鲁达
早上刚睡醒就看见3个未接来电，打电话这位朋友是个急性子，这确实是他的风格，刚准备给他回过去，电话又响起了，也不知道是为了什么事这么着急
接起电话直奔主题，说昨天去看了一个叫中伦金海岸的楼盘，以前都没有听说过，想问问我的意见，结果我也是一脸蒙，这是个什么楼盘，我完全不知道，结果S姐被朋友嘲笑了，对于在地产界混迹十年的S姐简直是奇耻大辱
给我一天时间给你答案，刚起床的我简单收拾了下，立马出门实地探访
楼盘位于大竹林金海湾公园附近，20分钟的车程后导航提示，目的地在你左测，本次导航结束，S姐四周看了一圈完全没有发现售房部的影子，突然在树荫后看见了营销中心四个大字。
现在主城各大销售中心，不是建筑外立面媲美科技馆，就是示范区好比皇家园林，但眼前这个销售中心让S姐错以为自己到了区县。
今天艳阳高照，已经有了夏天的感觉，怕热的S姐快速走进了销售中心，冷清的现场让S姐瞬间凉到到了手指间。
销售前台坐着三位置业顾问，不知道是S姐的美貌不够吸引人，还是他们已经习惯了没有客户的冷清，转了一圈也没人发现我，我只好自己主动去前台寻找销售人员了。
01
楼盘概况
今日测评楼盘：中伦金海岸
项目位置：大竹林华山南路23号
近期开盘：4#、7#、8#、9#10#
主力户型：88-137㎡
价格区间：套内17000元/㎡起
容 积 率：2.0
绿 化 率：30%
物业费用：3.1元/月（集美嘉铭物业）
接房时间：预计2021年6月
总占地75亩，总建筑体量141537.2㎡，涵盖了小高层、写字楼、商业等业态，目前在售一共5栋小高层，总高18层。
7、8、9、10号楼2019年8月开始销售，7、8、9号楼面积为套内108㎡三房，10号楼面积为127㎡四房。
4号楼今年4月开始销售，面积为88㎡、107㎡的三房。
02
神秘开发商，拿地10年才开发
中伦金海岸的开发商是重庆中伦物业发展有限公司，在网上能查到这家公司的信息非常有限，销售现场也没有任何品牌的介绍，只有一张营业执照放在角落。
据介绍该开放商成立20年，至今一共开发了6个项目，S姐费劲了九牛二虎之力终于找出了3个小区，分别是位于石桥铺的中伦香山园、新牌坊的香山花园、回兴的香山美筑。
（图片源自网络）
如果朋友们还知道中伦其他项目的小伙伴，欢迎评论区留言。
而我们今天看的中伦金海岸，开发商早在08年就拿下该地块，19年才首开，拿地后整整10年才开始开发，剩余产权还剩38年。
项目配套
大竹林区域最大的项目是江与城，而中伦金海岸紧邻的就是江与城薇澜岸。
交通
距项目最近的轨道线路是6号线大竹林站，导航距离显示2.3公里，步行是不太现实了，需要乘坐公交3个站才能换乘轨道。
项目旁边是龙竹路公交站，目前只开通了两路公交线路，669路、832路，能换乘6号线的只有669路一条公交线路。
商业
相对集中的商业体有江与城的星怡广场、金科的美邻汇，距离星怡广场800米，步行10分钟，距离金科美邻汇1公里，步行15分钟。
入驻商家包括了万达影城、永辉超市、乡村基等，吃喝玩乐基本都能满足。
（图片源自网络）
社区商业除了项目自身规划的底商，旁边江与城社区商业经营状况也还不错，所以生活配套基本不用担心。
学校
因为是期房，还没有进入划片区阶段，周边小区目前划片区学校为竹林实验学校，距离项目1.4公里，竹林实验学校旁边是近期刚引进的西南大学附中高中部。
公园
金海湾公园应该是该项目最大的卖点，从中伦金海岸这个名字，就能看出开发商对金海湾公园给予了厚望。
距离目前已经修建好的金海湾公园800米，金海湾公园占地4825亩，总长16公里，北起礼嘉，南至大竹林，项目前方的空地也属于金海湾公园的范围，但现在还没有一点公园的影子。
（图片源自网络）
目前是一片杂草，还有没有拆迁的旧厂房，门前的滨江路也是断头路，现在处于在建中，完工后连接到礼嘉。
03
小区紧邻公园却成隐患
一条溪流市政公园从小区中间穿过，将小区分为了两个板块，中间以一座小桥将小区两端连接，小区里就有公园，想想也还是挺美的。
（图片源自网络）
可是才做的美梦，销售人员就把我的梦搓醒了。
这个公园看得到却进不去，小区与公园之间是被隔开的，想进入公园还得先出小区，在绕到公园大门才能进去，离公园最近的地方就是站在那座小桥上，欣赏美景。
（图片源自网络）
图片中的小土坡就是穿过小区的公园，也不见溪流的踪影，真不知道以后欣赏的是美景，还是......毕竟是市政公园，不是小区中庭，如果呈现效果差强人意，这个锅谁来背。
04
户型分析
套内：108㎡三房
优势：
1、入户门外开，进门不显拥挤，入户有玄关，居家干净整洁。
2、次卧面积接近19㎡，在目前市场同面积段产品中难得一见。
劣势：
1、主卧面积比次卧还小，主次颠倒。
2、108㎡的面积段中客厅过于小气，而且只有三房功能。
05
全年去化25%，从期房卖成准现房
通过前面对于项目的介绍，你们觉得他值多少钱？
但任性的开发商“我不要你觉得，我要我觉得”。
（现场拍摄）
8号楼是去年开盘的，套内单价基本在19000元/㎡，结果任性的开发商被现实狠狠打了脸。
去年一共开盘了4栋楼，经过一年的销售周期只销售了37套房子，只有不到25%的去化量。
（图片源自网络）
这样结果应该也引起了深刻的反省，是面积太大？还是价格太高？
于是今年4月份加推了4号楼，面积88-107㎡，套内单价17000元/㎡，面积更小了，价格也降低了。
（图片源自网络）
结果销量依然凉凉。
虽然大部分房源还没有销售，但目前已经是准现房，项目楼栋基本已经全部封顶，部分楼栋外立面都已经做好了。
如果继续现在的销售进度，估计会从准现房销售变成真正的现房销售。
S姐不得不吐槽一下外立面，过时的设计是停留在十年前吗，真的很难看出来这是200-300万的品质。
06
S姐建议
对于自住而言
对于改善型的购房客户一定要注意以下几点。
1、不知名的开发商，缺乏经验，很难保证楼盘高品质的呈现。
2、楼盘绿化、外立面、户型等设计都很过时，后期在市场上缺乏竞争力。
3、低去化量，很可能出现前期买房的客户已经接房，但还有大量房源没有销售，小区成熟周期会很长，或者很难成熟，装修周期自然也会拉长，已经入住的业主会长期受到装修噪音带来的困扰。
对于投资而言
新区不知名开发商，售价却是江北嘴CBD的价格，再加上大面积高总价，很难看到投资价值.
综合建议：购买需谨慎。
楼盘评分
价格：☆☆
地段：☆☆☆
交通：☆☆
配套：☆☆☆
产品：☆
综合评分：2.2分（5分为满分）
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