鲁达 3月份上海中考招生新政出台后，很多人认为对学区房是毁灭性的打击。
真实的情况如何呢？
上海调控后，我4月底专门跑过去看了一下市场反应，但上海实在太大了，几天时间根本跑不完，我只跑了浦东、黄浦和徐汇。
这几个区都有好的学区房，浦东有代表性的板块我基本上都看了，但受调控影响最明显的就是浦东。
基本上浦东只要带好学区的，这一轮上涨猛的板块全部都开始回调了！
然而，黄埔和徐汇带好学区的，却依然比较稳定。
同样是中考招生新政，为什么结果截然不同呢？
好好看全文吧，文章后面告诉你呵呵。
浦东第一热门板块，前滩，今年3月中考招生新政出台后，前滩区域次新房价格有所下跌，一两千万的房子客户都在观望，不急于下手，成交量很少。
因为前滩有华二这样的顶级学区，所以去年涨幅非常大。
以中粮前滩海景壹号为例，2017年开盘8.6万，去年年初大概11万，92平米最高卖到过18万多，涨幅70%，现在有的业主报价还高挂在20万，但是不可能卖的掉，片区实际成交都在降价，回调幅度5%左右。
但前滩一些刚需房，学区一般，本身就涨的不多的，就不受调控影响，有的反而还在微涨，比如恒大华城，去年6万，涨到现在8万，涨幅30%左右。就算是动迁房也降的少，比如三杨新村，三五百万的房子成交不错。
第二是张江，也是去年以来的热门板块，除了学区好之外，关键是高新产业集中。
张江汤臣，去年行情启动之前八九万，最高涨到十五六万，涨幅高达80%以上，但学区房改革后，现在又回落到十三万了。
同样是没有学区的房子，比如城市经典花园，去年七八万，现在八万五，反而没跌。
第三、联洋板块，一梯队的学区房，从去年八九万启动涨到今年最高十五六万，涨幅过大，目前房价也跌了5%。
第四、洋泾-源深板块，目前成交价已降5%，看房人数相比去年高峰期少了一半。比如陆家嘴花园，也是一梯队学区房，二期从去年的10万多涨到最高16万左右，上涨60%。
陆家嘴旁边有个学区房已经名声远播了，就是梅园，典型的老破旧，中介带我看了多套房，最近成交价确实跌了上百万。
比如49平米的2房，4月底有580万成交的，而之前46平米最高成交过680万，单价高达14.6万/平。而去年疫情期间最低卖490万。
浦东这些板块房价为什么最先调整？我觉得有几个因素综合导致：
第一、调控的效果开始显现。
一月份出台政策，离婚不能买，增值税二改五，都会增加购房成本，减少需求。
第二、严查首付款来源，经营贷、消费贷很难买房了，这对投资者是巨大打击。
第三、银行贷款收紧了，以前按揭贷款整个交易流程走下来最多一两个月，现在要四五个月，这一点是非常关键的。
第四、上海中考改革，这个对之前涨幅过高的学区房会有冲击，同样是17万，很多人会拿浦东和徐汇的学区房去做对比。
第五、这一轮房价涨幅太大了！要知道带学区房的，都是中产板块，房价一次涨太多了，接盘侠就接不动了。
基本上浦东只要带好学区的，因为之前涨幅过高，调控之后没有不跌的。
但除了临港新城，浦东只有临港没跌，我看完临港，认知又有点刷新了。
从张江高科下一站华夏中路坐地铁到临港刚好1个小时，典型的远郊。
一般来说，我们会认为远郊的房子最不抗跌，也不具有什么投资价值。
但临港似乎是个例外。
临港的核心板块包括5个，101板块都是次新房为主，典型如万科金域蓝湾90平小户型现在5.4万左右，从去年的320万，涨到490万，涨了50%。
即使调控后临港也没有跌。
为什么呢？
因为大家看好这个片区，加上临港的学区也比较好。
万科整个小区700套房，放卖的不超过5套房。
临港发展也没几年，2019年宣布成立自贸区新区，同时放松限购，社保5年改3年，一下子就爆了。
其实最关键的是，政府在引入产业，引进高端人才，配套好学区来发展临港，否则光放松限购也没用。
有了产业和好学区，哪怕临港再远，也有人愿意来，很多在张江附近上班的人买不起房也会考虑来临港买房。
临港在2019年时新盘大多还是两万多，位置最好的陆家嘴滴水涟岸当时2.8万，现在已经涨到7万了。
现在政府又特别倾向人才优先购房，比如最近认购的万达一个新盘，限价3.3万/平米，倒挂2万一平，700多套房子，1700多人认筹，其中人才就有900多人，你不是人才根本买不到倒挂的新房。
现在临港新盘很少很少，特别是滴水湖板块，今年能入市的也只有一两个，所以供需矛盾还比较明显。
看完临港，给我新的感受是，一个版块其实距离市区远点也不是完全没发展潜力，关键在于这个板块有没有好的产业，配套和人才引入。
这个在杭州的未来科技城和广州南沙也有相似感，当然未来科技城还没这么远了。
在黄埔也看了几个地方，新天地周边豪宅受调控影响是比较小的。
翠湖天地四期最贵，21-23万，去年也已经19-20万了，286平米，6000多万，涨的很慢，但保值增值没什么问题，即便是前几年上海房价在普跌的时候，这里的房价也没跌，说实话，住豪宅的人首要目的其实也不是为了保值增值。
现在放卖的房子很少，想买的客户还比较多，当初能买的起这种豪宅的都是不差钱的主，所以不到心里价位也不想卖，卖了钱也不知道干嘛。
黄埔的学区房因为涨幅不算很高，所以调控后并没有回调，但成交量也跌了，毕竟基数高了，买家也会开始观望。
比如黄埔滨江，双一梯队的学区，去年10月份左右，白玉兰家园的房价就在13万/平左右了，现在基本在16万左右，相当于比去年高峰时期上涨3万左右，这个幅度真不高，因此现在房价也比较稳定。
涨幅大的主要是三四十平米的小房子，挂户口的，去年单价在14万左右，现在要将近20万了，基本上挂牌价在750万+。
徐汇区的学区房跟黄埔区一样，调控之后也没跌，只是成交量下滑了。原因一样，就是这一轮涨幅不算高，跟浦东比起来泡沫不大。
比如向阳小学附近，嘉玉庭，算次新房高端住宅，138平2房，总价2600-2800万，去年疫情期间就是15万了，现在20万，三四成也不算多。
今年调控后成交量也放缓了，贷款审批放慢，整个流程走下来要五六个月，但价格比较稳定。
还去看了一些带有上海风味的三四十年代的新式里弄，学区不错的，比如去年13万，现在15万，这种涨幅很小的老房子，其实也不用担心回调。
总结一下，同样是上海中考招生新政改革，为什么浦东的学区房就领跌，而浦西的学区房却相对稳定呢？
说明了这个中考招生新政的改革，本身对学区房的冲击并没有大家想象的那么大，真正对学区房有影响的，是学区房本身价格的高估，浦东学区房涨太多，泡沫大了，自然就回调了，而浦西的涨幅小，泡沫不大，那就相对坚挺。
所以大家不要再把学区房下跌的罪魁祸首归到上海教育制度改革上去了！
从数据上看，好像也是如此。
上海4月份的二手房成交量是2.4万套，环比降了1.5万套，跌幅40%左右，
回到了一年前的水平，确实是跌了不少。
数据跟我实际踩盘的感受差不多，看房的人数确实在大幅缩减，浦东很多中介跟我说，现在购房者只有去年高峰期的一半。
（图片来自信义房屋）
据信义房屋分析，4月成交大幅下跌的主要原因：一方面受调控升级传闻影响，3月中下旬集中网签，造成4月上旬签约量较低；
不过浦西相对浦东来说，价格普遍还有点小涨。
另一方面，3、4月大量一手住宅楼盘集中上市，也分流了部分二手购房群体。
开发商跟我说，现在上海新房卖的超级火，连远郊的楼盘都很吃香。
新房因为限价，加上现在的新盘户型功能性更好，更突显出价格优势，所以新房市场依旧比较火热。
4月新房共成交15836套，成交均价32040元。套均总价306万。
相比3月份的1.7万套，环比降了1200套左右。但同比去年4月的1万套，依然是大涨。
除了这三个区外，其他版块我没来得及去踩，但是根据我的经验来看，这一轮行情是这样的，就是领涨的板块涨过头了，在调控后就会有所回调，而那些涨幅不大的板块，带好学区的会相对坚挺一些，毕竟涨的不多嘛，泡沫也就小些，而且之前没涨到位的还有可能补涨一点。
比如外环以外的五大新城，如果说学区非常好，又有好产业导过去，人口增速不错，房价补涨就是有支撑的。
但是呢你也别指望能补涨很多，本身他的涨幅也不可能跟核心板块一样，而且调控来了，贷款也收紧了，上半年马上就要过去了，行情都会走到尾声，因为只要成交量开始下滑，楼市的冬天就不远了。
之前有粉丝在群里反对我说，上海是特殊的城市，不一样。
这个味道跟我2019年呼吁大家买上海时有几分相似。
其实哪有什么不一样呢？哪个城市都一样，涨多了，就得调，谁也不例外。别忘了，房地产都是有周期的。
没看到领涨的浦东已经开始回调了吗！