鲁达 央行原副行长吴晓灵说，“股、债、汇、房”这四个交易市场是国家金融命脉。其中，最薄弱和影响最深重的是房地产。
房地产到底有没有泡沫？这是一个我们苦苦追寻的问题！
总体看，开发商潘石屹说我们的房产总市值有450万亿，这是一个什么概念？有人算了一下，可以买下1.8个美国，6个日本。
从房价收入比看，根据易居房地产研究发布的2019年50城房价收入比报告显示，前5名城市深圳、三亚、上海、北京的房价收入比均超过了20，也就是说一家不吃不喝需要20年以上才能全款一套中等房产。按照国际通行说法，房价收入比位于3-6之间属于合理区间，这样的话，前50名城市中，仅有长沙无限接近合理区间。
从租售比看，房屋租售比是衡量楼市有无泡沫的一个重要指标，国际通行标准是1:200-1:300，根据诸葛找房发布的2019年上半年50城房屋租售比数据显示，1:592，大幅高于通行标准，其中厦门需要出租90年才能收回购房成本，深圳、北京也需要54年左右。
从购房年龄看，从贝壳交易数据看，在2020年上半年，四大一线城市+15个新一线城市，平均购房年龄全部超过30岁，排最后一位的合肥，平均购房年龄为30.8岁，位列前三的是天津、上海、北京，分别为35.4岁、34.6岁、34.6岁，这还是在省吃俭用、全力存首付款所取得的，若在其他方面超前消费，这个购房年龄还可能延迟。
从以上3个衡量房地产是否有泡沫的重要指标看，有无泡沫一目了然。为什么会如此？
房地产本身属于基建投资和实体行业，带动了起码数十个关联行业，对经济做出了相应贡献，但一旦被赋予了金融属性后，这一切都发生了改变。房子不是不够住，而是存在大量空置，买而不住一直存在，普遍存在。
根据中国家庭金融调查中心的调查数据显示，一、二、三线城市的住房空置率为16.8%、22.2%、21.8%，远高于国际通行空置率5-10%的标准。可以看出，不仅仅是三线城市才有空置房，一、二线大城市房子不够住的说法也不攻自破。
日前央行的调查报告也显示，受调查对象中，家庭户均住房套数为1.5套，远高于通行1.1套的标准，其中有2套住房的占到31%，有3套及以上住房的占到10.5%，整体住房拥有率高达96%。
长期以来，随着房价不断上涨，加之靠谱的投资渠道少，人们担心货币贬值的预期一直存在，房子不仅是炒房团的专有游戏，一些购房环境更为宽松的企业也加入到炒房大军，据价值研究院统计数据显示，截至到2019年末，A股3600家上市企业中，有1726家持有投资性房产，基本上每两家上市企业就有一家在炒房。此外，作为普通老百姓来说，但凡有一定经济能力的家庭，同样也把房子作为一种保值增值的载体。
房子本身没有创造财富，而吸收了大量货币后就视同为财富，一种虚幻的泡沫，然而，任何泡沫的过分放大，势必会对经济产生侵蚀，影响到经济社会的健康发展，对于这一点，我们已经看到了。
房住不炒、内循环、3道红线…，所有都指向房地产，现在该怎么做？也到了一个重要关口，就如央行原副行长吴晓灵所言：
在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。
文：纵横论市
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