鲁达 □本报记者 董添
中国证券报记者近日对北京地区多个知名商圈写字楼、商铺实地走访发现，不少城区商铺、写字楼承租人为了缓解资金压力大幅折价转租。即便算上转租房源普遍存在的转租费，仍然低出区域市场价不少。有的转租房源报价相比同一区位的市场价低了一半左右。
据了解，这些大幅折价转租房源的承租人，基本都是个体或微小型公司。由于主营业务大幅收缩，而房租没有到期，不少小企业主无力承担高额房租，只能选择转租。转租后，有的选择搬迁至郊区，有的借此收缩线下业务。
业内人士指出，企业对置换、扩张办公物业较审慎。但当营收受影响较大时，削减高昂的写字楼、商铺租赁成本成为重要选择。
商铺折价转租
以位于二环天桥附近某底商商铺为例，由于靠近地铁站，且依傍三甲医院、成熟社区等优质资源，该片区底商商铺的租金正常市场价在8-10元/平方米/天左右，在北京地区的商铺中，属于中等偏高水平。中国证券报记者走访发现，该片区多家底商近期进行大幅折价转租，其中不乏主营业务为高周转的商超类商铺。某家120平方米左右商超底商正在寻租，目前月租金报价为1.5万元左右，换算仅为4元/平方米/天。
据转租人介绍，房子也是从其他转租人手中承租的，合同签了3年，还有一年半时间到期，需要交纳10万元的转租费。自己是做商超业务，如果承租人还做商超，可以把店里的库存一并转让。把转租费平摊到1.5年，也不到6元/平方米/天，比市场价低很多。
“当时自己在新发地菜市场做批发，因为要照顾孩子上学，不得不转行，当时觉得做商超离批发老本行最近。”上述转租人对中国证券报记者表示，“商超进货的货源也是新发地市场。这一行的毛利在30%左右，如果能保证一天有3000元的流水，就能覆盖房租和其他成本。疫情之前，每天流水平均能做到5000元以上，当然很大一部分靠烟酒销售。当时还可以对外承包熟食区，分担房租压力。但疫情影响了销售情况，家里其他地方需要用钱，所以考虑盘出去。”
“不少企业面临转型线上，小型超市也不例外。如果不上线销售，每天流水也就几百元。但线上销售要和平台进行分成。即便流水上来了，也会影响毛利润。小型企业转型比大型企业艰难很多。比如，大型商超疫情期间有免租优惠，小型商超很难得到。转租后可能会去郊区房租便宜的地方继续做这一行，但要再考虑一下如何重新铺开生意。”上述转租人对中国证券报记者表示。
中国证券报记者走访发现，因为熟悉行业情况，不少转租人转租后考虑仍然做老本行。将市区的商铺或写字楼转租后，将店铺搬迁到郊区租金便宜地段的转租人不在少数。一些转租人则将此前多家店面进行合并处理，关掉租金高的，保留租金低的，对线下业务进行整合和收缩。
“我们在石景山也有分店，把宣武门这家转租出去，所有人员去石景山，那里房租比这里便宜4成左右。线下生意好的时候，不会这么在意房租。现在都做线上，在哪里开店短期内影响不大。”一位做干果、水果连锁批发生意的转租人对中国证券报记者表示。
租金价格走低
“写字楼和商铺租金价格确实出现一定下降。位置好的下降少，位置差的下降多，各个区域基本下降1元-1.5元/平方米/天，主要看业主的心态和预期。有些转租的报价会很低，但由于合同不是和业主直接签，存在一些额外的风险，不能代表市场正常报价。”一位从事写字楼、商铺租赁业务多年的中介人士对中国证券报记者表示。
中国证券报记者走访发现，有的商铺、写字楼面临租户到期续签问题。出于稳定性需求，一些商铺、写字楼承租人将租期签订时间控制在3-5年，每年按一定金额递增。即便每年递增，也远低于目前市价。有意涨租的业主，因为短期找不到合适的新承租人，只能低价续租给原有租户。
“在目前的环境下，业主一般不会直接回绝承租人提出的续租价，因为如果短期找不到合适的租户，房子就空置了。这也是最近商铺类房租降价的一大原因。”上述中介人士称。
机构数据显示，2020年一季度北京地区写字楼租金价格同比下降2.5%。受退租及合约到期影响，北京地区甲级写字楼出现负吸纳量。机构建议写字楼业主调整租赁策略，保证出租率。
空置率创新高
机构数据显示，北京地区一季度写字楼空置率达到13.2%，创2010年以来新高，平均租金价格承压，连续5个季度环比出现下滑。
58安居客房产研究院分院院长张波对中国证券报记者表示，疫情对于商业地产的发展影响较大。对于写字楼、商铺租赁市场而言，疫情将加快部分企业淘汰速度。
张波介绍，企业选址写字楼时的核心考量因素是租赁成本及区域交通状况。同时，免租、得房率、物业服务、口碑也是重要影响因素。在选择区域时，资金不充裕的初创型企业会考虑有政策补贴或租金便宜的产业园区或郊区，成长型和成熟型企业大多会考虑向市区搬迁，轻资产类公司可以考虑共享办公、孵化器类办公场所。
来源：中国证券报