luda 有时候我们和真实市场的距离，可能就差一个故事
上周末我采访了一位刚刚完成置换的房东，他的故事没有多惊天动地，但足够真实
而且眼下的二手市场，这样的故事还在每天上演
9月30日，我们故事的主人公儒先生接到中介电话
电话那头：「能不能等我客户回上海，就1天」
儒先生果断拒绝：「我等不了，我一定要今天签掉」
电话里说的这套一定要签掉的房子，是儒先生今年6月挂牌的一套浦东御桥的一个超级大盘的房子，108.5㎡，3室1厅，无论户型、规划、大盘自身素质都还是给力的
但挂牌的这几个月，这套房猛降了100w，后来又降了20w，最后成交的时候，又被对方谈掉30w，前后统共降了150w
即使这样，儒先生依然果断签字，想尽快卖掉房子，为此他还给自己立了一个军令状：「国庆前一定要把房子卖掉」
其实这个决定对他来说并没我想象的那么纠结，他头上有3座大山
► 他自己看中了徐汇长桥某老小区一套180多㎡的顶楼复式，而且已经签了合同付了定金
► 在他挂牌的2个月里，看房的客户可能有20-30组，但真正坐下来谈的居然只有1位，市场让他打了个冷战
► 而且有件事迫在眉睫，这唯一的客户也不会一直等他，过了9月30号，客户就要去打新
但即便如此，很多人还是会纳闷他为什么要降这么多
01
这也是他妻子的疑惑，为什么一下降100w
「为什么一下降这么多啊」
这是家人因为房子的事情第二次出现分歧，第一次是买这个房子的时候
2014年儒先生打算入手浦东御桥某大盘二期，那时候项目周边只有4s店，还有一个垃圾焚烧厂，家人担心周边什么都没有，这怎么住
但做足功课的儒先生说「后面会好的」，果然后来4s店搬走了，垃圾焚烧厂虽然还在，但是不烧了，周边配套也起来了
这次儒先生的决定依然对么
降价的决定是7月23号之后敲定的，这一天上海的二手房核验价正式和贷款挂钩，不过还只是在部分银行施行，但也让在银行工作的儒先生吓一跳
7月23日00点之后，7月24日的很多网签订单因为核验价格未通过被退回
这之后儒先生就果断降了100w
我不死心还是问了句为什么，他跟我算了一笔账
► 原来首套房的3成首付，现在真实的首付是6-7成
► 原来的二套客户，现在首付直逼8成
我说这对你影响很大么，数学老师附体的他跟我打了一个比方
假设手上有300w的客户有100个人，那600w的客户可能只有10个，那出到900w的可能只有1个
也就是说，在卖房这个赛道上，他的目标客户会一下减少了90%
假设原来有10个客户，现在只剩下1个
这个进阶概率我第一次听说，对他来说倒像是个常识
而且国庆之后这个概率可能更低
所以23日之后，儒先生在妻子的不理解中，仍然坚持降价，而且100w还不够，进入8月又降了20w，最后成交又降了30w
好在事实证明儒先生又对了，整个国庆几乎没什么成交
而现在，这个小区的房源都在疯狂降价，现在同样的户型最便宜的时候998w
就这样还得跟别的房源一起竞争，还需要留下实木家具，而且付款条件都不太好
儒先生的家人现在都理解了他的选择，他自己也在暗自庆幸斩仓果然要果断
中部出手总比底部出手好
02
另一边儒先生也终于离自己那套180㎡越来越近了
儒先生属于先买后卖的那种“危险”置换操作
这种节奏几乎是现在市场上降价最厉害案例里都在做的一件事
但儒先生精明的地方在于，他和房东把付款周期谈到了1年，也就是说今年5月签的合同，到明年5月打首付走流程就可以了
不过这样的付款周期遇到今年的楼市，也是儒先生没想到的，本来他也想再持有一段时间看看后面情况，后来实在等不下去了，就算自己有1年的付款周期也经历不起这样的市场
所以他宁愿降价100多w也不要栽在自己的付款周期里
更何况他这100多w在别的地方也找补回来了
儒先生的房东，就是徐汇长桥某老小区180㎡户型的前房东，这波降价大潮里也没少的了他
前后降了将近130w，而且付款周期还被谈到了1年之久
儒先生说房东自己是做生意的，手上持有多套大户型，并不着急付款周期，但是我想如果有更好的选择，儒先生可能就是他的第二选择
就这个市场好像是平的
而且提前到国庆前还不够，儒先生还打算更快完成周期
儒先生想先付掉首付，11月先付掉500w，然后让房东11月初先把房子给他，让他先去装修
房东为了这个请求，去提前把房子里的租客违约掉了，毕竟光靠500w利息也比租金划算
这样儒先生原定明年5月的付款周期，可以提前小半年走完
我一直很羡慕他的敏感度，在我看来他的敏感度跟他所从事的职业也有很大的相关性
他站在金融口看到的楼市可能更加赤裸和真实，在金融行业他提前眺望到了楼市冰山的位置和体量，然后提前下船了
我问儒先生，你这个总价段为什么不考虑打新
儒先生从他们家需求出发，觉得新房有时间差，而他们需要尽快住进去
而从他的职业来说，他给出了一个我怎么也想不到的回答
「现在房企资信都不好，后期可能会遇到风险」
03
接着他又感叹一句「今年真的完全不一样了」
儒先生是有资格说这句话的
过去十几年，儒先生在楼市里的运气一直不错
2008年，儒先生刚来上海不久，那时候外地人买房无需5年社保，居住证满1年即可，而且房贷利率打7折，算下来甚至比公积金贷款都要划算
2013年底-2014年，上海开始推出限购，推行房产税，市场开始遇冷，那时候甚至可以跟开发商谈价格，那个浦东御桥项目儒先生就拿到了92折
刚买完这个大盘二期没多久，三期价格就涨了1w多/㎡
还有一套苏州房产也涨了，目前为止儒先生买过3套房（除了最近的这套）无一例外都涨了，只是涨幅惊不惊人的区别
然而这样的儒先生说，面对今年的市场，说第一次见
而且今年还没过完，然后我们顺便见识了没有最低只有更低的二手成交量
第一个“不一样”，是没想到自己手里的房子能涨这么多
这个想不到严格意义上来说应该从去年开始算起
他手上3套房都是学区房，也就是说去年那一波涨幅中，他是受益者
但是他当时的第一反应是不安
他说你知道那种感觉吗，就是一天一个价，然后涨的莫名其妙，更被动的是别人都涨了，你也不得不跟着挂更高的价格
这种感觉他不太喜欢，因为他隐约感觉到现在涨的有多嗨，以后跌的就有多狼狈
果不其然，今年3月学区新政出来之后，学区房就懵了
第二个“不一样”，是他才发现原来楼市调控政策可以这么密集
从去年年底开始，到今年一整年，几乎每隔1-2个月就会出台一次调控，力度之大他第一次见，从去年年底到目前为止，上海楼市大的调控政策就有11条
而且卡住了“要害部位”，以前的调控都是限制你的购房资格，但是可以买的还是可以买的，现在是直接调控需求端，可以买的也买不了了，这是他最想不到的
第三个感觉也是以往没有过的，就是未知
以往再怎么变，都会有一个大致的预设，但站在此刻这个节点的儒先生对未来完全没有底，只有暗自庆幸他已经上岸，即使降了150w
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我试探性问了问他
「如果再回到今年年初，你还会这么选择么」
儒先生想了一会，我可能还是会跟今天一样，因为我还是猜不到后面会这样，所以我依然会选择持有那套浦东御桥大盘的房子然后继续等待
只有政策出来的那一刻你才会知道它的真实效力，才会想着赶紧调整方向，去降价
不过在我看来，儒先生在面对楼市时候的态度跟一般房东不太一样
这种特殊不让人反感的地方在于他的理性，他一直告诫我不要抱着抄底心态进入楼市，有需求正常买房就好
我问他为什么以前可以踩准一些点，他笑笑说是运气，我又问他为什么可以对楼市有自己的预判，他说直觉
这些接不下去的回答，在我看来背后都藏着个体面对市场这个看不见的庞然大物时，看过的每份规划、踩过的每个盘，以及和中介开过的每个玩笑
在面对几乎相当于自己全部身家的投资，每个人都理所当然的格外谨慎
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4月份看房，5月份商量好付款周期，然后开始观望市场，看什么时候卖房比较合适，6-9月，最终9月30日离开楼市
这只是上海近半年几十万套成交中的一个案例
也许并不能说明什么大盘情况,但却是一个足够精确的小切口，在这个切口里我们多少能体会到政策打在我们一个个个体身上的力度
才是楼市真正的样子