luda 自从某APP的二手房成交数据看不到后，买家心理上多多少少有些恐慌
很多人怀疑是不是成交价格在涨，要不要赶紧上车
还有一部分人认为，成交数据看不到，说明无形之手在把房价往下压，没必要那么着急买房，先等等再看
那么这两种观点，到底哪些是对的？
这周我跑了不少新盘和二手，通过新盘销售、二手中介那里，获取了些一手信息
和大家分享下，真实的北京楼市，到底是什么样的。
当然离不开自己的认知偏差，有一定局限性，不过也足够说明一些问题了——
经过这几天的市场调研，我发现当下的北京楼市，变的有点奇怪。
以往的经验不再能作为有效参考，北京楼市出现新的局面。这是买房人需要警惕和注意的。
01
最奇怪的一点，小阳春已经没有想象的那么热了。
按照以往的经验，北京楼市最热的时候，应该就是当下——年后以3月份为主的小阳春。
这期间，是学区房行情带动的北京楼市普涨，成交量增加，带看量增加。
但事实并不是这样。
比如上周我和好基友们跑了永丰、西北旺板块的二手房。中介们给到的反馈都是，最近市场好像一下子冷了。带看量偏少。
（能猜到这是哪个小区吗？）
事实上，不仅仅是这一个板块。海淀的很多改善区域，以及西城，朝阳望京，最近的成交和带看都偏少了。
下图来自我和望京区域二手房店长的聊天。
看到这里，可能会有人来反驳，你看看挂牌价，都在屡创新高，楼市怎么可能冷了呢？
其实你要看成交量的。
挂牌价再高，也只是卖家的一厢情愿。如果买家不认可这个价格，那么市场就会进入明显的僵持阶段。
如果是长期的横盘，即使挂牌价挂的再高，也迟早会掉下来。
02
第二点奇怪的是：很多区域的房子，早在小阳春之前就涨上去了。
我所提到的，变冷的板块，有一个共同特点就是：他们从去年下半年开始，就涨了很多。
这也是北京楼市和以往不一样的地方。
你们看中原给出的二手房成交数据。注意看灰色的柱子，这是二手房成交套数。
你们对比下2021年2月份的成交量和2020年2月份的成交量，是不是差了几倍
今年2月份的成交量，网签在1.29万套，这还是在大家都忙着过年的情况下的数据。
这个数据，比去年同期上涨255%，是5年来2月份月度成交新高。
要知道，网签数据是延后的，所以按照实际情况，去年10月份左右，楼市就开始热了。
起初仅仅是成交量上涨，价格没有太涨，大家的感受并不明显。
但过年以后，很多人再看价格，大家突然懵了：怎么房子这么贵了？
03
我们先来默念一遍房住不炒，再来看看，房子上涨的具体情况。
这里仅仅是让大家感受下市场行情，数字并不重要，也不要问我哪里来的。
数字仅供参考。
比较极致的情况，以中关村三小学区房万柳板块为例。去年10月份万柳板块的均价在14.5万左右，现在均价是16.2万。
而区域内的标杆学区房蜂鸟家园，去年10月份价格是16.7万，现在已经到了19.2万。
我们仔细看上涨的时间，就是从10月份到12月份这个时间段。
再看望京东部，从去年10月份均价7.5万涨到现在的8万，而标杆楼盘融科橄榄城一期，从9.5万涨到10.9万左右。
融科橄榄城三期涨的会更多一些。
其他就不举例子了。
总之，去年10月份以来，以产业区+学区房为主的板块，都出现了不同程度的上涨。
尤其是接近年底的那段时间，不仅成交量上去了，房价也有了明显的变化。
这恰恰是最奇怪的。
如果按照楼市往常的逻辑，年底应该是比较冷清才对。而事实却和以往的情况相违背。
这种现象可以有很多原因解释。比如去年下半年，JYD利率降到3.8%，很多二套资质的购房者，突然可以通过杠杆买高价房源了。
比如海淀的多校划片政策导致学区房提前买入。
还比如去年股市很多互联网公司估值翻倍，码农们着急变现了。
当三大利好齐发的时候，楼市就开始轮动上涨了。
最先启动的，是海淀学区房，海淀学区房高了以后，大家又涌入了西城。
望京一看不对呀这，我也好歹是朝阳不错的学区房呀，我这里也是高薪码农区呀，我就不配涨一涨吗？
结果望京也再涨。
所以基本上涨的是产业区+学区房为主的板块，而且都已经涨过了一轮。
一个典型的例子就是，北清路以北的海淀幸福里。这个新盘套路非常多，以前降价很厉害，特价房可以到7万多。就连首付的付款周期，销售都可以给到半年。
但年后幸福里特价房没有了，打折也变得很少。一直用8万的价格试探着买家。
为什么位置一般，距离地铁远，学区一般的他，那么普通却又那么自信？
就是因为海淀很多二手房价格涨上去了。
他卖8万，似乎也变得合理了。
04
你需要知道的是，北京楼市以往的经验不适用了。
很多人想年前捡便宜避开小阳春。但如果所有人都这么想，那么楼市启动的时间就会提前。
而前段时间的查JYD就是为了给楼市降温。
甚至是提前扑灭了一场即将要迎来普涨行情的小阳春。
所以眼下的买房卖房决策就变得很重要。
首先，学区房不要再追高了。
目前小阳春偏冷，是政策导向。虽然还有很多学区房挂牌很高，但你一定要狂热的去追高吗？
就算你狂热的去追高，未来孩子就一定会上到梦寐以求的那个学校吗？
未来不会出现学区房的调控政策吗？
我建议你想想。
其次，已经涨过一轮的区域，不要再追高了。
尤其是海西、望京区域，去年10月份以来，涨幅15-20%区间。
市场已经偏冷了，那就让待价而沽的卖家们，再僵持一下，挂牌价低一些再入场。
对于涨幅还不算高的区域依然可以买。
如果你想买入的房子，和去年年初相比，价格涨了5-10%，其实是合理的幅度。
如果从17年3月份调控来看，前面三年是横盘的状态，所以这个涨幅是价值修复。
换句话说，具体317都过去四周年了，你看上的房子还不涨，那么是不是也没有什么必要买他了。这是多被别人嫌弃……以至于无人问津？
最后，关于卖房。现在依然是个好时机。
只是不要出价太狠，把买家吓跑。
PS:现在来看，1月份写的那篇文章，还是比较准确。
2021年北京楼市大概率上涨，也大概率被调控