luda 撰文：哪吒 美编：刀妹 校对：紫藤
1、朋友求助
我的朋友小楠今年31岁，在银行工作，结婚5年，孩子4岁，一家三口其乐融融。
小楠看多了朋友圈里虎妈牛娃的故事，多少有点“教育焦虑”。她笃信教育是最好的投资，对孩子的教育问题无比重视，女儿朵朵3岁就开始上乐高课和英语启蒙课程。小楠老公开玩笑说“谁说中国人没有信仰，中国人的信仰就是孩子”。
夫妻二人努力工作打拼，攒下不薄的家底，就是想给孩子创造最好的教育条件和成长环境。最近小楠和丈夫卖掉了一套老房子，加上手里的积蓄，攒（cuan）出200万+，商量着一步到位，置换一套合适的学区房。
综合考虑通勤距离、教育资源、环境、生活配套等因素，他们把买房目标区域锁定在省实验中学和文化路一小附近。
这里既是郑州优质教育资源扎堆的学区房集中区域，也是热门的改善二手住宅集中片区。加上便利的交通、发达的商业和优越的地段位置，甚至还有河南省博物院、农科路酒吧美食街、郑州市动物园等稀缺的城市文旅资源，如此多优势条件的加持，使得本片区的二手房成交一直有量有价，吸引大量中介公司在此盘踞。
小楠看着区域里密集的二手房小区、满街的中介门店，还有动辄两三万的房价，一时不知该作何选择，于是向我求助。
为了确保信息准确，我也向自己的好友寻求了帮助。
2、购买省实验学区房的方法论分析
我的朋友在英地天骄华庭小区附近有两家中介门店，他把店里的销冠经纪人杜娟介绍给我。杜姐已经在这个区域工作了很多年，上个月成交5套二手房，业绩很牛，而她自己的儿子就在省实验中学上学。
杜姐告诉我们，在这附近买房，需要考虑清楚——因为鱼和熊掌不可兼得。
如果从居住体验出发，这个片区首选一定是正弘蓝堡湾、万达公馆、恒大名都、英地天骄华庭、鑫苑世家还有建业贰号城邦这些改善次新房楼盘。
但要是单纯考虑稳定划片本区域最优质的省实验中学、文一小双学区，并且不限制名额，最好的选择却是一些老旧小区，比如文博花园、中行家属院、交行家属院、省实验中学家属院、二柴家属院、原田花园等。
▲省实验中学和文化路一小
买不同的小区，就是选择了不同的学校和不同的生活方式。
选择（一）
首先，环境较好的改善小区中，享受top学校省实验中学、文化路一小双学区的小区有：
1. 英地天骄华庭1期、2期。小区定位为改善，配套加拿大枫叶小熊幼儿园。本小区为【学位房】，上文一小和省实验中学都只有一个名额，上学名额可以随房产买卖更名易主，适合只生育一个宝宝的家庭。
▲天骄华庭的枫叶小熊幼儿园
目前英地天骄华庭的房价对比2017年有所回落，有上学名额的房子实际成交价在26000-28000元/㎡，而名额被使用过的房源成交价格回落至22000-23000元/㎡左右，二者目前价格差距较大。
天骄华庭小区有89㎡户型的紧凑小三房，成交总价约为250万元，对小楠来说压力不大，但是居住感受不算太好，而130㎡四房户型350万+的总价需要拼上全部身家，上学名额用完即贬值，将来万一生了二胎又要为学区发愁。
2. 文博花园。文一小、省实验中学双学区房，上学不限制名额。电梯小高层，小区建成于2002年，配套有点陈旧，景观略显脏乱，而且户型偏大。最小面积是110㎡南北通透的两房，均价近三万，成交总价约320万左右。这只是本小区的起步总价，这种户型出房源也不多，需要遇，或者等。
▲文博花园
选择（二）
除了这两个小区外，如果想稳定划片双top学校，还可以选择周边的老小区、多层家属院。
这两所学校各自的划片范围其实是不同的。
其中文一小的划片范围包括：
农西社区、信息社区、白庙社区、绿财社区、经五路社区、科技市场社区、俭学街社区和博物院社区。
▲划片范围不包含红色区域中的新建小区
而省实验中学（初中部）的划片范围包括：
俭学街社区、博物院社区和文博西路25号院（即正弘数码公寓小区）。
这个划片范围从确定到现在基本没有变化，从中可以看出有交集的唯二两个社区是俭学街社区和博物院社区，包括的小区有：
博物院社区：金水区委家属院、二柴家属院、花园商厦家属院、咨询公司家属院、省机电学校家属院、中行家属院、农业路2号院、农业路4号院、农业路5号院、农业路6号院、农业路8号院、文博花园小区。
俭学街社区：公安高专家属院、文化路一小家属院、省实验中学家属院、白庙劳教所家属院、小汽车修理公司家属院、天福苑/书香苑/废品回收公司家属院、原田小区、古建所家属院、河南省商科所家属院、政法干校家属院、外贸学校家属院、老财院家属院、省高招办家属院、邮政局家属院、第一粮油公司家属院。
这些家属院除个别是小高层（文博花园）、高层（白庙劳教所家属院）外，大多是多层无电梯的老旧小区，配套和环境较差，单价高达2-3万每平米，还有一部分建成年代久远【不能贷款】或者【可贷款年限较短】。
二柴家属院的50㎡左右两房，总价约120万，需要全款；
博物院家属院70多平两房成交价格不低于230万；
政法干校家属院60多平两房成交价在170-180万；
小区环境和氛围相对较好的银行家属院，86平米两房成交价格在220万以上。
原田花园小区因为是单气，价格较低，成交单价低于20000元/㎡。
▲原田花园小区
这些老小区房源都很少，而且其中一部分可能还面临着拆迁危机。即便如此，每年三四月份学区房成交旺季，还是有大量家长为了孩子学业来此选购学区房。
时值中午，我们一行三人走在看房路上，小区里来往的都是穿着蓝白校服的学生，背着书包，脸上写着稚气，步履有些匆匆。
▲中行家属院
小楠看了几套老房子，脸上写满失望。我很理解她的心情，打拼十年好不容易混成中产中坚中层，并不希望住回奶奶家一样的小区环境，多少还是对新家居住品质抱有期待和要求的。
选择（三）
带我们看房的经纪人杜姐说，如果不是非要双学区，可以考虑单划片省实验中学的鑫苑世家小区和正弘数码公寓。
鑫苑世家小区小学划片农业路小学或者黄河路三小（这两年有变化），中学划片省实验中学，这个小区有洋房、别墅也有高层，两边分区隔开，小区内配建一所东方剑桥幼儿园，高层梯户比很高，5梯24户，50-80㎡的小户型为主，洋房最小面积89㎡的三房户型成交价在300万以上。
▲鑫苑世家洋房别墅区
正弘数码公寓是50年产权的住宅，划片文化路二小和省实验中学，有5栋小户型为主的塔楼，户型有23㎡的标间、40㎡左右的标准一室一厅、70㎡左右的两房。
▲正弘数码公寓
杜姐的意思是，这两个小区都是划片省实验中学的学区房，有小户型且价格不高。尤其正弘数码公寓，23㎡的标间成交价40多万；40㎡的标准一室一厅成交价格不到70万。单价16000-17000元，后者租金约1800-2000元/月。
可以考虑最低成本买一套小户型来换取省实验中学的入学名额，相当于买份保险。并且这个小区二手房成交一直非常活跃，具有一定投资价值。
选择（四）
这个片区还有其他几个不错的高层改善小区：
正弘蓝堡湾2期划片文化路三小和47中，1期、3期划片农科路小学和47中；恒大名都小区划片文化路二小和47中；万达公馆划片农科路小学和47中。
▲恒大名都小区
蓝堡湾小区内部还有一所省实验幼儿园分园（很难入学）和私立正弘国际小学，据说是农科路小学的分校，每年学费等各项费用需要花费3万元。今年是第一届学生毕业，教学质量尚未可知。
另外附近真正的top初中并不是省实验中学初中部，而是省实验中学分校——私立的文博中学，小学毕业生需要通过公平的考试入学，择优录取，考不上才服从划片政策。也就是说，竞争已经提前，小学毕业时就已经开始残酷的比赛了。
3、结论和（艰难的）选择
了解完这些，也看了不少房子，我、小楠和杜姐三个人坐在中介门店，集体陷入沉默。脚累，心也累。
这学区房，还真不好买。
想兼顾改善小区和双学区，选择少，压力大（只有一个名额的英地天骄华庭、单价3万的文博花园）；
买老小区可以稳定划片、不限名额，但居住品质差，也很贵；
选择省实验学区房而放弃文一小学区房（鑫苑世家、正弘数码公寓）？没有一流小学的教育水平，担心孩子输在起跑线上，失去考取文博中学等top学校的机会；
选择蓝堡湾、万达公馆等纯改善小区，只能划片到二流学校，违背了买学区房的初心。
人间真实，这游戏太难了。
谢过杜姐，小楠说她要回去仔细捋一捋，和老公商量后再做决定。
我十分理解她的纠结，我比她还纠结。因为我既不知道该怎么选，也没人能商量。哦不，我甚至没有选择的资格，因为我没有200万（想到这里我如释重负）。
以上，就是我十一假期陪朋友看房的一天。
后记：
昨天，小楠给我打来电话，说她决定买天骄华庭带名额的四房，这也是目前最能兼顾所有需求的选择了。
我还能说什么，当然是真诚祝福啦！
ID：donggetanpan
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