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去年12月，全国大中城市租金挂牌均价环比下降0.5%，同比下降1.47%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点。北京、上海进入跌幅TOP5中。2020年12月的房租价格已下滑至两年内最低水平。
这是诸葛找房数据研究中心刚刚出炉的《2020年12月全国大中城市租金均价报告》（以下简称“报告”）的内容。
多位房地产行业的专家和从业者在接受红星资本局采访时分析称，受疫情等多重因素影响，至少在今年一季度内，全国主要城市房租或仍将低位运行。
一份房租报告：
上月40个城市中一半在下跌
报告对全国40个大中城市的房租进行了调查。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2020年12月，全国大中城市租金挂牌均价为34.53元/平方米/月，环比下降0.5%，同比下降1.47%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点，租金已下滑至两年内最低水平。
2020年12月全国大中城市租金均价
从报告来看，去年12月，40个大中城市中，一线城市平均租金为89.32元/平方米/月,环比下跌1.69%，同比下跌4.26%。其中上海、深圳、北京的租金水平均呈现下降趋势，分别环比下跌2.63%、0.39%、1.96%。同比来看，去年12月一线城市租金同比下跌4.26%。另外，二线城市平均租金为33.93元/平方米/月，同比下跌3.43%。
不同城市等级租金均价环比情况
报告分析指出，在全国大中城市中，下跌城市数达到25个，其数量占到了此次调查城市总数的一半以上。不过，与去年11月相比减少了6个，平均跌幅1.00%，跌幅收窄0.07个百分点。
TOP5排名
另外，从环比跌幅TOP5城市来看，去年12月份租金跌幅前5城市分别是：乌鲁木齐、上海、威海、贵阳、北京。
调查：
房屋空置期变长，还有减免活动
针对上述报告，红星资本局对北京、上海、广州、成都等地的房租市场从业人员进行了采访。
“我们的工资收入基本上靠租房成交量来拿提成，一套房子提成在100元左右。”在自如广州一家门店上班的何永告诉红星资本局，为了吸引更多租客，门店从上月开始对部分房屋推出了“减免租金”活动。红星资本局打开自如网站发现，在广州地区的房屋租售信息中，部分房屋挂出了“优惠0.6个月租金”“优惠1个月租金”活动，房租也进行了相应减少。其中，一套位于广州市云景花园的单间，房租由以往的每月1790元/月减少到1641元/月，租金减少了149元。何永解释称，“这间房子如果你租下来的话，1月和12月的房租价格在原来1790元的基础上享受9折优惠，其余10个月享受9.4折优惠。”何永说，减少到1641元的价格就是享受优惠活动之后的价格，几乎减少了1个月的房租。
自如广州一家门店开展的租房优惠活动
另外，在广州上班的置家地产租房经纪人王芳（化名）向红星资本局透露，目前广州房租价格还算平稳。“一间房月租金在2200元至2500元，两间房的月租金价格在2500元至4000元。”不过，王芳透露，租房的成交率很低。“以往生意好的时候，可以一天成交两套，现在一个星期难成交一套。”据其透露，这给她带来的直接影响就是月收入比以往平均少了1000至2000元。
同样，链家上海一家门店姓纪的租房经纪人告诉红星资本局，上海的租房价格普遍偏高，普陀区套二的房子在4200元左右，宝山区套二的房子在4000元左右，“这段时间比前段时间便宜了200元至300元。”
在北京做租房业务的创业者贝克向红星资本局透露，房子出租周期比以往延长了不少。“根据后台数据显示，以前一套房子出租周期约在20到25天左右，现在延长到了30至45天。”目前房东出租房屋的话，“房屋的空置期比以往增加了，损失的租金也比以往多了。”
房东王蕊就曾因房屋空置期太长而苦恼。“以往生意好的时候，上个房客还没搬走就有预订了，而如今，基本上要搁置1至3个月不等才能出租出去。”王蕊说，在北京的回龙观，她有一套140多平的精装修房子，才租出去不久。“我原本计划房屋出租签约的期限为4至5年，但这次将以往的1至2年一签改为20个月一签，出租价格为每月10000元。
“成都的房租基本上没有变化。”在我爱我家成都一家门店上班的唐莉接受红星资本局采访时称，在成都市建设路附近，套二的房子月租金在1600元至1800元之间，恒大精装修的套二月租金在2900元至3000元之间，老旧小区的月租价格在2000元左右。
多重原因：
进入传统淡季，受疫情影响
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向红星资本局分析认为，12月房租下跌的原因主要有：
第一、去年11月以来，租金很高的长租公寓房源供应和出租受到冲击，导致租金结构性回落。
第二、疫情反弹影响。“从去年12月以来疫情多点散发，很多企业提前放假，致使新增的租赁有所放缓，这也对租赁市场有一定的影响。”
第三、 二手房售价下跌影响。“去年以来，包括郑州、青岛、济南、北京、廊坊、天津、沈阳等城市的二手房售价均出现了下跌。”李宇嘉认为，其下跌的同时造成了二手房挂牌量越来越大，达到了历史最高水平，“挂牌量上升以后，房屋的租金肯定就会下降。”
另外，在接受红星资本局采访中，上述租房经纪人纷纷认为，目前房屋租赁期已经进入到淡季。
贝壳研究院首席分析师许小乐在接受红星资本局采访时称，租赁市场主要由当地人换租需求、高校毕业生租赁需求以及流动人口租赁需求组成。“市场需求造成了房租市场有一个非常明显的规律。”许小乐分析称，每年9月到春节期间均为租赁淡季，期间租金相对较低，市场房源充足，这是换租房子的最佳时机；春节后2至3月份大量流动人口返城会形成租赁旺季；7至8月份高校毕业生、当地人学区房租赁需求再次形成租赁旺季；9月之后，三类需求均减弱，处于租赁市场淡季。
“在租房淡季期间，对于租客来说，其可选择的房子比较多，对房东的议价空间也很大，租房也不用以往那么着急，租房的压力基本上都转移到房东这边了。 ”贝克告诉红星资本局。
未来走势：
短时间或低位运行，疫情好转会有所回升
对于房租市场未来一段时间的走势，上述报告分析指出，进入年底，租赁市场淡季特征显著，市场需求明显减少，租金呈现持续下滑态势，租赁市场活跃度较低。报告预计至春节前后，在租赁需求较弱加之疫情反弹情况下，租赁市场或将维持低位运行。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向红星资本局解释称，“受疫情等多重因素影响，预计到春节前后，租赁市场的租金上涨动力不足。”而对于未来的租赁市场，陈霄称，很大因素将受制于疫情的走向。
同样，李宇嘉告诉红星资本局，疫情对租赁市场的影响非常大，至少会影响到今年一季度。“我们知道2020年一季度，受疫情影响，租赁市场非常惨淡。”他预测，2021年一季度，租赁市场也会比较差，“毕竟疫情是造成租赁市场租金走落的一个很重要因素。”
不过，贝壳研究院高级分析师黄卉对未来的租赁市场充满了信心。他告诉红星资本局，一旦疫情得到控制后，预计租赁市场将会有所回暖，租赁需求也会有所回升。“在疫情得到有效防控的情况下，租赁需求会在去年基础上有所回升。”
另外，许小乐也持上述观点。他向红星资本局分析，在疫情不出现重大反复的情况下，我国经济增长将保持中速增长，租赁市场将逐步恢复到往年正常水平，保持低位运行的状态。不过，许小乐称，由于城市之间经济增长模式及速度的差异，城市之间租赁市场也会出现分化。
（应受访者要求，文中部分为化名）
红星新闻记者 李伟铭 李晨
编辑 陈成
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