luda 四道口的限竞房公布消息至今，虽房子未卖，但热度不断，各大房产自媒体也经常把这个流量盘拿出来炒一炒，这也促使我想去写写他周边的二手房小区，这不上周就去海淀看了看二手房，蓟门桥和皂君庙板块转了转，主要去了蓟门桥南到学院派之间的几个小区，还有就是学院南路两侧像皂君庙东里和铁科研这些小区，加上之前去过的长河湾周边，西直门到蓟门桥，算是溜达了一遍，简单做个总结吧。
一.房价，上学
1.海淀北二至北三环，这个范围内单价7-12w的二手房都有，房龄来看，远到五六十年代的红砖楼，近到17年刚建成的高端豪宅都有，区域内整体以老公房社区为主，生活配套都挺齐全，吃饭买菜不用太发愁，公交线路四通八达，地铁方面蓟门桥一带主要依靠现有10号线和13号线，未来还有12号线，皂君庙一带东侧区域邻13号线，西侧小区更接近4号线。
2.房价的话，蓟门桥周边上车盘30多平1居报价300万起，2居40多平报400万左右；皂君庙周边上车盘40平1居380万的起步报价，50-60平2居室485万起；再往南西直门上车盘要么40平大塔楼低层1居，要么6层不带电梯30多平老楼1居，报价350起；60平左右2居报510万起。
3.考虑买房上学，通过和小区业主打听，口碑最好的小学是农科附小本部（对口中学一般，为北方交通大学附属中学第二分校、北京师范大学第三附属中学、105中学），其次是交大附小（对口中学交大附中，交大附中二分校，北师大三附中），片区中学口碑好的是交大附中，顺着这条线索看了一下，价格也基本和对应学区体现的情况差不多，像蓟门桥一带对应的是农科附小的分校，不算一些高端小区的极端价格，价格普遍在8w-8w5，而农科附小本部划片的房子，如80年左右的皂君东西里价格都8w5-9w了，好一点的院落，像之前提过的农科院单价过10w了；而交大附小本部对应小区就更不用说了，像铁道科学研究院，交大嘉园单价都过10w了，当然，你也可以认为是环线越来越靠近二环的因素，上学的事儿建议家长朋友还是实地多问问小区业主，多跑跑学校详细了解。
4.小区的话，这三个板块，流通相对好一点的是西直门和皂君庙，除了为孩子上学且尽量控制预算，会选皂君东西里这种房龄老但价格相对低一些的房子，一些2000-2002年的带电梯塔楼社区，相对来说流通也会好一些，如交大嘉园，天兆家园和区域内一些院落环境管理还不错的老公房也有一些成交，像我之前提到的卫生部小区，农科院，气象局小区（白石桥）等等就属于管理还不错的单位公房。
二．小区选择
关于小区选择，如果您不那么在意学区，但比较重视地段，可以看看以下几个小区：
1. 明光北里
不到400万能买2居，除了价格优势，还有距离正在修建的12号线蓟门桥站更近一些，能看看带电梯的楼；缺点是临三环产生的噪音问题，还有七几年的楼龄偏老，没有客厅，如果想要不临街的房子基本在450个起步了。
2. 冶金大院
冶金职工的家属院，从64年到97年的楼都有，小区环境可以看我前几天拍的视频（新浪微博白话硬文），新且好的楼栋集中在小区最南端的院长楼，塔楼带电梯，小区最南端2栋绿色外立面的10号,11号楼，90年代10层带电梯（其中一个单元带电梯）板楼，每层2户，7层以上楼道每个单元都通着，这边450万可以看看50多平2居，南北通透，朝向楼层都能挑挑，优势是小区院落很大，停车位相对充裕，地上1年租金1200元，给我印象最深的是别看楼老但层高做的比较良心，像西门那几栋6层板楼，目测层高接近3米，因为我看的一套房子每个空间都做大吊顶不显得压抑，小区原住民多，老人为主，院内安静一些，内部配套齐全，小商店，菜店，养老院，理发馆等等都有，缺点是大部分楼栋偏老了，对口学区是优点也是缺点，出北门左拐就是真方便，但农科附分校口碑一般。
3. 学院派
09年的房子，小户型很多，单价不到7万，为什么？密度太大，18层塔楼，4梯20户，物业一般，共abc三栋，但只有一栋70年住宅，为住宅商办混搭社区，底商有物美购物方便，南侧和东侧全临街，会吵一些，60多平的2居报470万左右的价格，80-100平2居670-900万都有，价格取决于朝向采光，东向外露的户型虽然临街，采光不受影响的房子卖得最贵，其余都是那种夹缝中采光的户型，价格要低一些，整体感觉朝向偏弱，而且距离地铁较远，再者说没有学区优势，导致房龄虽新，价格流通却上不去。
4. 上车盘皂君东西里
农科附小本部划片，500万左右能看看60平左右南北通透2居，楼层可以选选，这边生活配套齐全，金五星搬走了，交通压力和人口密度相对小了一些，缺点是户型狭长，客厅憋屈，距离地铁远，但优点是这边13号线是高架，太近确实吵，另外停车位比较紧张。
5.如果注重学区，又想选个好一点的老小区
铁道科学研究院，农科院，卫生部小区，房龄普遍也不新了，铁道科学研究院有09年左右的新楼，带地库，其余均为79年左右的6层板楼，小户型出房少，2居大部分600万起步了，农科院也差不多这价格，卫生部小区有一些塔楼楼层朝向一般的房子，500万出头还能看看。
6.电梯塔楼
交大嘉园03年塔楼，3梯12户，小区环境相比老旧小区还是可以的，600万出头也可以看看2居，能选一个不错的楼层，但朝向就别要求了，2居出房量还可以，上学离得近也较为方便，不足是离地铁远。
7.高端盘
保利海德公园，金地华著，长河湾，除长河湾还有东西配楼有一些小户型以外，其余全是大户型房源，基本上三个小区都是总价千万量级，甚至是2000万起步的终极改善需求了，海德产品种类多，叠拼，平层都有，华著150平起步大平层，房龄最新，长河湾西直门标杆小区，6层带电梯洋房带幼儿园，土豪们可以看看。
三.小白说
写这篇文章我的目的在于，想告诉大家，300-400万三环甚至二环外不是不能买房，你们口中的老旧小有的是，但你必须明白，对于这类房子，你必须先能容忍他的缺点，再考虑去接受他的优点，毕竟买房得有过日子的心，否则我不建议您购买。