客的打卡需求，还能满足商务出差的办公室需求。
成都远洋太古里书店实景图
国内如上海新天地、南京1912、成都远洋太古里等都是她的考察重点。最近武汉远洋贵院士项目商业街区的配套公寓产品——远洋贵源MAX上市了。这也立刻引起了桑迪和她的朋友们的注意。
像武汉、桑迪一样，很多人习惯把武汉世界比作上海新天地，把武汉远洋寺庙项目比作成都远洋太古城。
由于开发者的相同和区位的相似性，很容易误解为这些项目是通过“历史名胜文化贴商业开发”公式复制开发的。
武汉远洋贵院士项目与成都远洋太古里确实有很多相似之处，前者也可以借鉴后者的开发经验，但可以看到更多两者的差异。
城市文化的差异，城市发展阶段的差异，地块开发的形式不同，商业运营的位置也不同。
成都远洋太古城
1.开发背景和文化不同
早在三年前，元阳还没有占据院士项目地块的时候，我和元阳工作人员一起参与地块前期调查时，就提出了以下建议。(莎士比亚、远洋、远洋、远洋、远洋)
该项目与成都、远洋、太古里最大的差异是城市的发展阶段和文化内涵的差异。
任何城市级地标商业街的成功开发都必须非常符合城市的发展要求，而且将城市的文化深度融合，具有不可复制的性质。约翰肯尼迪(约翰肯尼迪)例如：
成都狭窄胡同的明清古街、北京三里屯的城市文化、上海新天地的石库门、南京1912的民国风、成都远洋太古的明清考察、上海田子坊的上海巷等。
成都远洋太古城
远洋贵院士项目也是如此。其开发要找到汉阳的文化脉络和城市发展的脉搏。
武汉的城市文化起源于汉阳，也兴盛于汉阳。历史多次证明武汉兴亡和汉阳的发展密不可分。
汉阳的大归园篇位于汉江和“黄金水道”长江的交叉口。这里有知音文化、贵院文化、近代工业文明。
汉江交汇处实况图
早在春秋战国时期，汉阳就已经兴起了商铺——书架。据悉，知音文化的主角刘伯儿和钟子琪就是在这里见面的。
近代民族工业的先驱张志东看中了汉阳的水路运输优势，成立了汉阳铁厂，经过一系列武汉改革，使汉阳走上了工业化道路。
在交通优势和工业基础的带动下，武汉成为中国近代工业文明的摇篮，经济数据一度排在全国前四位。
新中国成立后，汉阳被选为连接汉口和武昌的关键位置，是“万里长江第一桥”长江大桥的起点。
交通规划的各种变化和城市产业布局的转移，使汉阳的发展疲惫不堪，传统商圈宗家村日渐衰落，形式落后，难以再有发展空间，无法满足片区的大量消费需求。
武汉归元寺实景图
而放眼武汉三镇内环，汉口与武昌在近十年都分别进行了产业调整与业态升级，尤其是商业焕然一新，如汉口二七滨江出现了武汉天地，武昌沙湖出现了楚河汉街。
相比之下，汉阳的大归元片区，作为武汉三镇内环的重要支点已经明显落后，尤其是传统商圈钟家村已经到了不得不升级的历史关口。
恰逢其时，武汉适时提出了“长江主轴”规划，志在发展成为世界级城市。
汉阳的大归元片被划入了“长江主轴”的核心段与重点段，重新回到城市的视觉中心，迎来了最好的发展机遇。
长江主轴规划图
在城市复兴的大旗下，汉阳古城也拉开了大归元文化片区的改造序幕。远洋归元寺项目应运而生，它的使命就是通过激活城市文化，释放经济活力，以汉阳崛起带动城市复兴。
2.业态设计和商业定位不同
一个城市级地标工程想要带动一个片区的发展，必须满足两个基本条件：
一是体量要达到一定的规模，规模太小很难对周边产生辐射。
二是项目重在运营，运营理念必须先进，运营能力必须强大。
显然，政府在规划该地块时做足了功课，下了很大的决心。
从规模上看，该项目属于超级工程。项目总建面约240万方，共8个地块，依托归元寺，周边拥有六桥双轨交通网配套。
区位示意图
其中，商业板块部分包含约17万方的开放式商业街区，仅地上商业体量就达约10万方，约等于1.5个成都远洋太古里，或2个武汉新天地街区。地下商业约7万方，与地上空间形成完美互补。
从运营上看，政府也是找对了操盘手。远洋集团不仅是一家开发地产项目的企业，而且商业运营能力也很强。
远洋商业是远洋集团旗下的不动产开发与投资业务品牌，以“写字楼及综合体”为战略性发展品类。
经过十年发展，远洋商业营业规模达200万平米，每年租金收入超20亿，管理14个商业项目及11个写字楼项目，其标杆作品就囊括了北京颐堤港、成都远洋太古里等。
而商业板块，正是由远洋商业负责开发运营。
地块分布示意图
目前，市民对于远洋归元寺项目的大部分了解还停留在已经面市的住宅板块——“远洋东方境世界观”。
而商业板块近日即将面世，它涵盖：
约17万方全自持低密度开放式商业街区；
约4万方豪华五星级酒店约330间客房；
约1万方由国际知名建筑师隈研吾设计的精品酒店；
约15万方甲级写字楼；
5栋国际精品公寓集群。
规划如图：
商业板块业态分布图
这些产品的规划与定位充分考虑到了区域功能定位：既要满足消费需求，也要满足文化需求。
上周，项目商业板块的展厅已经试运营，作为整个商业板块的先发之作，远洋·归元MAX公寓已经面世。
它将与商业板块共享配套与发展红利，让像Sandy这样的民宿投资达人眼前一亮，引起了她和朋友极大的兴趣。
而在业态设计与商业定位上，武汉远洋归元寺项目与成都远洋太古里也有区别。
三堂资料图
业态设计上，远洋归元寺项目还涵盖了艺术类业态，如修复圣母堂、圣心堂、绣花堂三栋保护建筑。
规划建设有圣母堂广场、竹间广场、绿洲花园、寺前广场等，多处广场巧妙连接各区域，将荆楚文化、建筑、景观、艺术完美融合。
圣母堂广场与寺前广场（下图）效果图
项目开发中针对文化保护、传承与融合做了大量的工作，在建筑风格上也融入了独具荆楚建筑概念的元素，如飞檐和坡屋顶等。
为让游客感到舒适，开放式街区采用低密设计，并重视沿街建筑高度与空间的宽度比。
商业定位上，与成都远洋太古里开放式街区商业定位偏重奢侈品零售不同的是，远洋归元寺项目的商业客群主要针对文艺青年、时尚潮人、新中产家庭、商务精英和外籍人士等。
街区内景效果图
远洋归元寺项目开放式街区将采取全自持运营，同时商业板块团队还邀请来自美国、中国香港、迪拜等具备全球视野和国际地产管理经验的专业顾问公司，以及拥有逾十年武汉市场服务经验的专业化团队，共同打造武汉国际化前沿生活方式。
远洋归元寺项目开放式街区预计在2021年年底开街。上周末，商业板块的展示中心已经开始试运营，这也意味着接下来，它将逐一兑现蓝图规划。
3.街区配套和参与机会不同
作为商业板块的核心部分，开放式商业街区在配套设计上主要有两大亮点。
首先，在街区一侧的精品酒店将由国际著名建筑设计师隈研吾亲自操刀设计。他善于挖掘地域文化，并打破常规束缚融合东西方哲学于作品之中。
翠微路效果图
其作品会考虑到与整个地块的协调性，作品所到之处往往成为地块的点睛之笔。这样的酒店无疑将成为远洋归元寺项目的加分项，让人充满期待。
远洋·归元MAX 4号楼效果图
远洋·归元MAX作为街区配套公寓也是远洋归元寺项目商业板块的一大亮点。对成都远洋太古里而言，普通百姓几乎没有机会通过购置资产或参与或享受地块的发展红利。
公寓大堂开口均朝向街区，方位和距离上与街区无缝对接。而开放式街区的负一层将直接连通钟家村地铁站（4/6号线换乘站），并与公寓负一层相连。
这样的设计将打通整个项目的“任督二脉”，把区位优势与设计优势发挥出来。
人流示意图
首先，该项目地处武汉内环，既是重要的景观资源地，紧邻归元寺，毗邻古琴台等，又是重要的交通枢纽，有地铁4号线与6号线交汇，人流的导入前景不言而喻，伴随城市的发展与人流的动向，商业价值将被进一步推高。
其次，从项目内部来看，公寓、街区、写字楼、酒店等各业态之间的人流将实现“内循环”，促进商业空间充分使用，发挥商业价值最大化。
具体来看，远洋·归元MAX的公寓拥有3.65米层高，已经超过了普通平层，接近写字楼的标准，灵活百变。
寺前广场效果图
而远洋·归元MAX作为整个开放式街区的重要配套，还有多重亮点：
一是可以吸引更多中小规模的商业、楼中店进驻，实现立体式商业分割。这些商业将成为整个商业板块内，街区街铺之外的重要补充，不仅将丰富业态类型，而且区别于传统类住宅产品，实现多样性的功能用途、提升投资回报前景。
项目鸟瞰图
二是远洋·归元MAX均可享受无遮挡的景观视野，在产品打造上，全玻璃幕墙的设计不仅能俯瞰商业街区的别致屋顶天际线，同时将“四广场、七庭院”的中心景观尽收眼底，而且保证了室内空间的良好采光。
公寓楼本身也将成为这座城市级地标商业街区建筑美学的一部分，提升了整体颜值品味。
三是公寓的后期物业管理，是物业价值的重要保证。因此，在评判一个公寓的未来价值，首先要看开发商对物业管理的态度与能力。远洋商业为了保证远洋·归元MAX在后期的物业价值，已计划成立专门的管理团队终身管理。
四是目前首推的远洋·归元MAX 4号楼的小跃层产品面积段较小，建面分别约为30平米、33平米、40平米，总价门槛低。对于普通购房者而言，不到30万就可上车进驻武汉内环。
地块鸟瞰图
而值得注意的是，虽然整个远洋归元寺项目预计开发10年，但实际上公寓的销售计划到2022年就结束，留给观望者的时间不会太多。
4.后记
从投资角度看，首先要考虑的就是紧跟时代趋势。在城市重回元心，在汉阳崛起带动武汉复兴的历史趋势下，远洋归元寺项目必将成为武汉与世界文化交流与交融的中心。
远洋·归元MAX的寓意则是以最小的筹码，最低的门槛换取最大的资源，它像是一张参与分享城市发展红利的门票。
只有留下来，这里的一切变化对你才有实际意义。
作者：冯毅成
编辑：若涵 责编：翰晓 美编：雪莹 校对：玉明
出品：武汉房研社《主编笔记》
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注：1.文中信息仅用作行业交流，不作为交易合同邀约，以实际交付为准。
2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算，仅供参考，不作为任何升值或投资回报承诺。
3.本文图片来自远洋、太古地产官方，以及摄图网等。
冯毅成，首届中国好户型大赛专家评委、武汉市房协专家成员、武汉房产文化学者、微信公众号【主编笔记】创始人，房产圈影响力大V奖、率先倡导精准调控中国楼市媒体人