鲁达 还记得这张图吗？近五年来武汉某些学区房及武汉平均房价涨幅情况：
（近五年房价涨幅）
老欢后台也一直有粉丝咨询，为什么有的区域，明明两个楼盘隔的也不远，开车就三分钟的路程，但是二手房价格却差5000元/平。比如万科汉口传奇房价2万3左右 ，福星惠誉福星城房价1万8左右。
(万科汉口传奇二手房价)
（福星惠誉福星城二手房价）
万科的品牌溢价虽然明显高出一截，但不至于单价相差5000元/平两者距离也就1.7公里。究其原因，真相只有一个！学校！！！
看完下面的两张图，你就明白了！
（福星城对口长港路小学）
（万科汉口传奇对口红领巾二校）
红领巾学校是江汉区重点小学，红领巾小学位于武汉CBD附近，红领巾二校是一所新建学校。目前教育局划片入学政策中，红领巾二校优先接纳万科汉口传奇小区业主，可以算是该项目二手房定价法宝；长港路小学则是江汉区一所普通小学。
另外，万科汉口传奇还自带一所初中，学校规划为24班，目前在建中。因为没开学，没有升学率，老欢也不好评价该学校到底好不好，但至少有一点可以肯定的是建在小区地块，小孩子后期读书接送方便；福星城对口的初中是实施的多校划片，可以选择新华下路中学和七十一中学，距离小区都较远。
可见，两个项目二手房价差别高达5000元/平，主要就是因为对口学校的不同，万科汉口城传奇还包含小学和初中；这也充分证明了老欢之前提到的溢价因素，学区房能溢价高达15%。
正因为学区房有如此高的溢价率，因此不管是为孩子读书还是投资，此时买学区房错不了。而当下市场，会产生两类痛点：第一、学区房市场过热，导致房价涨幅过大；第二、学区房虚假宣传过多，导致维权事件频发。
虽然学区房价格偏高，但在不能让孩子输在起跑线的心理下，家长们还是会花重金去购置能对口名校的楼盘。那么问题来了，怎么才能减少买到学校“货不对版”的楼盘几率呢？
01
学区房咋买 才能不“坑爹坑妈”？
武汉市面上的学区房虽然火热，但同时维权事件也是屡上头条，为什么会这样呢？因为你家孩子能上什么学校，不是楼盘说上就能上，而是由每年教育部的入学政策和学校招生要求决定的，而这种政策是具有可变性的。
第一、教育局划片对口。新房交房后，需要由教育部统一来划片入学，也就是说买房的 业主孩子最后能上什么学校，要交房后才能最后确定。因此，售楼部的对口学校说辞并不可信，就连二手房对口学校每年也是有可能调整的。
第二、学校招生规定。对于一些重点学校，由于关注的家长太多，入学要求也是五花八门。如武昌南湖第二小学入学资格就有规定：2025年以后入学孩子双证办理迁入时间需要六年以上。
（南湖二小招生公告）
老欢来解读下南湖二小这个招生政策：
第一、如果你是2019年9月1日-2025年8月31日内有入学需求的家庭，要求双证办理迁入时间必须在2018年8月31日之前。
第二、如果你是2025年9月1日有入学需求的家庭，要求双证办理迁入时间必须在 2019年8月31日之前；如果你是在2026年9月1日有入学需求的家庭，要求双证办理迁入时间必须在2020年8月31日之前，后面以此类推。
如果没有提前关注南湖二小的招生简章，虎爸虎妈们的百万买房款都将打了水漂。那么，在买学区房路上怎么才能避免少入坑呢？
老欢的建议是：购买那些自建学校或者已签约名校的楼盘，后期能入学的几率大。但这并不是完全保证对口，最后还是要看教育局政策及学校招生规定。
02
这些自带学校楼盘名单 购房者必须收藏
所以，在此首先给大家收藏的是“一步到位”学区房，即九年制学区。
美联奥林匹克花园五期——自带华师附中美联实验学校
美联奥林匹克花园五期位于东西湖区常青北路和奥园东路之间，属于金银潭片，自带华师附中美联实验学校。
该学校是华师一附中汉口唯一分校，依据招生范围分为敏行学院与博雅学院，均为九年一贯制教学。敏行学院是满足辖区内公办体制义务教育对口入学，博雅学院则面向全省招生。
该学校可免费提供1600个学位给辖区内对口适龄儿童，可容纳45个班级，对口范围是美联奥园小区，并规定每户房产5年只享受一次入学机会；另外约有1600个学位是面向全市招生。
（华师附中美联实验学校2018年招生公告）
美联奥林匹克花园是个大体量房源，五期在售102-141平精装房源，均价约17176元/平，含2500元/平装修。
该项目虽然位于三环外，但是整个片区配套还是不错的，有地铁2号线、金银潭永旺及华师附中美联实验学校，交通商业学校都很比较完善，生活居住氛围浓厚，片区房价约16000-18000元/平左右。
（项目周边配套图）
美联奥园五期地块距离永旺梦乐城约1.5公里，距离2号线金银潭站约2公里，相比前几期地块，五期地块距离区域公共配套较远。不过，项目南侧就是华师附中美联实验学校，距离很近。
虽然项目学校优势明显，但是周边环境不利因素较多，有高架、高压线、驾校等，购房者还是需要了解的。
东原启城——已签约武珞路小学分校+华师一附中分校
东原启城位于洪山区烽胜路与白沙五路交汇处，属于三环内的白沙洲片。作为大武昌房价最便宜的区域，因为房价低关注火热，涌现出不少一房难求的神盘，如保利上城、保利新武昌、东原启城等等。
在这些神盘队伍中，保利上城和保利新武昌是因为占据地理优势，是该片区离武昌中心最近的楼盘，再加上准地铁口的交通优势，每次开盘场面都很壮观。
东原启城则是临近三环线项目，区域位置上不如前面两个盘，但学区优势明显，目前已确定将引起武珞路小学分校和华师一附中分校。
（东原启城签约学校）
除开上面的学校优势外，东原启城临近地铁5号线白沙洲五路站，该地铁线路是由青山开往白沙洲，沿线经过徐家棚、积玉桥等区域，预计2021年通车，目前高架部分已全部贯通。
东原启城推出最后两栋10、13号楼，111-143平精装房，均价约15000元/平。该项目今年从13500元/平涨到了15000元/平。 目前依然是三环内白沙洲最便宜的楼盘之一，在加上两大名校的溢价性，注定了该项目上车的难度。
新城桃李郡——将引进一所“985工程”及“211工程”院校的附属学校
新城桃李郡位于东西湖区轻轨1号线径河站旁，是由新城控股在2019年1月竞得的东西湖P(2018)190号地块。
该地块拿地时就有要求：必须在该地块东侧引入一所经区教育主管部门审核同意的“985工程”及“211工程”院校的附属学校（不少于36班学前教育、60班小学、48班初中及36班高中）。也就是说，新城桃李郡项目不仅有小学中学，还有高中，可以说是12年一贯制学校。
（新城桃李郡地块规划文件）
新城桃李郡属于东西湖吴家山新城区，片区内各项规划在逐渐落实中，如轻轨1号线通车、东西湖政府中心搬迁、协和东西湖医院营业、武汉军运会分馆五环体育中心等等。虽然区域价值正在提升，但是学校和商业仍然是硬伤，未来整个片区教育必将依赖新城桃李郡的学校资源。
除了上面说的12年制学校外，新城桃李郡还有一个优势在于临近轻轨1号线三店站，距离约350米。1号线是由汉口北开往泾河，中途经过古田、循礼门、大智路及堤角等区域。
新城桃李郡是个纯新盘项目，预计首开会推出100-130平精装房源。但因为种种众所周知的原因，什么时候开盘，学校最后由谁来建还不得而知，建议密切关注。
吴家山新城区目前新盘扎堆，毛坯价12000-13500元/平，精装价16000-18500元/平不等。
加上项目隔壁的佳兆业悦府有着片区第一网红低价盘之称，由于拿地较早且便宜，高层精装价才12900元/平，低于片区其他楼盘3100-5600元/平。若购买100平户型，总价将比其它楼盘少个31-56万，这样的高额差价肯定还是有市场的。
（新城桃李郡周边楼盘均价）
华发越秀悦府——自建临空港第一学校
华发越秀悦府位于黄陂区庆云路与航城东路交汇处，该项目拿地时就规定需建成一所48班九年一贯制学校，并引入省（市）级示范小学或初中。
（华发越秀悦府自带学校）
目前，华发越秀悦府学校已命名为临空港第一学校，这也是该片区唯一一所九年制学校。楼盘自建的学校，竣工后肯定是会先满足本小区业主孩子入学，这一点肯定是比周边楼盘占优势。
(临空港第一学校在建中)
华发越秀悦府预计近期加推，推出建面约90-130平房源，现已启动圈存，前期均价在13000元/平。该项目属于黄陂横店限购板块，由于有地铁2号线及低价优势，受到关注较多，片区均价为10300-13100元/平左右。
相比同片区的其它楼盘，华发越秀悦府项目优势在于大品牌、临近地铁2号线航空总部站、自建临空港第一学校以及有小户型入市，符合刚需购房者的需求。项目劣势在于周边有加油站，临近楼栋住户或将会受到空气污染影响。
另外，华发越秀悦府这个九年一贯制学校，因为并不是名校资源，后期溢价力将会大打折扣。再加上片区楼盘较多，还有一桥之隔不限购横店楼盘威胁，竞争较大。华发越秀悦府后期开盘去化何，主要将取决于入市价格。
目前，该片区卖的最贵的是中城新时代，虽然毛坯备案价高，但是也不敢以高价入市，自动将装修标准降到1600元/平，相当于装修打折，变相优惠，但是开盘房源仍然没有售完。可见，该区域购房者对价格比较敏感。
地铁时代云上城——十二年一贯制教育配套，全是项目自建
地铁时代云上城是由武汉地产集团和武汉地铁集团联合开发项目，总建筑面积约109.8万方，是目前武汉中心区比较罕见的百万方大体量楼盘，整个项目分三期开发。因为体量较大，开发商在设计初期就考虑到一个百万方项目，应该所具备各项功能性配套。
作为一个三环边百万方大体量项目，推出了十二年陪伴式教育的TOD学区房概念，是完全区别于地铁房和学区房，业主可享受的是和地铁无缝对接及从幼儿园到中学的十二年的陪伴式教育。
另外，项目内部配套也非常完善，拥有商业街、运动公园、文体活动中心及医疗中心等，业主不出小区就能享受到日常生活所需的所有配套。
项目不仅是占据三环边有利区域优势，同时由于卖毛坯房，不存在通过精装来溢价，和邻居片区差价达到约9000元/平，项目价格优势明显。
可见，不管是对刚需购房者、改善性购房者及投资族，该项目都是可以满足其需求的。
03
我们还需要搞清楚两个概念：学区和学位
学区房是政府根据生源情况来划分的，按最新政策规定，如若业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校，即“免试就近注册登记入学”。
但众所周知，教育部2017年首次提出实施多校划片的正式文件，武汉的具体实施方法是学校招生时将先征求入学志愿，报名人数少于招生人数时，学生直接入学。如自愿报名人数超过了计划数，将进行电脑派位。
所以“学区”是存在变数的，有可能某片区去年还是坐拥某几所学校，今年便换了另一拨，原来的“学位”也就失效了。此外，身处“学区”，要就读指定的学校还是得参加入学考试，并通过电脑进行派位。
学位房是指只要你买了这个房子，就一定会有学位。拥有学位房的，大多是引进学校的楼盘才能保证。
小学
这里先给大家罗列武汉市20所重点公立小学。当然，老欢在整理这些学区的同时，也留意了一下周边二手房的价格，普遍溢价30-50%，有的还超过了新房价格。
那么有哪些小区对口这些重点小学呢？咱们按照区域来讲。
武昌
武汉小学
主要对口小区：中南建筑设计院生活区、中商建筑设计院路东生活区、下徐家湾小区、水利厅宿舍、湖北省测绘局中南大院、建设厅社区、石化大院、中南大公馆
除中南大公馆是2014年以外，其他校区都是2000年以前的房龄，二手均价都是3万+。
楼盘：百瑞景中央生活区
对口学校：武汉小学分校
水果湖一小
主要对口小区：桃山村、湖北省科学技术厅住宅小区、南苑村、张家湾小区、舒心苑、东三苑、放鹰台社区、茶港社区、水果湖水产局宿舍、广苑大厦、水果湖长城嘉苑、双湖桥住宅小区。
除水果湖长城嘉苑是2014年以外，其他都是2006年之前房龄，均价3万+。
水果湖二小
主要对口小区：北环路小区、洪山路社区、就业小区、红军村、红军村楚苑、津津花园、天永公寓。
建筑年代都是2006年之前，均价2万4起步。
中华路小学
主要对口小区：银聚园公寓、常阳丽江城、金厦银座、都府堤社区、青石桥、新华村社区、泰昌公寓、农垦局宿舍。房龄2004年以前，均价2万2一平起。
武昌实验小学解放路校区
主要对口小区：金榜名苑、城市花园、首义师苑、读书苑、紫阳之星、汉飞又一城、湖北省林业局宿舍。
对口学校：武昌实验小学
楼盘：复地东湖国际
对口学校：武昌实验小学分校
中山路小学（本部）
主要对口小区：欣隆紫阳苑、南海湾、江零南苑、千家鑫苑、站前社区、育才嘉苑、千家街社区、金涛铭座、德福苑小区、紫竹园小区、宁静苑
洪山
光谷一小（东校区）
主要对口小区：光谷新世界、保利时代、丽岛漫城、长航蓝晶国际B区、长航蓝晶国际A区、紫菘逸景华庭、融科天域、关山春晓、金地太阳城、宏祥花园。
光谷一小（西校区）
主要对口小区：鲁广花园、金地太阳城、中南大学家属区、紫菘枫林上城、当代曙光嘉园、保利时代。
光谷一小所在区域二手房均价在2.5-2.8万/平之间。
鲁巷实验小学
主要对口小区：吴家湾干休所、东湖御院、吴家湾大厦、东湖阳光、滨湖小区、东方怡景大厦、解甲苑小区、雄楚天地、鲁巷中医小区、尚文创业城、文豪苑小区、保利华都。
江岸
长春街小学
主要对口小区：武汉天地云廷、武汉天地御江璟城、武汉天地盛荟、武汉天地御江苑、常阳永清城、怡景花园、滨江苑三期、滨江苑二期、吉林社区、滨江苑一期、临江苑、永清新天地社区。
长春街小学的学区房房龄跨度较大，房价跨度更大，最便宜的2.7万每平，最贵高达7.5万每平，可以说是这一片是目前武汉最贵的学区房。
楼盘：武汉天地云廷
对口学校：长春街小学
沈阳路小学
主要对口小区：
汉口滨江公馆、未来家园、浚安大厦、俊华雅园、金丰大厦、仁义社区、四唯街袁家社区、沈阳社区东区、塘新社区、沈阳社区西区。
育才二小
主要对口小区：
金色华府、御才名仕、颐和丽晶、御景别苑、融玺公馆、惠园大公馆、惠中社区、金惠公寓、惠济社区、永成大厦、惠一轻工苑小区、花桥二村社区、天晖大厦。
对口育才二小的小区房龄跨度也较大，1990年到2018年房龄的小区都有，房价在1万8到3万7一平。
育才小学
主要对口小区：金凌育才雅苑、王府花园、花惠社区、育才一村、金汉花园、湖北省邮电通讯设备厂宿舍、华侨苑、三眼桥一村、华储大厦。
江汉
红领巾学校CBD校区
主要对口小区：泛海国际居住区2018年底已经交房园区，包括泛海国际居住区兰海园、香海园、松海园、樱海园、桂海园、悦海园、竹海园，均价2.8万/平起。
楼盘：泛海国际居住区
对口学校：红领巾小学、汉口辅仁小学泛海校区
硚口
崇仁路小学（本部）
主要对口小区：主要对口硚北社区一带，都是房龄较老的房子，均价在2万3/平左右。
楼盘：时代新世界
对口学校：崇仁路小学
楼盘：同馨花园雍豪府
对口学校：崇仁路小学寄宿
汉阳
钟家村小学
主要对口小区：白鹤社区、琴台社区、团结社区、西桥社区、钟家村社区、归元社区、夹河社区、冰糖社区
楼盘：远洋东方境世界观
对口学校：钟家村小学、钟家村小学分校
神龙小学（宁康园校区）
主要对口小区：
宁康园社区、红升社区、新都社区（新都国际小区、吉祥国际小区、中构银城、和居名爵小区）、湘隆社区、东方花园、奥林苑、东方建行小区、绿岛花园、万科翡翠玖玺
总的来说，目前武汉优质小学对口的大多是旧社区，房龄较老，如果对二手房不太中意，也可以选择买新学区房，但是买之前一定要弄清楚对口划片。（PS：学区对口仅供参考，具体请以教育局最新发布为准）
中学
武汉外校、一初慧泉、二中广雅、七一华源、六中上智、十一崇仁、华一寄、武珞路实验、第三寄宿、武钢实验这十所学校是很多人关注的名初，基本都是进行自主报名，无特别对口小区，但有部分公办校区招收对口小学毕业生，在这里罗列出来给大家做个参考。
一初与一初慧泉
一初慧泉是以武汉市第一初级中学为主体，联合武汉市慧泉培训学校共同举办的一所公办学校参与举办的民办学校（简称“公参民”）。该校2008年改为民办学校。
学校地址：本部：武汉市江汉区循礼村19号；一初慧泉金雅校区：武汉市江汉区常青五路9号；一初慧泉前进校区：武汉市汉口民主一街187号
二初和二中广雅
武汉二中广雅中学创建于2002年秋，二初和二中广雅是江岸区的重点初中。二初是公办，二中广雅是公参民性质。
学校地址：（本部）汉口胜利街310号；（广雅）汉口中山大道1443号
进校途径
二初：公办初中，对口长春街小学
二中广雅：主要通过摇号和自主招生两种方式。
七一和七一华源
武汉市七一中学创办于1971年，1981年由完全中学改为单设初中。七一中学是武汉市五所重点中学之一。武汉市七一中学是公办学校，七一华源是民办学校。
学校地址：七一本部：黄埔大道分金街武汉天地内；七一华源：江岸区中山大道1443号、江岸区京汉大道塘新村特1号
进校途径
七一华源：部分电脑派位
七一中学本部：对口一元路小学、沈阳路小学
六初和六中上智
六初是知名百年老校，是湖北省重点中学，湖北省示范学校，省最佳文明单位，省现代技术教育师范学校。六中上智是民办性质的，是武汉市十大名初之一。
学校地址：武汉市江岸区金门路34号（六初本部）、武汉市江岸区解放大道1018号。（六中上智）
进校途径
六初（公办）：对口武汉市育才小学
六中上智：自主招生，摇号招生占40%。
十一初和十一崇仁
武汉市十一初级中学建校于1954年9月被评为湖北省中小学综合办学实力50强学校、武汉市首批示范初中。武汉十一崇仁初级中学原武汉十一寄宿中学，武汉市十大优质初中之一。
学校地址：南区崇仁校区，硚口区站邻街180号（民办）；北区营房北村，硚口区营房北村40号（公办）
进校途径
公办：硚口区汉西小学、长征小学、仁寿路小学、东方红小学四所小学应届毕业生中自愿报名并通过电脑派位产生的学生
民办：摇号占40%，自主招生会根据区内排名择优录取。
武珞路中学和武珞路实验
武珞路中学创办于1966年，是一所单设初中，分该校和分校两个校区；武珞路实验初级中学成立于2001年，是一所民办初级中学，校址在武珞路389号，前身是武珞路中学分校。
学校地址：武汉市武昌区武珞路387号（武珞路中学）；武汉市武昌区中南路街办事处洪山坊社区居委会（武珞路实验）
进校途径
武珞路中学：主要招对口，要求户口和学籍都对口。一般是武汉小学和傅家坡小学的部分学生，且户口在武珞路五项到中南一路之间。
当然，本文学校信息大部分都来源于网络整理，不管中小学，每年对口情况、招生计划都会有变动，请各位买房者以实地考察和实际情况为准。
综合点评：
学区房这个概念，其实就是房地产市场的衍生品。因此有“就近入学的”划片政策，不少开发商利用这个打擦边球，出现了很多所谓的“伪”学区房。
对于购房者来说，怎么才能购买到靠谱的学区房呢？主要有三点：
第一、研究该片区近几年划片政策，尽量选一些长年都归属于该校范围内的、离学校更近的小区。
第二、关注学校的招生简章，确认是否有落户时间及其它要求。
第三、优先选择一些自建学校或确认将引起学校的楼盘，未来会比周边其它楼盘入学几率更大。但是这也不是完全保证能入学，因为每年学校入学名额有限，有些楼盘体量太大，当入学人数超过学校入学名额，或将会有调整。