鲁达 中新经纬10月12日电 日前，广州市住建局印发《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》(下称《办法》)并进行解读。《办法》明确，公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域及时纳入社区管理，符合条件的公共租赁住房承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。
《办法》共7章36条，分为总则、居住使用、运营管理、物业管理、监督考核、法律责任、附则等内容。
居住使用方面，《办法》明确了使用要求、规范使用行为，租金支付方式及减免条件，房屋调换和继承问题的处理，规范了共同居住情况，退出方式。运营管理方面，《办法》明确了运营单位职责、运营单位纠正住房违规使用的职责和方法、议事协调机制的组建方式，规范了运营单位巡查检查居住情况行为，协调了运营与社区治理之间的关系。物业管理方面，《办法》明确了纯保障房小区的运营管理与物业服务合并实施，物业服务收费的定价、调价形式，协调了安保措施与住户隐私信息保护之间的关系。法律责任方面，《办法》明确了住户违规申请、未及时腾退住房、欠缴租金责任，运营单位、物业服务单位责任，政府部门和管理机构责任，规范了失信责任。
如何支付租金和物业费？可以有共同居住人吗？
《办法》明确，承租人应按照租赁合同约定按时支付租金和物业服务费，不得无故拖欠，不得拒绝执行依法调整的租金标准、物业服务费标准。承租人家庭出现经济困难的，可以提供有关证明材料向运营单位申请缓交或者减免租金，其中领取失业救济金期间可以缓交租金，发生大病、变故等可以视情况减免不超过12个月的租金，由运营单位审核承租人家庭情况、有无住房使用违规记录、申请事由材料等酌情处理，并以向承租人反馈结果为准，具体操作指引及办理流程由市住房保障办公室制定和公布。
因生活或者医疗需要，公共租赁住房和共有产权住房住户的直系亲属、必需的看护人员需要在住房内共同居住的，应当在入住前将有关信息告知运营单位。运营单位对允许共同居住情况予以登记并做好日常监管。
是否可以调换？如何继承处理？
《办法》规定，为提高房源适配度，运营单位建立信息平台，允许住房面积与申请家庭人口数相匹配，或者自愿承诺接受低于家庭人口数对应面积标准房源的承租人之间协商互换所承租的公共租赁住房，互换前应经运营单位审核并办理租赁合同变更手续。住房互换指引及办理流程由市住房保障办公室另行制定。
因住房无电梯且不在首层，申请人或者共同申请人一至二级肢体残疾、行动不便的；患有重大疾病需要就近治疗等特殊情况的，公共租赁住房承租人凭有关证明材料提出调换申请，由市住房保障办公室按房源适配情况酌情安排调换。房屋出现质量问题影响居住安全，或者半年内维修两次仍无法解决、严重影响居住的，由运营单位在确保安全的前提下，负责尽快组织搬迁安置和房屋调换。
公共租赁住房互换、调换和共有产权住房换购过程中除法定事项外，禁止以任何形式收取中介费、咨询费、服务费、补偿费或者其他利益。
《办法》明确，公共租赁住房的承租人及共同申请人去世，已办理登记的共同居住人可以按照原租赁合同继续承租居住至合同期满，期满应予以腾退。公共租赁住房的整体承租单位被吊销、注销法人登记或者迁离本市的，应按本办法第十一条及《租赁合同》约定解除合同，并主动腾退整体租赁的公共租赁住房，实际居住的人员应予配合。公共租赁住房租赁合同期满即终止，承租权不得赠与、转让和继承。
未经其他产权共有人书面同意，共有产权住房的承购人不得单方对共有产权住房设立居住权。共有产权住房的承购人去世，继承人在本市无自有住房的，可以提交继承公证文件后重新与代持管理机构签订《共有产权住房共有协议》、继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用；继承人在本市有自有住房或者虽无自有住房但选择转让共有产权住房的，应按规定办理转让手续，继承转让收益。
公共租赁住房承租人通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房或者农村宅基地的，应在购买签约、接受赠与、继承成就等行为发生法律效力后30日内主动通知所承租公共租赁住房的运营单位，并办理公共租赁住房租赁合同解除手续。
是否可以迁入户籍？物业服务收费如何定价？
《办法》提出，公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域及时纳入社区管理，符合条件的公共租赁住房承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。公共租赁住房租赁合同解除，或者共有产权住房发生产权转移的，应当同时履行将公共租赁住房、共有产权住房内的户籍迁出的义务，无处落户的，迁至区政府公共集体户口；拒不迁出的，由公共租赁住房、共有产权住房产权人及其委托的运营单位申请将其户籍迁至区政府公共集体户口。
《办法》明确，公共租赁住房和共有产权住房物业服务收费实行政府定价，由市价格主管部门会住房和城乡建设行政主管部门按照物业服务内容等级制定差异化定价规则，实行优质优价。物业服务收费标准依法调整的，从调整生效之日起执行。
物业管理区域全部是公共租赁住房和共有产权住房的，其前期物业服务收费标准由运营单位按定价规则选定，经业主大会表决通过后可以按定价规则进行调整，但事先应按本办法第十六条议事协调机制征求住户意见。
物业管理区域为商品住房配建公共租赁住房和共有产权住房的，公共租赁住房和共有产权住房的前期物业服务收费标准由建设单位按定价规则选定，送运营单位、市住房保障办公室存档。
运营单位如何接受监督？住户违规违约需承担什么责任？
《办法》明确，市住房保障办公室会同财政部门、国有资产监督管理部门制定公共租赁住房和共有产权住房运营服务规范和绩效考核方案，对运营管理单位政策性业务进行考核。
运营单位在公共租赁住房、共有产权住房物业管理区域的办事窗口、办公场所，均应公开本单位受理投诉电话和接待当面投诉场所，以及市住房保障办公室受理投诉渠道和方式，建立投诉专门处理机制。
住户对运营单位服务督导工作不满意，有权向运营单位提出意见、建议。运营单位未及时处理并反馈处理结果的，或者对处理结果不满意的，住户可以进一步向市住房保障办公室投诉。
《办法》规定，如住户有违规违约行为，首先需要根据第二十五条至第三十一条承担行政责任，包括不予受理其住房保障申请、解除公共租赁住房和共有产权住房租赁或买卖合同、罚款、强制执行腾退住房、失信惩戒等。
其次需要视情节承担民事责任和刑事责任，尤其是住户因从事违法活动、饲养宠物、污染环境、搭建改建、未对住房合理使用和维护、损坏房屋承重结构、高空抛掷物品或其他危险行为，致使他人合法权益受到损害等情况。(中新经纬APP)