luda 我们的经济周期其实就是房地产周期，上下游的产业必须要靠地产投资来带动，而楼市的景气度好坏，往往以3年、5年为期限，潮起潮落、周而复始，这是大部分人的共识。
比如近十年以来，楼市先是经历了2011-2013年的火爆，又经历了2014年的低迷，随后在2015-2017年又出现了强劲且全面的上涨，先是由几个一线大都市起涨，随后扩散到周边环京、环沪、环深都市圈，中西部二线省会迅速跟涨，最终连三四线地市和县城，房价也犹如脱缰野马般大涨。
按照这个逻辑，2019年的楼市是否会重复这样的轨迹呢？我们不妨看看专家的观点。
近日，华泰证券地产团队负责人陈慎发布专题研报，对今年楼市整体形势做出详细研判，报告指出：历史经验表明，房贷利率与全国商品房销售增速之间存在明显的负相关，2012年初和2014年末的两次房贷利率拐点向下，都带来了房地产销售面积的见底回升。
事情的微妙之处在于，房贷利率从2018三季度开始见顶回落，12月全国首套房贷款平均利率环比11月下降0.53%，2019年1月平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比去年12月下降0.35%，下降趋势非常明显。
所以，在专家看来，2019年房贷利率的下降，与2012、2014年很相似，基于历史走势的对比，今年房地产销售大概率会见底反弹。
事实果真如此吗？笔者认为，简单将历史表现与目前楼市环境生搬硬套，会走入“只见细节、不见大局”的误区，2012年初、2014年末的按揭利率下降，对此后房地产行情起到的作用微乎其微，充其量只是推手之一罢了。
2011-2013年房价上涨，有市场价格自我发现、刚需入市的因素，且当时三四线房价完全不为所动，2015-2017的全面上涨，既有棚改货币化的助推，又有投机资金自上而下的外溢影响，经历了两次大涨周期后，楼市很难在短时间就完成蓄势再次启动反弹。
退一步说，即便历史规律表明房贷利率和新房销售增速存在反比关系，即今年商品房销售额会提升，也不代表房价会上涨。
从去年开始，诸多房企都面临巨大的现金流压力，万科高呼“活下去”，郁亮无奈表示找不到转型赚钱的行业，近日有消息称碧桂园开启裁员，恒大表示全国楼盘加大打折力度。
这些现象的出现，是目前市场情绪最直观的反映，在房企缺钱、融资利率上升的大环境下，开发商想靠涨价来清库存已不现实，加上今年房企集体面临高达6万亿的偿债高峰，降价促销卖房似乎成为唯一的选择。
从这个角度来看，2019年楼市更有可能呈现出房贷利率下降、新房销售回暖、房价稳中有降的格局，历史可能会重演，但绝不会简单的重复，这是与2012、2014年房地产市场最大的不同。