luda 时光飞逝，转眼间上半年已经结束，克而瑞四川特携海量数据库及专业研究团队，精心奉上四川强地级市解读。本次我们一改常规的“地房供需”研究框架，而是“站的更高”，通过对城市基本面的剖析及市场逻辑的探究，来把握行业发展的脉络。半年以来，我们看到，有新的房企涌现，亦有旧的房企消失，他们做对了什么？亦或是踩错了哪一步？最重要的是，接下来该如何做？
榜单解读
截至2021年6月，四川强地级市TOP10房企实现销售金额564.55亿元，实现销售面积774.41万㎡，TOP10企业销售均价7290元/㎡。TOP3、TOP5、TOP7房企榜内占比分别为6成、8成、9成，头部房企实力强劲，首尾梯队差异较大。上半年TOP10榜金额门槛17.03亿元，面积榜门槛20.73万㎡，门槛仍然较低，榜外房企机会仍然较大。
解读 · |见城市|
管中窥豹 几城欢喜 几城忧
城市的发展孕育着企业的生根发芽，茁壮后的企业亦反哺于城市的开疆拓土。七普数据的公布、川南高铁的开通、成渝经济圈的进一步渗透等等，发生在我们脚下这片土地的每一件“小事”，无一不暗示着新一轮的行业更替和城市变革。
七普数据公布，区域中心城市绵阳、宜宾分别以25.44万人、11.68万人的增量跃居前列，经济产业的提升、营商环境的改善、城建配套的丰富等等都是其人口增长的核心要素。但同为“成渝第三城”竞争者的南充，10年间人口流失多达67.11万人，上一轮“孔雀东南飞”中大量劳务输出，以及近代交通发展加速人口外流均是其不可忽视的原因。内部来看，南充除顺庆及高坪外，清一色的人口负增长，均集中在一产占主导，农村人口为主力的区域，这也造就了近年来南充颇为亮眼的返乡置业潮。但我们不禁反思，随着人口的持续流失、需求的不断消化，叠加近年来房企纷沓而来、集体推高存量，以及渠道为王、价格为王的恶性竞争局面，短期内，这样的市场是否还健康？这样的城市是否还值得“下注”？
川南城际高铁顺利开通，自此，自贡、泸州终于搭乘上现代“快车”，川南地区终于融入全国高铁这张大网。在欢欣鼓舞的同时，我们需意识到，更大机遇往往意味着更大的挑战，对外交通的更加便捷，或许也意味人口的加速流失。但有成渝经济区的规划在前，参照长三角、珠三角的成功案例，其非核心城市受核心城市高铁联动影响，产业互通提质，地产发展瞩目。我们有理由相信，为破解一城独大的不平衡发展格局而培育的川南新兴增长极，在交通这一一体化抓手和先行领域的推动下，自贡、泸州、内江、宜宾将迎来新一轮的发展契机。
特色产业引领新机遇。众所周知，绵阳教育实力十分强劲，长期以来睥睨众城，为人口流入、楼市发展的一大助力，“非核心不入、非要地不取”的东原便聚焦于此。宜宾三江新区的建立，为其带来了宁德时代、吉利汽车、极米等企业入驻，统计数据显示，去年宜宾金融机构本外币贷款增速全省第一，达27.18%，总量全省第二、仅次于成都，均反映了宜宾产业提档升级、经济活跃度较高的景象，宜宾也于上半年迎来了保利、新城、阳光城、鲁能、远达等品开的争相入驻。广元作为平原经济区的边缘城市，人口、经济表现均不突出，但房价仍然坚挺，楼市依然健康，主要得益于宜人的气候和与接壤西北的区位优势，上半年广元跻身全国四五线城市高铁客流量TOP10，川内仅次于达州、南充、内江，也能阐明一二，多优势下，吸引榜内前5房企均有布局。
此外，上半年“双机场”的顺利起飞，东部新区取得实质性进展，都意味着成渝经济圈的进一步渗透与提升。在大方向的引领下，嗅觉最为敏锐的地产行业率先作出了反应。上半年，位于成渝发展中间带上的核心城市-资阳、内江，均备受青睐，住宅销量同比上涨6成、环比翻倍，高价地涌现，均证明了房企和购房者对其发展的充足信心。
解读 · |见企业|
潮起潮落 他们在涌现 他们在消失
随着地级市榜单发布进入第二个年头，我们看到，头部房企依然稳固，阳光大地一骑绝尘且市占持续放大，后两位以不同的打法却取得相近的成绩，在紧追慢赶中同步向前；末位房企则变动较大，在轮番交替中彰显了城市行情波动及自身战略打法对其业绩所起的决定性作用。
“守望全局，主次兼顾”：若说近两年风光无两的川企，非阳光大地莫属。这家起源于眉山的本土房企，却在紧抓南充城市化进程中发展壮大，开拓至今项目遍布全川，在售项目高达90余个。除中心城区外，亦紧抓核心区县，为其贡献了近1/4的业绩。阳光大地上半年持续扩张，于达州、广元、南充、西昌、资阳、自贡积极扩储，势头强劲。
“固守核心，优势不减”：多赛道发展的领地多布局于平原经济区，受益于上半年乐山、眉山市场的上行，业绩进一步放大，而其在乐山、眉山的积极取地，亦彰显了固守核心的战略之一。此外，万晟高溢价扩储内江高铁片区、邦泰时隔两年深耕自贡南湖片区，都显示了房企在融资收紧下，谨慎扩张、坚守优势区域的发展方针。
“夺取先机，错位竞争”：和喜自去年首次出现开始，便常驻榜内，这与料得城市发展先机、错位竞争密不可分。在去年内江市场尚且平淡之时，和喜便持续扩展，在核心地段一鸣惊人后，义无反顾的选择了新区“开荒”，并积极与国资平台合作，登上城市销量榜首。在今年内江市场升温，溢价率持续攀高的同时，和喜已手握新区优质地块“笑看风云”。
此外，还有“激流勇退，稳扎稳打”的碧桂园，上半年频繁现身于德阳多宗优质地块的参拍现场，最终选择零溢价低调拿地，拿地策略一如既往。亦有“袋中有粮，心中不慌”的绿地，是榜内为数不多的未扩储房企，手握“余粮”十分淡定。更有“一招鲜，吃遍天”的恒大，其十年如一的营销风格和园林水景，如椰树牌椰汁广告一般，虽无新意却十分有标志性。
解读 · |见未来|
大浪淘沙 谁主沉浮？
上半年过去，无论是城市还是房企，都获得了一张满意的答卷。从市场层面来看，上半年供应均偏不足，多城同环比均下降。但同时各城“卖地”不止，潜在存量不断攀升，料下半年供应将会大幅增加。成交方面，在年初返乡置业的推动下，上半年多城销量均“超额”完成，尤为突出的内江、眉山、绵阳、广元、达州等，上半年成交达去年全年的65%-76%，叠加下半年供应大概率的攀升，市场容量有进一步扩充态势。再考虑到成都“双集中”执行，多数房企难分杯羹，强地级市必将成为房企进驻的不二之选。
“巧妇难为无米之炊”，土储是一切开发的先决条件，直接决定房企未来市占格局。克而瑞四川特梳理地级市重点房企近4年拿地情况，从房企土储规模来看，阳光大地仍是稳居榜首，土储总量为后三位之和，料后市市占持续霸榜。渝太、金科、远达投资态势紧随其后，TOP10中，渝太、远达、华侨城、保利均未入榜，料后市或有较大发力。
综上，基于未来城市发展、行业走势、市占格局、房企土储综合分析，未来竞争形势激烈。清晰自身品牌定位，找到属于自己的“打法”，提高城市研判布局能力，踏准市场周期，积极寻求优势合作，或是“决胜”的关键所在。
表：重点企业土储（2017-2021拿地未开发）
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