鲁达 最近，武汉单价最高的新盘宸嘉100开盘，均价51865元/㎡（含5000元/㎡装修），户型181-270㎡，总价约950-1500万。
按照开发商的口径，现场认购100多套，去化率约70%。
之前，有消息说宸嘉100是二七滨江总价最低的无遮挡看江户型，意向客户很多，甚至要找关系才能选到房。
正好我们有位粉丝昨天认购了，我向他求证一番
粉丝说，感觉选房现场没有之前传说那么激烈。
他们选房时排序第四组（一组10人），进场后还有不少二三十层黄金楼层可以选，最后他选了130层,
大户型的黄金楼层更受欢迎，据说只剩14楼以下没有当场卖出。
虽然相对于千万级总价，宸嘉100去化率已经非常可观
但从实际去化和开发商预期的差距可见，现在武汉市场有购买力，也有意愿购买千万级豪宅的客户，并没那么多。
2021上半年武汉总价千万以上的住宅，共成交382套，相较于2020年下半年增长了155套，增幅为68%；
但是，年底的汉口二环内将迎来豪宅扎堆上市——
二七滨江6盘打擂
老牌市中心如三阳路、航空路、武广、CBD等地还有五六个新盘冒出来，
开发商真的要发愁有钱人不够用了。
购房者也要发愁，想在汉口市中心买改善新房越来越难，总价门槛越来越高，5、600万预算都快买不到面积、配套均好的房。
汉口市中心还有那些新盘？接下来用哪种思路选房？今天帮大家梳理一番。
年底二七滨江楼市竞争白热化，有6个项目会加推或首开。
二七滨江项目落位
下半年，二七滨江国际商务区有宸嘉100，还有华润瑞府、绿城黄浦湾、中信泰富滨江金融城、武汉城建光彩国际、仁恒滨江园入市。
目前二七滨江在售楼盘都是非真正意义上的一线临江地块，真正一线临江的地块只有仁恒滨江园和武汉天地云廷3期，此外，宸嘉100、绿城黄浦湾14层以上可越过滨江苑，无遮挡看江瞰江。
武汉天地明年才开盘，所以现阶段关注度和询问量最高的还是绿城黄浦湾、宸嘉100和仁恒滨江园。
绿城黄浦湾三期
预计10月开盘三期6号楼
建面约126、140、176、195、225㎡精装房源。
小户型126㎡，总价门槛约600-700万；140㎡的，总价门槛约700-800万。
三期共有4栋住宅，3号楼住宅46层，首层架空；5号楼47层，首层架空，5号楼和3号楼之间有2层商业；6号楼45层，首层局部架空，且自带两层商业；7号楼50层，首层局部架空，自带2层商业。
地块容积率7.02，建筑密度51.18%，绿地率30%，总户数614户。容积率确实太高了,目前二七滨江最高。
3、5号楼为南北向偏东，6、7号楼接近东西向。
绿城黄浦湾很喜欢做这种围合布局，地块本身的容积率太高，做成围合式可以让楼栋错开，小区中央留有空间做中央花园。
我认为绿城黄浦湾已经交付的一期，会所、花园、大堂算武汉40000+新房中做的数一数二的。户型得房率和空间利用率也优秀。
不过，今年推出的6、7号楼在地块后排，3、5号楼在前排，因此6、7号楼只能透过前排住宅的缝隙看江，景观打折扣。
3、5号楼都是大户型，今年暂无开盘计划，
优点：
还是那句老话，买得起的朋友值得买一下，总价不算高，错过这一波，很难在同等总价新房里找到这个地段无遮挡看江的。
学校是长春街二小，今年投用的新小学，教学质量未知，对口初中要等小学有毕业年级才会明确。可以预见，学区方面难超越武汉天地。
但是武汉天地新房中一线看江户型要1800万+，和绿城黄浦湾总价差距太大，没可比性。
缺点：容积率太高，已交付的一期大户型和小户型装修标准不一，风格略老气。
220㎡大户型也不能获得完整观江面，有点遗憾。想选绿城黄浦湾的客户，顾及了户型房间数量多实用性强和绿城的品牌及物业服务，就得牺牲看江。但是不能完整看江，对后期二手房价有影响。
宸嘉100
9月26日1、2号楼首开来
主推建面约181-270㎡带装修房源，均价51865元/㎡
剩余中低层可直接认购
宸嘉100就是国华人寿地块的住宅项目。分为7号和8号两个地块。
7号地块住宅建筑面积约2.9万㎡，容积率4.58，有1号楼（40层）和2号楼（38层）两栋高层住宅。
8号住宅建筑面积约6.8万㎡，容积率7.25，3号楼（40层）和5号楼（52层）两栋超高层住宅。
1和5号楼朝向接近南北向，2和3号楼是东西向偏南。住宅东面是分金街，与江滩公园直接隔着滨江苑。高楼层可以看江。
国华人寿为民营险企，规模在寿险行业国内前10，规模和实力不如隔壁的泰康、平安。2017年拿地要求竞得人需在地块内建设300米以上商务办公塔楼，还须持有 70% 以上的商办物业，10 年内不得对外销售转让。
国华人寿已经将总部由上海迁往江岸区，湖北宏武汉地产、江岸国资也入股了。所以这栋写字楼，大概率建成后作为国华人寿总部办公用。
优点：地段是好地段，与传统的武汉天地商圈和名校圈很近，步行可到。尔县临江，好在前排滨江苑只有13-14层，所以宸嘉100中高层可以无遮挡看江。对口学校很大概率和隔壁绿城一样，对口长春街二小。
缺点：国华人寿非专业地产开发商，第一次开发住宅并提供物业管理，这点不少认购客户担心。
目前工程进度很快，样板间在实体楼，建筑质量、大堂车库等公区看起来不错，装修标准高，厨卫和门窗用了真正高端品牌，但是最后交付时装修施工质量如何，没有交付楼盘参照不好说。
小区四栋楼分在两个地块，小区的活动空间和绿化面积小，主要依靠外部的月台公园作为补偿。
为了看江效果，有两栋楼接近东西向，夏季西晒严重，加上大落地窗设计日照面大，夏季室内温度高。
宸嘉100的181和201㎡户型是二七滨江面积最小的无遮挡看江户型，但是只有三间房，家庭人口多的朋友觉得房间数量不够用。
仁恒滨江园
预计第三季度入市
主推3号楼建面约181、185㎡带装修房源，总价
明年推5号楼，有277㎡大户型
项目位于中山大道与长沙路交汇处，距离二环线直线距离约500多米。
东西面项目分别为泰康在线地块和中信泰富九玺地块。
仁恒滨江园地块编号为汉口滨江国际商务区P8地块，与隔壁P5地块纯商办地块一同由中诚信子公司拿地。
住宅部分为中诚信和仁恒合作开发。
拿地条件竞买人须承诺所有商业面积用于1家（含1家）以上经中国人民银行批准的允许开展个人征信业务（准备）工作的全国性征信公司总部，以及不少于3家金融服务及信用信息服务行业的具备独立核算条件的全国性或区域性总部机构办公。
住宅P8地块占地面积约1.88万㎡，总建筑面积约7.3万㎡，计容建筑面积约4.9万㎡，住宅建筑面积约4.86万㎡，容积率约4.5，绿地率约30%。
P8地块规划有2栋高层住宅，其中3号楼31层、5号楼37层。
3号楼接近东西朝向了、5号楼为西南朝向，均为一线临江楼栋。
今年开盘的3号楼是181、185㎡户型，面积算是豪宅中起步面积，客厅大气而且可改造成3+1房，房间面积略小。
明年会推出277㎡大户型，客厅可270°观江，非常大气。
开发商价格预期较高，想看齐5万+，但隔壁中信泰富地块上期大户型开盘均价43400元/㎡，预计仁恒滨江园实际价格介于中间。
优点:二七滨江国际商务区仅有的一线临江项目，两栋住宅呈90°排布，除底层外其他楼层户户观江。
仁恒开发高端项目的经验和物业水平在线。
户型面积算是豪宅中起步面积，客厅大气而且可改造成3+1房，房间面积略小。
二七滨江其他楼盘均是二线、三线临江地块，观江景观被前排住宅或写字楼遮挡，视觉享受一般，
但是有120㎡左右小户型供应，总价门槛约500-600万起，适合首改人群，可作为入住二七滨江的入门选择。
华润瑞府
预计10月开盘
主推建面约120-300㎡带装修房源，放风价中间层47000元/㎡
武汉目前为止的单价地王，楼面价达到30558元/㎡，位置在二七滨江
，绿城黄浦湾背后。
规划用地面积5.37万㎡，总建筑面积29.89万㎡。住宅建筑面积20.67万㎡，住宅楼9栋，共分为ABC三个地块组团，户数共计991户。
预计9月底或10月初首开A组团5、6、7号楼，5号楼户型建面约118、153、169、183㎡；7号楼建面约220、225㎡；6号楼建面约275㎡，精装房源，主打科技住宅概念，室内空气净化系统宣传口径比新风效果好。
目前放风价中间楼层按47000+元/㎡做打算。
有小户型，单价不太高，120㎡总价约540万起，适合想置换到汉口核心地段最新一代住宅的朋友。不过，120㎡户型是两房，要想住一家三口或四口，需要自己改造结构。
部分户型图如下：
优点：地段好，靠近长春街二小和壹房北馆，同样是二七滨江生活最方便，配套最成熟的项目之一。
瑞府系列是华润旗下高端线，从华润在各地尤其是武汉交付项目来看，品质和物业靠谱。
缺点：地块算是三线临江地块，距离长江直线距离约700米，只能从楼栋间隙中看到不完整的一“线”江景。
另外，地块南面有铁路系统福利小区和谐家园。5号楼靠近轻轨，噪音震动会造成干扰。
武汉城建光彩国际城
计划9月底或10月初开盘
主推建面约126、139、141、173㎡带装修房源
118㎡总价约500万起，
武汉城建光彩国际城位于江岸区解放大道与合肥路（规划路）交汇处（轻轨1号线徐州新村北约400米）。算是二七滨江国际商务区的边缘位置。
项目周边环境一般，在泰康在线地块与轻轨线之间，靠近普仁医院。
武汉城建光彩国际城由P2和P4两个地块组成，其中P4地块为纯商办地块，P2地块是含商办和住宅的混合用地地块。
武汉城建光彩国际城仅有2号楼这1栋30层住宅，1、3号楼均为办公楼。住宅套数108套，配有564个停车位。
住宅楼为西南朝向。西南朝向最大的问题是夏季西晒严重，室内会非常热。好处是采光好，大寒日日照可以达到4-5小时。
根据这个地块出让条件，需引进供应链金融企业不少于3家入驻,其中至少有1家为国际性供应链金融企业，引进3家以上主板(不含新三板)上市公司、大型企业集团或跨国公司区域总部入驻。
优点；户型面积小，总价区域最低。可以共享区域配套。
缺点：住宅只有一栋孤楼，看规划在做了带有水景的度假花园，但是在住宅外部，很可能是和办公楼共用空间，私密性不佳。
武汉建工集团（现属于武汉城建集团）在武汉没有高端项目开发经验，品控和审美存疑。
靠近轻轨有噪音影响，且与长江之间有200米+的泰康在线写字楼，只能从缝隙中看江。
地段靠近二七长江大桥。周边生活配套还没成型，从解放大道进入小区容易堵车，转入对向的解放大道往黄浦路方向需绕行掉头。
中信泰富滨江金融城
预计9月底或10月初开盘三期的2、3、4号楼
户型建面约141、143、175、184㎡，放风价45000元/㎡
（前期小户型均价41600元/㎡，大户型均价43400元/㎡，均带装修）
中信泰富滨江金融城算是二七滨江商务区的第一代项目，体量大有117万方，其中商业建面70万方，住宅建面39万方，
共分五期开发，其中一期住宅5栋已经交付，二期5栋已开盘，仅剩1号楼少量房源在售，三期5栋住宅，纯新地块，预计9月底首开；四期和五期各有3栋住宅，开盘时间待定。
目前共有住宅11栋待开盘。
轮地段，中信泰富滨江金融城不占优势。虽然周边有国华人寿、泰康在线、周大福中心以及中信泰富自己的写字楼和商业体等规划，
但是起步晚，目前还没成型，后期招商引资上也存在不确定性。
无论从生活的人气还是交通、商业便利性来说，不如靠近长江二桥的社区。
中信泰富滨江金融城内有规划教育用地，引入了长春街教育资源。大概率是长春街三小之类的分校。
从性价比来看，下半年二七滨江新盘集中开闸放量，很多纯新盘的单价会突破5万大关，中信泰富就是单价最便宜的项目之一。低于区域新盘3000-5000元/㎡。
性价比就是相对竞争力，区域配套大家共享，但同样总价在中信泰富可以买200㎡户型，在其他新盘只能买160㎡左右，面积更大，居住舒适度更高。
客观看，中信泰富的地段、品质比伟鹏万科、绿城黄浦湾、宸嘉100、仁恒滨江园等新盘低，这种价差交付后也会体现在二手房价格上。
总结一下二七滨江快速选房思路：
500万是门槛，可以选武汉城建光彩国际的126平或华润瑞府的118㎡，面积差距不大居住体验差不多，华润地段、品牌、品质、物业明显优势。
600-800万，可以上中信泰富滨江金融城141平或绿城黄浦湾126平、140平，绿城的交付效果更好，地段也更好，单价也贵约5000元/㎡
900万-1200万，宸嘉100的181平、仁恒滨江园的181-185㎡，绿城黄浦湾的176/195/219㎡、华润的153-225㎡都可以选，
但是没有十全十美的选择，
想要华润、绿城的品质和地段就不能看江，
宸嘉100总价较低且看江，户型是三室房间数量不够多，开发商出品质量存在不确定性
仁恒滨江园品牌、户型、江景兼顾，但是地段和周边生活配套又略逊色、
建议大家梳理家庭人口数量、出行方式、对面积、品牌、物业、环境的侧重，综合选择。
当然总预算在1000万以上，选择面更广，很多朋友纠结宸嘉100、绿城黄浦湾、仁恒滨江园、华润瑞府这几个项目，我认为把握两个原则：
1.看江，尽量无遮挡看江
目前来看二七滨江最大的价值是，纯粹的高端住宅区，北面看江，离商务中心/商圈/名校近，公共配套方面，各个楼盘基本共享，真正拉开价格差距还是看江。
如果看过绿城黄浦湾、华发外滩首府二手房就会发现，看江房源单价高7、8000/㎡。
满足家里居住空间需求的前提下，尽量选能无遮挡看江的房源
2.离天地近
目前二七滨江的商务功能还没形成，大型综合体和写字楼还没出地面，真正能实现多大商务区功能还不好说。
但是靠近黄浦路（天地)，明显人气更旺，商场超市多，离汉口的名小学名初中高中也近，而且可以看到从二桥到一桥这一段长江两岸精华段。
而靠近二七长江大桥的新盘，周边交通不太方便，从沿江大道进入小区，中间很容易走错进入江北快速路，走解放大道出入小区超级堵，要开车三四公里掉头。
汉口二环内成熟的城市次中心，还有一些零星项目，虽然不如二七滨江集中拉升板块价值亮眼，但绝对是生活便利的好地段，单价预期也不低。
比如CBD的新盘绿城湖畔云庐，有少见的低密产品
绿城湖畔云庐
绿城接手泛海的地块，在辅仁小学CBD校区附近。有7栋高层住宅（25-38层）。13栋叠拼。面积段118-425㎡。
高层住宅报价35000-38000（带装修），叠拼放风价50000+
计划0或11月推出两栋高层住在，号楼共32层，两单元，每层两户，全部是143㎡户型，
号楼共25层，一单元，每层两户，全部是195㎡户型，
户型结构很不错，横厅大气，过道等无效面积小，195㎡客厅有270°观江窗。
叠墅产品备受关注，不过年底不会入市，计划明年推出。
小区内园林和活动空间配置较高，叠墅之间有花园串联，还有架空层活动空间，泳池等。
优点：市中心的叠墅和洋房绝对稀缺资源，自住值得考虑，舒适不是大平层能比。
而且叠墅一般下叠会送院子，上叠会有露台，利用空间大，也可以用做养花种茶、茶室、健身房、会所等个性化需求。
小区环境和活动空间比泛海楼盘有明显的提升，不过高层价格不低，产品优势不突出，目前市场反应看来不如叠墅受欢迎。
缺点：绿城打着湖畔的噱头，但是多名泛海业主告诉我，那个梦泽湖停工几年，现在有水塘没公园，泛海目前资金状况肯定没动力继续投钱做生态，湖能不能挖好不好说。
另一个问题是，虽然在CBD范围内，但是属于边缘地带，接近硚口了，周边除了楚世家，生活配套不足。
对口小学是辅仁小学CBD校区，辅仁小学是老牌市重点，但这两年成绩不如大兴路实验和红领巾，对口初中还没明确，学区价值不如华发中城荟和泛海。
三阳路附近，
有远洋长江樽和长投保利汉口印两个项目
远洋长江樽
预计12月首开
140㎡三房、180㎡四房，总价预计700万起
江岸区京汉大道与解放公园路交汇处，属于汉口内环，距武汉天地约900米，江滩公园450米。距离七一中学、武汉二中约600-700米。
武汉设计之心开发商为远洋和2049（已并入武汉城建集团）。
由一栋住宅（3个单元）、一栋商办公寓、一栋写字楼及街区商业组成，容积率约6.2，共计288套住宅房源，住宅为西南朝向。
户型有约140、180㎡两种，价格还不便宜，放风价是50000元/㎡以上（带装修）。
优点：生活方便，物价相对新的豪宅区低，接送上学更方便。
缺点：住在附近的朋友告诉我，这个地方看似离沈阳路小学、长春街小学、七一、二中很近，但是不属于对口这些名校的袁家墩或塘新社区。
参考周边老小区的划片，很可能对口学校是四唯路小学。
长投保利汉口印（原名长投汉口中心）
江岸区解放大道与澳门路交汇处（地铁三阳路站G出口旁），可以说是汉口最方便的地段，无论往武广、黄浦路、建设大道方向，开车或地铁10多分钟距离，过江去武昌也方便。
遗憾是项目体量小，长投是本地企业，没啥高端项目开发经验，现在保利入股合作开发。
长投汉口中心占地面积约1.9万㎡，计容建筑面积约18万㎡，其容积率9.4，绿地率24.5%，
仅有两栋55层的超高层住宅和一栋44层高约198.8米的写字楼。
另外车380个，车位配比仅仅1：0.66。
优点：这个项目面积不大，户均建筑面积约130㎡左右。对于周边地缘客户，以及在解放大道沿线上班的客户来说，总价400多万，资金压力比买二七滨江小得多。
缺点：同样，这附近学校一般，大概率是对口澳门路小学。
在武广商圈附近，也有不少新盘，
顶级商业医疗配套步行可达，
不过体量都不大，价格也不低，购房者买账吗？
金地汉口峯汇
预计年底开盘
主推建面约99-180㎡房源，均价待定
距离武商mall200米处，恒隆广场旁，还有新建住宅，居然还是小户型！
这个项目叫金地汉口峯汇，是金地商置于2020年9月竞得的P（2020）052号地块。P（2020）052号地块位于硚口区利济北路和京汉大道交汇处（武广西南约200米处）。
北侧是京汉大道、轻轨1号线，东侧是规划路、武汉恒隆广场。
小区占地面积约1.9万㎡，总建面约16.6万㎡，其中商业、办公计容建面约6.9万㎡，住宅建面约5.13万㎡，容积率约6.37。
项目地块不大，住宅地块由3栋楼围合而成。2、4号楼为东南朝向，3号楼几乎为东西朝向了。总计414套住宅房源。
户型99-180㎡，在核心地段还有99㎡小户型非常少见。
周边新房很少，可以参考在售的项目雍豪府，均价38000元/㎡。
优势：
武汉内环核心位置，武广、恒隆、同济协和、中山公园等城市级IP配套步行可到。
老武汉眼中绝对的城市中心，加上户型偏中小户型总价不高，适合地缘客户。
缺点：
小区北侧轻轨（与住宅间隔了办公楼），西侧的利济北路高架落地段，周边车流量非常大，可能产生一定噪音影响。
行政区划属于硚口区，经济发展等不如江汉区。
三镇中心（暂定名）
航空路转盘青年路和解放大道交汇处的黄金地块——原汉口饭店地块年初出让，国内资产管理巨头华融拿地，暂定名三镇中心。业内认为华融会在该地块盖区域总部办公楼。
三镇中心项目一期两栋住宅16.5万㎡（54层），一栋办公楼建筑面积10.5万㎡（54层），商业建筑面积7万㎡，
其中，公租房建面6620.95平，其中商品房268户，还建房611户，公租房133户。户均建面约109㎡。
看楼栋布局，类似塔楼，商品房和还建房、公租房混杂，一般户型结构不方正不通透，居住体验也不属实，除了价格，真算不上豪宅产品。
华发公园首府
2020年硚口地王，拿地总价94.3亿，楼面价21002.23元/平，作为硚口总价、单价双料地王，处境令人担忧。
华发公园首府具体户型和楼栋分布未公开。项目规划包含11栋住宅楼、集中式商业和公寓楼，以及一所小学、2所幼儿园。
华发公园首府最近的二手房汉口新界广场近期成交价区间在26000-29000元/㎡之间。华发公园首府虽然体量更大，开发商品牌和物业强，但是单价预计奔40000元/㎡去，一套房比隔壁高出100多万，市场是否认账？
毕竟，硚口目前4万+项目仅有三个，复星外滩中心、同馨花园雍豪府及江山如画8期，去化惨淡。
接下来，汉口市中心买房关注三大变化：
1. 从购房者咨询情况和开发商内部的数据来看，占有稀缺性的新盘关注度很高。比如二七滨江无遮挡瞰江房源，或低密叠墅等，这类房产以后不想自住了，在二手房市场也能卖出高溢价
2. 市中心小体量项目越来越多，多关注小区自带活动空间，不要只看楼栋数据
经常碰到朋友说，xx楼盘很好就是体量太小。现在，武汉市中心寸土寸金，新入市项目都是3-5栋形成单独组团的小体量，所以体量不再是区分项目高下的指标。关键看开发商如何螺蛳壳里做道场。用心的开发商，往往会做围合式布局，在小区中心留出中心花园，更进阶的做法是垂直发展，比如在楼栋入户的二或三层做空中花园，在地下室做会所健身中心等。
3. 真豪宅不是光看面积、地段、装修材料品牌，户型结构想要创造的生活场景，物业服务的精细程度、户型面积接近的纯粹性都会影响入住后的感受。这方面，武广商圈等传统市中心的孤盘由于是旧改项目，往往容积率高，户型偏小，配建公租房、还建房，并不是纯粹豪宅。不过对于地缘客户来说，这类项目交通方便，生活繁华，总价不太高，适合作为改善房置换。